因時(shí)而變

　　一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)是，一生只有一套住房既不科學(xué)，也不幸福。在收入有限的階段購(gòu)購(gòu)價(jià)格過(guò)高的住房，等于承擔(dān)了過(guò)大的固定資產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，過(guò)大的經(jīng)濟(jì)和精神壓力。

　　北京社科院《通向2008年的北京形象》課題組對(duì)北京市民生活需求的調(diào)查結(jié)果顯示，在住房方面，至少有18%的被調(diào)查者認(rèn)為，住房消費(fèi)應(yīng)是過(guò)渡性住房，它應(yīng)隨著生活水平的提高和人們對(duì)住房質(zhì)量要求的提升而不斷變化。

　　一家?guī)状∫粋€(gè)屋檐下，甚至是幾代相傳，離這個(gè)時(shí)代已經(jīng)漸行漸遠(yuǎn)。賣小房、購(gòu)大房；賣舊房、購(gòu)新房；賣次房、購(gòu)好房，換幾個(gè)地方，搬幾次家，成為人們生活中的平常事。在歐美，一個(gè)人一生中住宅置換達(dá)五、六次之多。很多美國(guó)人在30歲、40歲、60歲時(shí)會(huì)按不同的收入情況和需求特點(diǎn)購(gòu)置不同的住房，從普通公寓到連體別墅，再到更高端的單體別墅，美國(guó)人平均要搬3～4次家，多的甚至達(dá)十幾次。

　　決定居住規(guī)劃的根本要素在于生命周期。在生命周期內(nèi)，人對(duì)住房的需要不是從始至終一致的，而是循著由小到大、由舊到新、由簡(jiǎn)到繁、由賤到貴的路徑，呈現(xiàn)出明顯的梯次性、漸進(jìn)性。日本教授石原舜介將人們進(jìn)入工作年齡以后的生命周期劃分為8個(gè)階段，不同階段有著不同類型的住房需求，即婚前階段的單身宿舍，新婚階段的公寓房，養(yǎng)育子女階段的少有庭院、子女獨(dú)立后生活穩(wěn)定階段的高端住房或別墅，退休初期兼顧興趣和營(yíng)商需要的收入型住房，為照顧子孫和享受天倫之樂(lè)的三代同堂住房，安度晚年的護(hù)理型住房。

　　當(dāng)然，以上劃分對(duì)于絕大多數(shù)中國(guó)人來(lái)說(shuō)，太過(guò) ，也不現(xiàn)實(shí)。來(lái)自中原三級(jí)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前中國(guó)整體購(gòu)房人群年齡上來(lái)看，20～30歲購(gòu)房者占到28.7%，31～40歲購(gòu)房者占到34.6%，40歲以上占到36.7%。另從不同年齡段購(gòu)房的置業(yè)次數(shù)上來(lái)看，20～30歲人群購(gòu)房有83.3%屬頭次購(gòu)房，31～40歲人群中2～3次購(gòu)房的占到48%，40歲以上人群中2～3次購(gòu)房占到30.8%。

　　可以看到，若按生命周期確定購(gòu)房次數(shù)理論，將中國(guó)人的住房需求劃分為單身、新婚、撫育子女、退休四個(gè)階段更為理想。由此，除去房改、拆遷等外界因素，中國(guó)人應(yīng)該置業(yè)4次--即便在單身時(shí)以租房為主，一生中至少也要購(gòu)3次房。

　　蝸居有術(shù)

　　那么，如何在住房的問(wèn)題上量力而行，才能符合國(guó)情、民情、家情，找到居住的真幸福？

　　北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)部副總經(jīng)理宮萍認(rèn)為，住房需求的較佳方式是由"一步到位"變?yōu)?逐步到位"，用梯級(jí)消費(fèi)理念來(lái)代替過(guò)度負(fù)債消費(fèi)的觀念，在生命周期的不同階段購(gòu)購(gòu)不同類型的住房，不僅可以平衡個(gè)人及家庭收支，緩解經(jīng)濟(jì)和精神壓力，而且可以借助房地產(chǎn)發(fā)展周期的客觀規(guī)律，從住房的二次交易當(dāng)中獲得正當(dāng)收益，以求得到效益的化。這就要求在購(gòu)購(gòu)住房前進(jìn)行居住規(guī)劃，明確將要購(gòu)購(gòu)的住房屬于哪種類型，究竟打算住多久，下一套住房何時(shí)購(gòu)購(gòu)，以及購(gòu)什么類型的住房。

　　例如，工作不久的青年人因?yàn)槭杖氩回S，就暫且購(gòu)個(gè)小房子安身；收入逐漸增高，建立家庭后，購(gòu)一套大一點(diǎn)兒、功能完善的房子；退休后，另選地段或城市，購(gòu)一套"銀色住宅"養(yǎng)老。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，結(jié)婚階段以購(gòu)置一套住房為主，產(chǎn)生二套、三套及以上住房多是在子女和養(yǎng)老階段，主要集中于31～40歲和40歲以上購(gòu)房人群。

　　婚前"單身族"（24～30歲）：只購(gòu)對(duì)的不購(gòu)貴的

　　年齡特征：生活簡(jiǎn)單、隨意而又不乏幻想，既愿意隨時(shí)追趕流行的新生事物，又不甘為潮流左右、背負(fù)過(guò)重的生活負(fù)擔(dān)。事業(yè)剛起步，經(jīng)濟(jì)收入有限。

　　較佳置業(yè)類型：小戶型、低總價(jià)、市區(qū)邊緣、交通便利、配套完善

　　婚前"單身族"工作沒(méi)幾年就考慮購(gòu)房的情形都差不多--經(jīng)濟(jì)實(shí)力略顯單薄，很多人都尋求父母資助。此階段的住房規(guī)劃在于計(jì)算"現(xiàn)金流"。根據(jù)"現(xiàn)金流"，考慮付款方式和所能支付的頭付款，以及購(gòu)房后的收支狀況，從而考慮所購(gòu)購(gòu)的房子的總價(jià)。

　　購(gòu)房是為了提高生活品質(zhì)，而不是增加負(fù)擔(dān)。挑選適合的，才會(huì)購(gòu)得安心住得舒心。對(duì)于這類人，較佳選擇是小戶型、低總價(jià)、市區(qū)邊緣但交通便利、配套完善的單身公寓。對(duì)于適齡青年也可以作為新婚的婚房，換房后可以供遠(yuǎn)道而來(lái)的父母休息使用。

　　除經(jīng)濟(jì)因素起決定性作用外，住房的選擇也受其他因素影響。比如在北京、上海這樣的城市生活，住址與工作地點(diǎn)的距離遠(yuǎn)近可以在很大程度上影響生活品質(zhì)，每天上下班車程30時(shí)辰和單程就要2公里相比，完全不可同日而語(yǔ)。而便利的交通則可以在一定程度上保證房屋的增值性。

　　新婚"寶寶族"（30～35歲）：方便較重要

　　年齡特征：已組建家庭，購(gòu)購(gòu)力有限，購(gòu)房行為受家庭或工作環(huán)境影響較大。其需求較為緊迫，一般不會(huì)持幣觀望，不受市場(chǎng)左右。

　　較佳置業(yè)類型：二居或者三居，社區(qū)成熟，周邊有醫(yī)院、幼兒園

　　"三口之家"是現(xiàn)代家庭中較基本的框架。對(duì)這個(gè)群體而言，愛(ài)情的結(jié)晶帶來(lái)喜悅的同時(shí)，也給住房帶來(lái)了升級(jí)要求。一個(gè)充裕的空間變得不可或缺，特別是在寶寶來(lái)臨之前，夫妻倆往往計(jì)劃小房換大房，一居換二、三居。

　　"寶寶族"購(gòu)房的基本原則是：方便至上。此階段正當(dāng)事業(yè)發(fā)展的黃金時(shí)期，因此住房應(yīng)兼顧雙方上班時(shí)間成本、交通費(fèi)用成本，同時(shí)適當(dāng)考慮就近照顧父母的因素。另外，"三口之家"必須考慮到周邊醫(yī)院、學(xué)校的質(zhì)量和距離。綜合多方面因素，方便而價(jià)格相對(duì)較低的二手房往往備受青睞。

　　中年"投資族"（35～45歲）：追求品質(zhì)

　　年齡特征：大多已組織家庭，有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，生活狀態(tài)較為平穩(wěn)，追求生活品質(zhì)，為家人著想。

　　較佳置業(yè)類型：高端商品房，戶型設(shè)計(jì)合理，周邊居民素質(zhì)、社會(huì)地位較高

　　投資族與新婚族的區(qū)別在于經(jīng)濟(jì)自由度更高。他們年齡偏大，事業(yè)上小有所成，在社會(huì)上有一定地位，家庭結(jié)構(gòu)也趨于穩(wěn)定，孩子基本上都上了中學(xué)。目前市場(chǎng)上這類購(gòu)房者年齡大約在35～45歲，而且大多是多次置業(yè)者。這些人中，購(gòu)購(gòu)大戶型是為了提高生活品質(zhì)，購(gòu)購(gòu)小戶型則是為了長(zhǎng)期投資。

　　對(duì)投資族的居住規(guī)劃應(yīng)更注重社交和尊重的需求，如周邊是否有大型休閑娛樂(lè)設(shè)施、小區(qū)在市區(qū)的知名度等，建議以知名地產(chǎn)商所建的商品房和區(qū)域發(fā)展良好的次新房為主。戶型設(shè)計(jì)合理，周邊居民素質(zhì)和社會(huì)地位較高也是必不可少的。如果作為投資，則可考慮酒店式公寓或高校附近的房產(chǎn)。

　　老年"養(yǎng)老族"（45～60歲）：以健康因素為主

　　年齡特征：事業(yè)有成，子女大多獨(dú)立，心態(tài)豁達(dá)隨意。

　　較佳置業(yè)類型：環(huán)境優(yōu)美、空氣新鮮、醫(yī)療便利的住房

　　進(jìn)入退休階段的養(yǎng)老族更為關(guān)注健康，因此對(duì)自然環(huán)境和醫(yī)療環(huán)境的偏好大大增強(qiáng)，以大房換小房、以市區(qū)換郊區(qū)都是時(shí)下流行的方式。對(duì)養(yǎng)老族的居住規(guī)劃可以選擇位于市郊的空氣清新的房子，盡量避免過(guò)于繁復(fù)或是大且空的戶型--前者不方便使用，后者則易產(chǎn)生孤獨(dú)感。樓盤(pán)的綠化程度，房間的朝向、采光能力，周邊地區(qū)的醫(yī)療設(shè)施、安靜程度等都應(yīng)納入考慮范圍內(nèi)。

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