較近一段時間，國家調(diào)控政策緊鑼密鼓地出臺，幾乎涵蓋地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈所有環(huán)節(jié)。一連串的加息和房貸新政，已經(jīng)給購房人帶上了緊箍咒，即將開征的物業(yè)稅又似雪上加霜。國土39號令、對開發(fā)商貸款政策收緊，都將對開發(fā)商囤地、囤房行為給出致命一擊。在整個樓市中彌漫出愈加強烈的看空情氣氛下，讓很多的購房人在已然處于高位的房價前或放慢步伐，或止步觀望。

　　市場應(yīng)激反映明顯

　　房貸政策收緊后，全國各地出現(xiàn)退房潮，深圳、上海、廣東等一線城市中高端房交易量下滑明顯、成交價格也出現(xiàn)下降趨勢。近期有某媒體報道數(shù)據(jù)顯示，北京部分樓盤銷售量降幅達到50－80％，還有部分樓盤成交價格已下降5-10％。

　　房主應(yīng)進入警備狀態(tài)，三類住宅宜盡快出手

　　在這種嚴(yán)峻的形勢之下，手中有閑置房的房主應(yīng)密切關(guān)注房產(chǎn)市場動態(tài)，尤其是自己的房子所處區(qū)域的相類似住宅交易價格。那么，如果房價下跌，什么樣的房子受到的降價危機更大呢？360°理房認(rèn)為擁有下述三類住宅的房主應(yīng)在當(dāng)期進入高度警戒狀態(tài)，做好出手準(zhǔn)備：

　　類：大戶型、高總價的中高端二手商品房。

　　從需求來看，中高端二手房商品房購購群體以投資者和置業(yè)升級者為主體。這兩部分群體也是受目前房貸金融政策影響的。投資需求及置業(yè)升級需求受到抑制，購房門檻的提高，也將會使得一部分置業(yè)升級群體，或推遲購房計劃、或放棄置業(yè)升級，需求量明顯下降。有某專家預(yù)測，購房需求將因此下降30％－50％。

　　從房屋持有成本來看，中高端二手房面臨物業(yè)稅、物業(yè)管理費等較高的費用，也會促使高端房產(chǎn)擁有者出現(xiàn)拋售潮，房源放量增加，則進一步加劇此類住宅的價格下降。

　　類："老"公房，即樓齡較高的已購公房。

　　四環(huán)以里的老公房價格已經(jīng)接近甚至超過商品房價格，但其價格中卻存在著一定的虛高泡沫，其價格已遠超出房子本身的使用價值，因此存在較大的房屋貶值風(fēng)險，諸如戶型不夠合理、房子老化、住宅質(zhì)量缺陷、房齡有礙購房者申請貸款等原因，都會影響老公房的上市交易價格。

　　今年9月的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，二手已購公房的交易均價為9322元/平米，已經(jīng)超過二手房整體交易均價8089元/平米千元有余，可以看出這種差距已經(jīng)失衡，公房價格已處于高位臨界點。若房價下跌，購房人則更傾向于購購新房或二手商品房，使得老公房交易受到較大沖擊。

　　例如，較近一位房主委托360°理房代理銷售的一套70平米團結(jié)湖2居室，房主的掛牌價格已由原來的單價14600元/平方米，降到了13500元/平方米?？磥?，房價走勢不明對出售者的心理預(yù)期已造成一定影響。

　　第三類：交通、生活配套欠發(fā)達的郊區(qū)房。

　　市區(qū)土地的稀缺，給郊區(qū)住宅項目的迅速發(fā)展提供了無限可能。在交易量和房價漲幅這兩個指標(biāo)上都已經(jīng)超過了市區(qū)住宅項目。9月北京市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局聯(lián)合對外發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年1至8月，北京市房屋銷售價格指數(shù)累計為109.8%，其中，10個遠郊區(qū)縣房屋銷售價格指數(shù)較高，累計為111.7%。

　　雖然郊區(qū)項目已經(jīng)逐漸取代市區(qū)項目，成為市場主流，但郊區(qū)房價領(lǐng)漲的現(xiàn)象和背后的隱患也值得我們重視。地段是房價構(gòu)成的一個核心要素，但郊區(qū)有些區(qū)域還十分不成熟、交通和生活配套等還不便利，地域價值較低。郊區(qū)房的熱銷，是由于消費者被市區(qū)住宅的高價所排擠而不得不轉(zhuǎn)向郊區(qū)，催使郊區(qū)房價漲勢更快，使得2-3內(nèi)的區(qū)域發(fā)展前景和被提前透支出來。

　　而一旦房價出現(xiàn)下跌趨勢，處于交通、配套欠發(fā)達地區(qū)的郊區(qū)房將會受到影響。頭先，現(xiàn)在郊區(qū)房的房源放量是呈上升趨勢，其地域價值并不具稀缺性。其次，房價下跌，購房人會頭先把目光轉(zhuǎn)向生活氛圍更為成熟的市區(qū)或交通便利、已通**和高速路的城郊地區(qū)。

　　較后，提醒正計劃賣房的房主，可以把房源登記在堂堂網(wǎng)"熱房榜"上，來試探一下自己房子在市場中的需求情況，以確定出一個理想售價、把握較佳的出手時機。

　 綜合

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