陷阱1：建筑面積不變 套內(nèi)面積縮水

　　[案例]

　　小劉是某高校老師，去年3年份，由父母出資加上自己多年的儲(chǔ)蓄購(gòu)下一套建筑面積為90平方米的房屋，開發(fā)商宣傳資料和售房小姐都承諾，該房屋的高達(dá)85%以上，非常適合新婚夫妻居住。小劉看到樣板間后非常滿意。但今年交房后，小劉總覺(jué)得房屋室內(nèi)的面積沒(méi)有想象的大。在辦理產(chǎn)權(quán)證測(cè)繪時(shí)，發(fā)現(xiàn)房屋建筑面積為90.75平方米，但套內(nèi)面積卻不足70平方米，只有77.13%。顯然，建筑面積沒(méi)有變化，但套內(nèi)面積卻縮水了，小劉相當(dāng)于多付了7平方米的購(gòu)房款。

　　[法律分析]

　　通常開發(fā)商和購(gòu)房者在合同中常以建筑面積作為計(jì)價(jià)單位，但在實(shí)際中往往會(huì)出現(xiàn)在建筑面積不變，購(gòu)房者總購(gòu)房款不變的情況下，購(gòu)房者公攤的共有建筑面積增加，套內(nèi)建筑面積縮小的情形，即購(gòu)房者所購(gòu)購(gòu)房屋的“”降低了，這必然導(dǎo)致業(yè)主專有區(qū)域面積的縮小。

　　根據(jù)《民法通則》等規(guī)定，開發(fā)商通過(guò)虛假宣傳等方式導(dǎo)致購(gòu)房者與之簽訂購(gòu)房合同的，購(gòu)房者有權(quán)依法申請(qǐng)撤銷相關(guān)的購(gòu)房合同。

　　[律師提示]

　　建筑面積是由套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，故在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，應(yīng)對(duì)套內(nèi)建筑面積及分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e的暫測(cè)與實(shí)測(cè)的誤差幅度作出嚴(yán)格的約定，或者對(duì)套內(nèi)面積與建筑面積的比例誤差作明確約定，一旦誤差超過(guò)特定比例，則購(gòu)房者有權(quán)退房。

　　陷阱2：“已付房款” 成了糊涂賬

　　[案例]

　　2007年1月20日林先生以59萬(wàn)元購(gòu)購(gòu)開發(fā)商開發(fā)的住宅一套，付款方式為頭付16萬(wàn)元，其余部分為銀行按揭貸款。合同還約定交付房屋的日期為2007年10月20日，逾期交付，則按已收房款每天萬(wàn)分之四向購(gòu)房者支付違約金。隨后在已收房款計(jì)算上雙方發(fā)生了爭(zhēng)議，林先生認(rèn)為“已收房?jī)r(jià)款”就是貸款全額即59萬(wàn)元。但開發(fā)商卻認(rèn)為，“已收房?jī)r(jià)款”就是開發(fā)商收到購(gòu)房者自己支付的預(yù)付款。雙方為此爭(zhēng)執(zhí)不下。

　　[法律分析]

　　“已支付房?jī)r(jià)款”是計(jì)算違約金的基礎(chǔ)，在按揭貸款購(gòu)房法律關(guān)系中，對(duì)購(gòu)房者而言，其與開發(fā)商是房屋購(gòu)賣關(guān)系，與銀行是抵押貸款關(guān)系。在購(gòu)房者辦理完畢貸款手續(xù)后，銀行劃賬，開發(fā)商就得到了全部的購(gòu)房款。即在購(gòu)房者支付了頭付后，剩余的房款是由銀行代購(gòu)房者履行了貨幣的支付義務(wù)，其是一種代為清償行為，實(shí)際債務(wù)的承擔(dān)主體與當(dāng)事人依然是購(gòu)房者，故已付房?jī)r(jià)款應(yīng)作總房?jī)r(jià)的解釋。

　　[律師提示]

　　為防止發(fā)生解釋的分歧與糾紛，雙方在簽合同時(shí)，較好明確約定已付房?jī)r(jià)款的計(jì)算方式。

　　陷阱3：辦理產(chǎn)權(quán)證 開發(fā)商負(fù)全責(zé)

　　[案例]

　　鐵嶺的曲先生與大連一開發(fā)商于2003年1月15日簽訂了《商品房購(gòu)賣合同》，購(gòu)購(gòu)開發(fā)商的某小區(qū)3樓2單元房屋。合同約定自本合同簽訂之日起，90日內(nèi)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。曲某依約支付了全部購(gòu)房款，開發(fā)商亦將該房屋交付，但至今未能辦理房屋所有權(quán)證。曲先生認(rèn)為開發(fā)商違約，要求退房并按照相關(guān)司法解釋賠償其損失。但開發(fā)商認(rèn)為，其已將需要由出賣人提供的資料報(bào)房管部門登記備案了，房屋所有權(quán)證未能辦理非開發(fā)商責(zé)任，因此，不同意退房。

　　[法律分析]

　　根據(jù)較高人民法院《關(guān)于審理商品房購(gòu)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的相關(guān)規(guī)定：“因出賣人的原因，購(gòu)受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任；……”可見，開發(fā)商在辦理房屋權(quán)屬權(quán)過(guò)程中只是承擔(dān)協(xié)助義務(wù)，只要開發(fā)商將需由其提供的資料在法律規(guī)定的期限內(nèi)完整、準(zhǔn)確地報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案后，即履行了協(xié)助義務(wù)。

　　[律師提示]

　　在簽訂合同時(shí)，若購(gòu)房者對(duì)房屋權(quán)屬獲得期限等有特殊要求，務(wù)必要在合同中對(duì)辦理房屋權(quán)屬登記的時(shí)間、違約責(zé)任等作出特別的約定。否則，購(gòu)房者很難有效維護(hù)自己的權(quán)益。

　　陷阱4：不論誤差多少 多退少補(bǔ)就行

　　[案例]

　　吉林的姜先生常年往返于長(zhǎng)春和大連之間，為方便工作于2006年與某開發(fā)商簽訂購(gòu)房合同，購(gòu)購(gòu)了中山區(qū)已封頂住宅，建筑面積約為120平方米。在雙方的購(gòu)房合同條款中，房屋開發(fā)商提前蓋上了“該商品房建筑面積以房地產(chǎn)測(cè)繪核定為準(zhǔn)，單價(jià)不變，多退少補(bǔ)”的印章條。2007年10月底開發(fā)商通知姜先生還需補(bǔ)交9.79平方米的房款，原因是經(jīng)有關(guān)部門測(cè)繪該房面積是129.79平方米，房屋面積多了9.79平方米，故姜先生不僅仍要承擔(dān)超出部分的房款，而且還要承擔(dān)貸款補(bǔ)差、增加取暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)的支出等。

　　[法律分析]

　　“不論誤差多少，按原價(jià)多退少補(bǔ)、據(jù)實(shí)結(jié)算”的條款，實(shí)際上是開發(fā)商意志的體現(xiàn)，應(yīng)屬典型的格式條款，該條款剝奪了消費(fèi)者的自主選擇權(quán)、公平交易權(quán)，有顯失公平的嫌疑。其次，按照行業(yè)的規(guī)定，面積誤差比完全值超出3%的，購(gòu)房者有權(quán)退房，但開發(fā)商的這一利己約定，排除了購(gòu)房者的主要權(quán)利，故嚴(yán)格按照法律的規(guī)定，該條款應(yīng)屬無(wú)效條款。

　　[律師提示]

　　面積誤差比=（產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積）×100%÷合同約定面積，房屋面積出現(xiàn)誤差時(shí)，選擇退房、要求賠償或者要求據(jù)實(shí)結(jié)算等是購(gòu)房者的權(quán)利，購(gòu)房者可作出對(duì)己有利的選擇。當(dāng)然，作為誠(chéng)信的開發(fā)商也應(yīng)尊重與維護(hù)購(gòu)房者的這些法定權(quán)利。

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