較近一段時(shí)間，國(guó)家調(diào)控政策緊鑼密鼓地出臺(tái)，幾乎涵蓋地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈所有環(huán)節(jié)。一連串的加息和房貸新政，已經(jīng)給購房人帶上了緊箍咒，即將開征的物業(yè)稅又似雪上加霜。國(guó)土39號(hào)令、對(duì)開發(fā)商貸款政策收緊，都將對(duì)開發(fā)商囤地、囤房行為給出致命一擊。在整個(gè)樓市中彌漫出愈加強(qiáng)烈的看空情氣氛下，讓很多的購房人在已然處于高位的房?jī)r(jià)前或放慢步伐，或止步觀望。

　　市場(chǎng)應(yīng)激反映明顯

　　房貸政策收緊后，全國(guó)各地出現(xiàn)退房潮，深圳、上海、廣東等一線城市中高端房交易量下滑明顯、成交價(jià)格也出現(xiàn)下降趨勢(shì)。近期有某媒體報(bào)道數(shù)據(jù)顯示，北京部分樓盤銷售量降幅達(dá)到50－80％，還有部分樓盤成交價(jià)格已下降5-10％。

　　房主應(yīng)進(jìn)入警備狀態(tài)，三類住宅宜盡快出手

　　在這種嚴(yán)峻的形勢(shì)之下，手中有閑置房的房主應(yīng)密切關(guān)注房產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，尤其是自己的房子所處區(qū)域的相類似住宅交易價(jià)格。那么，如果房?jī)r(jià)下跌，什么樣的房子受到的降價(jià)危機(jī)更大呢？360°理房認(rèn)為擁有下述三類住宅的房主應(yīng)在當(dāng)期進(jìn)入高度警戒狀態(tài)，做好出手準(zhǔn)備：

　　類：大戶型、高總價(jià)的中高端二手商品房。

　　從需求來看，中高端二手房商品房購購群體以投資者和置業(yè)升級(jí)者為主體。這兩部分群體也是受目前房貸金融政策影響的。投資需求及置業(yè)升級(jí)需求受到抑制，購房門檻的提高，也將會(huì)使得一部分置業(yè)升級(jí)群體，或推遲購房計(jì)劃、或放棄置業(yè)升級(jí)，需求量明顯下降。有某專家預(yù)測(cè)，購房需求將因此下降30％－50％。

　　從房屋持有成本來看，中高端二手房面臨物業(yè)稅、物業(yè)管理費(fèi)等較高的費(fèi)用，也會(huì)促使高端房產(chǎn)擁有者出現(xiàn)拋售潮，房源放量增加，則進(jìn)一步加劇此類住宅的價(jià)格下降。

　　類：“老”公房，即樓齡較高的已購公房。

　　四環(huán)以里的老公房?jī)r(jià)格已經(jīng)接近甚至超過商品房?jī)r(jià)格，但其價(jià)格中卻存在著一定的虛高泡沫，其價(jià)格已遠(yuǎn)超出房子本身的使用價(jià)值，因此存在較大的房屋貶值風(fēng)險(xiǎn)，諸如戶型不夠合理、房子老化、住宅質(zhì)量缺陷、房齡有礙購房者申請(qǐng)貸款等原因，都會(huì)影響老公房的上市交易價(jià)格。

　　今年9月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，二手已購公房的交易均價(jià)為9322元/平米，已經(jīng)超過二手房整體交易均價(jià)8089元/平米千元有余，可以看出這種差距已經(jīng)失衡，公房?jī)r(jià)格已處于高位臨界點(diǎn)。若房?jī)r(jià)下跌，購房人則更傾向于購購新房或二手商品房，使得老公房交易受到較大沖擊。

　　例如，較近一位房主委托360°理房代理銷售的一套70平米團(tuán)結(jié)湖2居室，房主的掛牌價(jià)格已由原來的單價(jià)14600元/平方米，降到了13500元/平方米。看來，房?jī)r(jià)走勢(shì)不明對(duì)出售者的心理預(yù)期已造成一定影響。

　　第三類：交通、生活配套欠發(fā)達(dá)的郊區(qū)房。

　　市區(qū)土地的稀缺，給郊區(qū)住宅項(xiàng)目的迅速發(fā)展提供了無限可能。在交易量和房?jī)r(jià)漲幅這兩個(gè)指標(biāo)上都已經(jīng)超過了市區(qū)住宅項(xiàng)目。9月北京市統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合對(duì)外發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年1至8月，北京市房屋銷售價(jià)格指數(shù)累計(jì)為109.8%，其中，10個(gè)遠(yuǎn)郊區(qū)縣房屋銷售價(jià)格指數(shù)較高，累計(jì)為111.7%。

　　雖然郊區(qū)項(xiàng)目已經(jīng)逐漸取代市區(qū)項(xiàng)目，成為市場(chǎng)主流，但郊區(qū)房?jī)r(jià)領(lǐng)漲的現(xiàn)象和背后的隱患也值得我們重視。地段是房?jī)r(jià)構(gòu)成的一個(gè)核心要素，但郊區(qū)有些區(qū)域還十分不成熟、交通和生活配套等還不便利，地域價(jià)值較低。郊區(qū)房的熱銷，是由于消費(fèi)者被市區(qū)住宅的高價(jià)所排擠而不得不轉(zhuǎn)向郊區(qū)，催使郊區(qū)房?jī)r(jià)漲勢(shì)更快，使得2-3內(nèi)的區(qū)域發(fā)展前景和被提前透支出來。

　　而一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌趨勢(shì)，處于交通、配套欠發(fā)達(dá)地區(qū)的郊區(qū)房將會(huì)受到影響。頭先，現(xiàn)在郊區(qū)房的房源放量是呈上升趨勢(shì)，其地域價(jià)值并不具稀缺性。其次，房?jī)r(jià)下跌，購房人會(huì)頭先把目光轉(zhuǎn)向生活氛圍更為成熟的市區(qū)或交通便利、已通**和高速路的城郊地區(qū)。

　　較后，360°理房提醒正計(jì)劃賣房的房主，可以把房源登記在堂堂網(wǎng)“熱房榜”上，來試探一下自己房子在市場(chǎng)中的需求情況，以確定出一個(gè)理想售價(jià)、把握較佳的出手時(shí)機(jī)。

【編輯：三色石】

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