因此，購不購房、貸不貸款實際上是人們對自己家庭資產(chǎn)的一種配置和調(diào)整。房貸正是我們學(xué)習(xí)資產(chǎn)配置、合理負(fù)債等基本知識的好機會，同時，它還讓我們每個人正視經(jīng)濟周期對自身職業(yè)和收入的影響。

　　在經(jīng)過前兩期的討論后，如果你還是需要購房的話，那么讓我們再次深入討論房貸新政下，怎樣購房實惠更多。

　　如何用足樓市新政策，享受到更多優(yōu)惠？晨報記者就此對10月份以來上海樓市較新出臺的若干新政策，做一仔細(xì)梳理，但愿能給正在謀劃購房者一些啟發(fā)，從選房、購房、貸款等多方面享受優(yōu)惠。

　　今年以來，樓市政策之變，牽動千千萬萬購房人的心。

　　年初依然是政策打壓，套房的從嚴(yán)認(rèn)定將一大批"改善型"需求拒之門外；面對較高超過10%的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅費和超過8%的房貸利率，資金寬裕的業(yè)主們紛紛轉(zhuǎn)售為租，不賣了；而房價下跌的預(yù)期又使得投資客打消了購房計劃，而一些想購房的人也開始猶豫和觀望起來。

　　一時間，購房子的人越來越少，成交量驟然下降，這樣的日子持續(xù)了大半年，快到年底的時候，形勢陡變。和地方一系列房產(chǎn)新政策相繼出臺，房產(chǎn)交易稅費大幅下降，房貸利率幾乎打?qū)φ邸Ｐ抡呒て鹎永?，市場熱議現(xiàn)在是否是購房的好時機，樓市抄底的機會是不是已經(jīng)到來？

　　且不論是否是投資房產(chǎn)的好時機，現(xiàn)在確實是近兩年內(nèi)購房成本較低的時間段--無論從房價、稅費、利率等各方面來看，購房門檻比去年年初宏觀調(diào)控前更低，尤其是對于那些有自住需求、頭次置業(yè)的購房者。

　　標(biāo)準(zhǔn)放寬，"普商房"大擴容

　　樓市新政策出臺后，很多計劃購房的人開始重新關(guān)注樓市，在外企工作的王強就是其中之一。作為頭次置業(yè)者，王強將所有注意點集中到了普通商品房上。"普通商品房購賣對于我和房東都很有利，一方面購賣雙方少繳稅費，另一方面，我也可以獲得優(yōu)惠利率。"王強的策略是很有道理的，本次樓市新政策的關(guān)鍵點就在于滿足自住需求，90平方米的小戶型和符合政策規(guī)定的普通商品房能夠享受到幅度的優(yōu)惠。

　　根據(jù)和上海地方相繼公布的政策，個人賣出超過2年的普通住房，不負(fù)擔(dān)營業(yè)稅和個人所得稅。另外，購房者可獲得較高額度80萬元的公積金貸款以及優(yōu)惠利率商業(yè)貸款，其前提也都是普通商品房。

　　90平方米的小戶型，依然可以得到政策的特別惠顧。比如契稅優(yōu)惠，就強調(diào)90平方米的要求。政策規(guī)定，對個人頭次購購90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。

　　但引人注意的是，在新政策出臺后，上海進(jìn)一步放寬了普通商品房的標(biāo)準(zhǔn)。按照新標(biāo)準(zhǔn)，普通商品房包括單套建筑面積140平方米以下，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)套總價每套245萬元、內(nèi)環(huán)線和外環(huán)線之間每套140萬元、外環(huán)線以外每套98萬元以下，五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等。

　　"普商房"交易成本下降

　　新標(biāo)準(zhǔn)出臺后，一大批原來的"豪宅"搖身變成了"普通商品房"。據(jù)上海中原研究咨詢部較新數(shù)據(jù)顯示，按原住宅標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)計，全市二手房中普通住宅比例僅為10%-15%；而此次新標(biāo)準(zhǔn)出臺后，這個比例上升4成以上。

　　標(biāo)準(zhǔn)的變化主要是體現(xiàn)在"單價標(biāo)準(zhǔn)"被"總價標(biāo)準(zhǔn)"替代，市的高價小戶型重新被劃進(jìn)了普通商品房的范圍。"對于面積90平方米的小戶型房源來說，內(nèi)環(huán)內(nèi)的單價可以達(dá)到2.7萬元，內(nèi)外環(huán)間的單價可以達(dá)到1.56萬元，外環(huán)以外單價可以達(dá)到1.09萬元。"對市場進(jìn)行一番考察后，王強發(fā)現(xiàn)可以考慮的普通商品房房源豐富多了。

　　在"非普通商品房"轉(zhuǎn)變?yōu)?普通商品房"的過程中，隨著稅費的下降，購房者的機遇凸現(xiàn)。以一套100萬元90平方米的小戶型房產(chǎn)為例，這套房產(chǎn)"非轉(zhuǎn)普"后，購方可以因契稅下調(diào)到房價的1%，以及印花稅、交易手續(xù)費減免等，降低購房成本2.1萬多元，相當(dāng)于總房價的2.1%。賣方則可節(jié)約8.1萬元，相當(dāng)于總房價的8.1%。

　　扣除一部分稅費后，很多房東重新將物業(yè)掛牌出售，價格也有所下降。 淘便宜房源要耐心

　　樓市新政策剛一出臺，立刻引起了市民的普遍關(guān)注，在上海市場，計劃在一兩年內(nèi)購房的人不在少數(shù)。對于這部分購房客戶而言，在未來一兩年內(nèi)，充分享受新政策帶來的優(yōu)惠，解決住房問題是非常現(xiàn)實的選擇。

　　即使購房計劃可以在一到兩年內(nèi)實施，并不趕在當(dāng)下，對于這些購房者來講，從現(xiàn)在就開始看房也是聰明的舉動。房產(chǎn)是非常特殊的商品，特殊性表現(xiàn)在兩個方面，頭先它的出售方是各不相同的個人，個人往往會受到家庭、工作等因素的影響，出現(xiàn)個別的超低價格的房源。淘到這類房產(chǎn)頭先靠的就是耐心，耐心等待房東大跳水，抓住機會就能購到價格合適的房源。房產(chǎn)的另一個特殊性就在于它還具有投資性，價格不但會跌，還會漲?，F(xiàn)在就開始考察房產(chǎn)，可以準(zhǔn)確把握市場的價格走向。

　　合富置業(yè)有關(guān)人士透露，新政策出臺對于樓市明顯利好，但這個利好未必會直接促使房價上升。在新政策剛剛落地的一段時間，由于稅費大幅降低的影響，一些地區(qū)房價可能出現(xiàn)小幅下降，但隨著成交量的上升，樓市可能重新進(jìn)入量價齊升的通道。從未來一段時間來看，還有兩個因素是可能促使房價繼續(xù)上升的，頭先是中國仍處于城市化的進(jìn)程中，大城市的規(guī)模還在不斷擴大，大批新上海人提供新增需求。其次是動拆遷，在上海出臺的救市政策中，舊區(qū)改造是其中重要的一項，舊區(qū)改造可能帶來大批動拆遷需求，其中一部分市民可能進(jìn)入商品房市場解決需求。

　　"避稅房產(chǎn)"露臺

　　從目前公布的房產(chǎn)政策來看，政策都是指向具體房產(chǎn)類型的，比如契稅減免是針對90平方米以下房產(chǎn)的，而房貸利率下調(diào)、營業(yè)稅、個人所得稅減免主要是針對普通商品房的。針對樓市新政策，一些敏感的開發(fā)商早已開始行動，尋找這類房源購房者往往能得到的實惠。

　　較近，寶山地區(qū)的康橋水都三期開出新房源，這個樓盤部分房源非常討巧地設(shè)計了特大露臺。這個露臺的優(yōu)點就在于可以很輕易地改造成一個10多平方米的大房間。由于露臺面積是屬于性質(zhì)的，所以這套房產(chǎn)的面積只有89平方米，完全符合契稅優(yōu)惠、普通商品房優(yōu)惠政策。由于開發(fā)商更適時地推出了1%契稅的活動，因此購房者幾乎不用繳稅。購購這樣的"避稅樓盤"實惠蠻多。

　　還有一些開發(fā)商將大戶型房設(shè)計成了可以分割出售的小戶型。閔行區(qū)一開發(fā)商正在對外銷售的低密度住宅，每套只有80多平方米，而大部分購房者都選擇了一次性購兩套，可以充分享受政策優(yōu)惠。

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