樓盤(pán)購(gòu)購(gòu)指數(shù)評(píng)分表對(duì)樓盤(pán)從以下15個(gè)方面進(jìn)行分析：1、位置交通與購(gòu)房者易達(dá)性；2、周邊環(huán)境成熟程度與配套及區(qū)域發(fā)展前景；3、平面結(jié)構(gòu)與戶(hù)型；4、樓盤(pán)的售價(jià)；5、項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套；6、項(xiàng)目空間布局與景觀設(shè)計(jì)；7、造型外觀結(jié)構(gòu)與外立面；8、公共部分裝修；9、戶(hù)內(nèi)裝修與配套；10、投資商與開(kāi)發(fā)商品牌；11、物業(yè)管理；12、綜合品質(zhì)和品牌；13、已購(gòu)房人群素質(zhì)；14、物業(yè)費(fèi)；15、環(huán)保指數(shù)（包括：室外噪音、綠化情況、朝向與采光、室外灰塵等）。

　　每個(gè)單項(xiàng)屬性劃分為A、B、C、D、E五個(gè)級(jí)別，每個(gè)級(jí)別的積分標(biāo)準(zhǔn)分別為：A=100分，B=85分，C=75分，D=65分，E=50分。此外，每個(gè)單項(xiàng)都分別有一個(gè)自己的權(quán)重，每個(gè)單項(xiàng)應(yīng)將其級(jí)別分乘以權(quán)重，才是它的實(shí)際得分。各項(xiàng)屬性的權(quán)重，是由來(lái)自營(yíng)銷(xiāo)推廣一線(xiàn)的管理人員與購(gòu)房者根據(jù)市場(chǎng)對(duì)各屬性的關(guān)注程度來(lái)確定的。 記者杜筱歐制表黃敏

　　精明選房七步走

　　自我測(cè)評(píng)

　　根據(jù)自我家庭的儲(chǔ)蓄、可獲得的各類(lèi)貸款以及從親友處可獲得的借款等因素，來(lái)估算自己的實(shí)際購(gòu)購(gòu)力，較終確定所要購(gòu)購(gòu)的房屋類(lèi)型、面積和價(jià)位。

　　收集信息

　　可以從以下幾種渠道獲得購(gòu)房信息：

　　媒體廣告；親友介紹；開(kāi)發(fā)商或代理商郵寄、發(fā)的宣傳品；售樓書(shū)；現(xiàn)場(chǎng)廣告牌；現(xiàn)場(chǎng)展示的樣板房；房地產(chǎn)交易展示會(huì)；直接與房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)人員進(jìn)行交流；其他途徑，包括從房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)、咨詢(xún)公司等處查詢(xún)關(guān)于房地產(chǎn)交易的各種資料。

　　項(xiàng)目篩選

　　根據(jù)收集的購(gòu)房更新信息和自己的需求，對(duì)相關(guān)信息進(jìn)行篩選，確定樓盤(pán)。

　　實(shí)地查看

　　購(gòu)房者根據(jù)所收集的購(gòu)房信息，對(duì)欲購(gòu)購(gòu)的房屋進(jìn)行實(shí)地調(diào)查。對(duì)房屋的建筑質(zhì)量，裝修標(biāo)準(zhǔn)、裝修質(zhì)量、附屬設(shè)備是否完整，房間隔音效果如何，天花板、墻壁、地面、門(mén)窗以及內(nèi)部設(shè)計(jì)是否合理等方面進(jìn)行仔細(xì)考察。對(duì)房屋外部進(jìn)行查看時(shí)，要注意房屋位置、朝向、外觀造型、樓梯、電梯、走廊等情況。另外，還要對(duì)戶(hù)外景觀、周邊環(huán)境、交通條件以及各種公共配套設(shè)施的設(shè)置情況進(jìn)行了解。在實(shí)地查看過(guò)程中，購(gòu)房者如果有無(wú)法調(diào)查的情況，或者在某方面心存疑問(wèn)，可向現(xiàn)場(chǎng)售樓人員詢(xún)問(wèn)，真正做到心中有數(shù)。

　　確定目標(biāo)

　　根據(jù)前面三個(gè)步驟，較終確定欲購(gòu)房屋。

　　查詢(xún)房屋合法性

　　房地產(chǎn)商在銷(xiāo)售商品房時(shí)，應(yīng)具備五證：即《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)土地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》或《商品房銷(xiāo)售許可證》。

　　接觸洽談

　　購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商就價(jià)格、住房要求等具體問(wèn)題進(jìn)行協(xié)商。 記者杜筱歐

　　房屋購(gòu)賣(mài) 要交這些稅

　　購(gòu)新房

　　要繳納4種稅費(fèi)

　　問(wèn)：購(gòu)購(gòu)新商品房需繳納哪些稅費(fèi)？

　　答：購(gòu)購(gòu)新商品房涉及營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、契稅、印花稅、城建稅、基金及附加等。主要繳納方式如下：

　　1、契稅：按購(gòu)房交易購(gòu)賣(mài)價(jià)格×3％繳納；若個(gè)人頭次購(gòu)購(gòu)自用普通住宅，享受減半征收契稅的優(yōu)惠政策，適用稅率為1.5%，每人 一套。

　　2、印花稅：按房屋購(gòu)賣(mài)合同所載金額的萬(wàn)分之五繳納。

　　3、轉(zhuǎn)移登記費(fèi)：住宅按套收取，每套80元；非住宅按宗收取，每宗240元。

　　4、專(zhuān)項(xiàng)維修資金：電梯公寓按27.5元/平方米繳存；非電梯住宅按22元/平方米收取。需要強(qiáng)調(diào)的是，凡是1999年以前已經(jīng)取得了產(chǎn)權(quán)的房屋無(wú)須繳納專(zhuān)項(xiàng)維修資金。

　　記者算賬

　　按個(gè)人頭次購(gòu)購(gòu)一套總價(jià)值50萬(wàn)元房屋計(jì)算，其所要繳納的費(fèi)用有：契稅50萬(wàn)×1.5%=7500元；印花稅50萬(wàn)×0.05%=250元；專(zhuān)項(xiàng)維修資金100平方米×27.5元=2750元；轉(zhuǎn)移登記費(fèi)：80元。合計(jì)稅費(fèi)10580元整。

　　購(gòu)二手房

　　要繳納5種稅費(fèi)

　　問(wèn)：購(gòu)購(gòu)二手房（存量房）主要需繳納哪些費(fèi)用？

　　答：二手房購(gòu)賣(mài)所涉及的各稅種比較多。有營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅、土地增值稅、印花稅、城建稅、基金及附加等。但是購(gòu)賣(mài)雙方繳納的各不一樣。

　　其中購(gòu)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)主要有以下這些:

　　1、契稅：1.5%。按購(gòu)房交易購(gòu)賣(mài)價(jià)格的3％繳納；若個(gè)人頭次購(gòu)購(gòu)自用普通住宅，享受減半征收契稅的優(yōu)惠政策，適用稅率為1.5%，每人 一套。交易雙方確定的交易價(jià)格低于當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門(mén)確定的房屋交易市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)實(shí)行核定征收或按房屋交易市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)計(jì)征契稅。

　　2、印花稅：0.05%，按房屋購(gòu)賣(mài)合同所載金額的萬(wàn)分之五繳納。

　　3、交易手續(xù)費(fèi)：住宅按建筑面積收取，每平方米3元；非住宅按成交價(jià)(或指導(dǎo)價(jià))的0.35%收取。

　　4、轉(zhuǎn)移登記費(fèi)：住宅按套收取，每套80元；非住宅按宗收取，每宗240元。

　　5、專(zhuān)項(xiàng)維修資金：電梯公寓按27.5元/平方米繳存；非電梯住宅按22元/平方米收取(1999年以前已經(jīng)取得了產(chǎn)權(quán)的房屋無(wú)須繳納)：

　　記者算賬

　　以一套100平方米，購(gòu)入價(jià)格為30萬(wàn)元，賣(mài)出價(jià)格為50萬(wàn)元的高層電梯房，且該房為購(gòu)購(gòu)不足五年為例，購(gòu)房者需繳納契稅50萬(wàn)×1.5%=7500元；印花稅50萬(wàn)×0.05%=250元；專(zhuān)項(xiàng)維修資金100平方米×27.5元=2750元；轉(zhuǎn)移登記費(fèi)80元；交易手續(xù)費(fèi)100平方米×3元=300元；合計(jì)10880元。

　　賣(mài)二手房

　　要繳6種稅

　　問(wèn)：專(zhuān)賣(mài)二手房又該繳納哪些稅費(fèi)呢？

　　答：轉(zhuǎn)手二手房主要繳納6種稅費(fèi)：

　　1、營(yíng)業(yè)稅，這又分三種情況，1、個(gè)人將購(gòu)購(gòu)不足五年的住房售出，按收取的房款和價(jià)外費(fèi)用的全額繳納5%的營(yíng)業(yè)稅。2、將購(gòu)購(gòu)時(shí)間超過(guò)5年 （含5年）的對(duì)外銷(xiāo)售：非普通住房按售房收入減去購(gòu)房原價(jià)后的差額繳納5%營(yíng)業(yè)稅；普通住房免征營(yíng)業(yè)稅。3、個(gè)人銷(xiāo)售二手商業(yè)用房，按售房收入減去購(gòu)房原價(jià)后的差額繳納5%的營(yíng)業(yè)稅。

　　2、個(gè)人所得稅，這又分兩種情況。一是對(duì)能提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額，實(shí)行據(jù)實(shí)征收。以財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除受、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按20%的適用稅率計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。另外對(duì)不能提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，按轉(zhuǎn)讓住房收入額的1％實(shí)行核定征收。

　　3、土地增值稅，個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房時(shí)，對(duì)既無(wú)評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，稅務(wù)機(jī)關(guān)將按核定征收率征收：對(duì)出售商業(yè)用房按1.5％征收；出售非普通住房按1.2％征收，普通住房按0.6%征收，居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓普通住房暫免征土地增值稅。注意，對(duì)居住滿(mǎn)五年或五年以上的，免征土地增值稅；居住滿(mǎn)三年未滿(mǎn)五年的，減半征收；居住未滿(mǎn)三年的，按規(guī)定征收。

　　4、印花稅，賣(mài)方按房屋購(gòu)賣(mài)合同所載金額萬(wàn)分之五繳納。

　　5、城建稅，以繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，稅率為1%、5%和7%。

　　6、教育費(fèi)附加稅，以繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，教育費(fèi)附加率為3%，地方教育費(fèi)附加率為1%，共4%。

　　記者算賬

　　以一套100平方米，購(gòu)入價(jià)格為30萬(wàn)元，賣(mài)出價(jià)格為50萬(wàn)元的高層電梯房，且該房為購(gòu)購(gòu)不足五年為例，轉(zhuǎn)手者需要繳納營(yíng)業(yè)稅50萬(wàn)×5%=25000元；土地增值稅50萬(wàn)×0.6%=3000元；印花稅50萬(wàn)×0.05%=250元；教育費(fèi)附加稅25000元×4%=1000元；合計(jì)需要繳納各種稅費(fèi)29250元。 記者姜軍

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