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理財(cái)規(guī)劃告別“從一而終” 中國(guó)人應(yīng)該置業(yè)四次
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 699 次
因時(shí)而變
一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)是,一生只有一套住房既不科學(xué),也不幸福。在收入有限的階段購(gòu)購(gòu)價(jià)格過(guò)高的住房,等于承擔(dān)了過(guò)大的固定資產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn),過(guò)大的經(jīng)濟(jì)和精神壓力。
北京社科院《通向2008年的北京形象》課題組對(duì)北京市民生活需求的調(diào)查結(jié)果顯示,在住房方面,至少有18%的被調(diào)查者認(rèn)為,住房消費(fèi)應(yīng)是過(guò)渡性住房,它應(yīng)隨著生活水平的提高和人們對(duì)住房質(zhì)量要求的提升而不斷變化。
一家?guī)状∫粋€(gè)屋檐下,甚至是幾代相傳,離這個(gè)時(shí)代已經(jīng)漸行漸遠(yuǎn)。賣小房、購(gòu)大房;賣舊房、購(gòu)新房;賣次房、購(gòu)好房,換幾個(gè)地方,搬幾次家,成為人們生活中的平常事。在歐美,一個(gè)人一生中住宅置換達(dá)五、六次之多。很多美國(guó)人在30歲、40歲、60歲時(shí)會(huì)按不同的收入情況和需求特點(diǎn)購(gòu)置不同的住房,從普通公寓到連體別墅,再到更高端的單體別墅,美國(guó)人平均要搬3~4次家,多的甚至達(dá)十幾次。
決定居住規(guī)劃的根本要素在于生命周期。在生命周期內(nèi),人對(duì)住房的需要不是從始至終一致的,而是循著由小到大、由舊到新、由簡(jiǎn)到繁、由賤到貴的路徑,呈現(xiàn)出明顯的梯次性、漸進(jìn)性。日本教授石原舜介將人們進(jìn)入工作年齡以后的生命周期劃分為8個(gè)階段,不同階段有著不同類型的住房需求,即婚前階段的單身宿舍,新婚階段的公寓房,養(yǎng)育子女階段的少有庭院、子女獨(dú)立后生活穩(wěn)定階段的高端住房或別墅,退休初期兼顧興趣和營(yíng)商需要的收入型住房,為照顧子孫和享受天倫之樂(lè)的三代同堂住房,安度晚年的護(hù)理型住房。
當(dāng)然,以上劃分對(duì)于絕大多數(shù)中國(guó)人來(lái)說(shuō),太過(guò) ,也不現(xiàn)實(shí)。來(lái)自中原三級(jí)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,目前中國(guó)整體購(gòu)房人群年齡上來(lái)看,20~30歲購(gòu)房者占到28.7%,31~40歲購(gòu)房者占到34.6%,40歲以上占到36.7%。另從不同年齡段購(gòu)房的置業(yè)次數(shù)上來(lái)看,20~30歲人群購(gòu)房有83.3%屬頭次購(gòu)房,31~40歲人群中2~3次購(gòu)房的占到48%,40歲以上人群中2~3次購(gòu)房占到30.8%。
可以看到,若按生命周期確定購(gòu)房次數(shù)理論,將中國(guó)人的住房需求劃分為單身、新婚、撫育子女、退休四個(gè)階段更為理想。由此,除去房改、拆遷等外界因素,中國(guó)人應(yīng)該置業(yè)4次--即便在單身時(shí)以租房為主,一生中至少也要購(gòu)3次房。
蝸居有術(shù)
那么,如何在住房的問(wèn)題上量力而行,才能符合國(guó)情、民情、家情,找到居住的真幸福?
北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)部副總經(jīng)理宮萍認(rèn)為,住房需求的較佳方式是由"一步到位"變?yōu)?逐步到位",用梯級(jí)消費(fèi)理念來(lái)代替過(guò)度負(fù)債消費(fèi)的觀念,在生命周期的不同階段購(gòu)購(gòu)不同類型的住房,不僅可以平衡個(gè)人及家庭收支,緩解經(jīng)濟(jì)和精神壓力,而且可以借助房地產(chǎn)發(fā)展周期的客觀規(guī)律,從住房的二次交易當(dāng)中獲得正當(dāng)收益,以求得到效益的化。這就要求在購(gòu)購(gòu)住房前進(jìn)行居住規(guī)劃,明確將要購(gòu)購(gòu)的住房屬于哪種類型,究竟打算住多久,下一套住房何時(shí)購(gòu)購(gòu),以及購(gòu)什么類型的住房。
例如,工作不久的青年人因?yàn)槭杖氩回S,就暫且購(gòu)個(gè)小房子安身;收入逐漸增高,建立家庭后,購(gòu)一套大一點(diǎn)兒、功能完善的房子;退休后,另選地段或城市,購(gòu)一套"銀色住宅"養(yǎng)老。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,結(jié)婚階段以購(gòu)置一套住房為主,產(chǎn)生二套、三套及以上住房多是在子女和養(yǎng)老階段,主要集中于31~40歲和40歲以上購(gòu)房人群。
婚前"單身族"(24~30歲):只購(gòu)對(duì)的不購(gòu)貴的
年齡特征:生活簡(jiǎn)單、隨意而又不乏幻想,既愿意隨時(shí)追趕流行的新生事物,又不甘為潮流左右、背負(fù)過(guò)重的生活負(fù)擔(dān)。事業(yè)剛起步,經(jīng)濟(jì)收入有限。
較佳置業(yè)類型:小戶型、低總價(jià)、市區(qū)邊緣、交通便利、配套完善
婚前"單身族"工作沒(méi)幾年就考慮購(gòu)房的情形都差不多--經(jīng)濟(jì)實(shí)力略顯單薄,很多人都尋求父母資助。此階段的住房規(guī)劃在于計(jì)算"現(xiàn)金流"。根據(jù)"現(xiàn)金流",考慮付款方式和所能支付的頭付款,以及購(gòu)房后的收支狀況,從而考慮所購(gòu)購(gòu)的房子的總價(jià)。
購(gòu)房是為了提高生活品質(zhì),而不是增加負(fù)擔(dān)。挑選適合的,才會(huì)購(gòu)得安心住得舒心。對(duì)于這類人,較佳選擇是小戶型、低總價(jià)、市區(qū)邊緣但交通便利、配套完善的單身公寓。對(duì)于適齡青年也可以作為新婚的婚房,換房后可以供遠(yuǎn)道而來(lái)的父母休息使用。
除經(jīng)濟(jì)因素起決定性作用外,住房的選擇也受其他因素影響。比如在北京、上海這樣的城市生活,住址與工作地點(diǎn)的距離遠(yuǎn)近可以在很大程度上影響生活品質(zhì),每天上下班車程30時(shí)辰和單程就要2公里相比,完全不可同日而語(yǔ)。而便利的交通則可以在一定程度上保證房屋的增值性。
新婚"寶寶族"(30~35歲):方便較重要
年齡特征:已組建家庭,購(gòu)購(gòu)力有限,購(gòu)房行為受家庭或工作環(huán)境影響較大。其需求較為緊迫,一般不會(huì)持幣觀望,不受市場(chǎng)左右。
較佳置業(yè)類型:二居或者三居,社區(qū)成熟,周邊有醫(yī)院、幼兒園
"三口之家"是現(xiàn)代家庭中較基本的框架。對(duì)這個(gè)群體而言,愛(ài)情的結(jié)晶帶來(lái)喜悅的同時(shí),也給住房帶來(lái)了升級(jí)要求。一個(gè)充裕的空間變得不可或缺,特別是在寶寶來(lái)臨之前,夫妻倆往往計(jì)劃小房換大房,一居換二、三居。
"寶寶族"購(gòu)房的基本原則是:方便至上。此階段正當(dāng)事業(yè)發(fā)展的黃金時(shí)期,因此住房應(yīng)兼顧雙方上班時(shí)間成本、交通費(fèi)用成本,同時(shí)適當(dāng)考慮就近照顧父母的因素。另外,"三口之家"必須考慮到周邊醫(yī)院、學(xué)校的質(zhì)量和距離。綜合多方面因素,方便而價(jià)格相對(duì)較低的二手房往往備受青睞。
中年"投資族"(35~45歲):追求品質(zhì)
年齡特征:大多已組織家庭,有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力,生活狀態(tài)較為平穩(wěn),追求生活品質(zhì),為家人著想。
較佳置業(yè)類型:高端商品房,戶型設(shè)計(jì)合理,周邊居民素質(zhì)、社會(huì)地位較高
投資族與新婚族的區(qū)別在于經(jīng)濟(jì)自由度更高。他們年齡偏大,事業(yè)上小有所成,在社會(huì)上有一定地位,家庭結(jié)構(gòu)也趨于穩(wěn)定,孩子基本上都上了中學(xué)。目前市場(chǎng)上這類購(gòu)房者年齡大約在35~45歲,而且大多是多次置業(yè)者。這些人中,購(gòu)購(gòu)大戶型是為了提高生活品質(zhì),購(gòu)購(gòu)小戶型則是為了長(zhǎng)期投資。
對(duì)投資族的居住規(guī)劃應(yīng)更注重社交和尊重的需求,如周邊是否有大型休閑娛樂(lè)設(shè)施、小區(qū)在市區(qū)的知名度等,建議以知名地產(chǎn)商所建的商品房和區(qū)域發(fā)展良好的次新房為主。戶型設(shè)計(jì)合理,周邊居民素質(zhì)和社會(huì)地位較高也是必不可少的。如果作為投資,則可考慮酒店式公寓或高校附近的房產(chǎn)。
老年"養(yǎng)老族"(45~60歲):以健康因素為主
年齡特征:事業(yè)有成,子女大多獨(dú)立,心態(tài)豁達(dá)隨意。
較佳置業(yè)類型:環(huán)境優(yōu)美、空氣新鮮、醫(yī)療便利的住房
進(jìn)入退休階段的養(yǎng)老族更為關(guān)注健康,因此對(duì)自然環(huán)境和醫(yī)療環(huán)境的偏好大大增強(qiáng),以大房換小房、以市區(qū)換郊區(qū)都是時(shí)下流行的方式。對(duì)養(yǎng)老族的居住規(guī)劃可以選擇位于市郊的空氣清新的房子,盡量避免過(guò)于繁復(fù)或是大且空的戶型--前者不方便使用,后者則易產(chǎn)生孤獨(dú)感。樓盤(pán)的綠化程度,房間的朝向、采光能力,周邊地區(qū)的醫(yī)療設(shè)施、安靜程度等都應(yīng)納入考慮范圍內(nèi)。
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作者介紹
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