經過2007年的房價暴漲、2008年的房價下跌，消費者已變得極為理性，也變得十分聰明，不是那么好忽悠了。特別是2008年下半年，金融危機波及到樓市，消費者突然發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商其實也很脆弱，經不起經濟的一鬧騰，經不起自己的一觀望。

　　2009年，樓市會延續(xù)2008年下半年的行情，房子難賣，開發(fā)商勢必會想出一些新的招數(shù)。2009年的消費者，購房一定要仔細甄別，千萬別被開發(fā)商忽悠了。

　　1、要預防09年購購期房的三種風險

　　客戶在購購期房之前，售樓小姐都會說一番“甜言蜜語”，極力鼓吹房子的地段好、環(huán)境美、價格低，總之一切都，令客戶不由得不動心。

　　購購期房：三種風險。

　　購期房叫購“樓花”，是當前房地產開發(fā)采用的一種房屋銷售方式。對于市場潛力不大的項目，早期的購家就要承擔與發(fā)展商“共生共存”的風險，這種風險從目前所出現(xiàn)的糾紛案例看，主要涵蓋以下三個方面：1、房屋延期交付使用的風險。這其中又包括兩個方面：使用居住功能無法體現(xiàn)；屬于投資性購房者延遲收取時間，也應是延遲回收利息及利潤的時間；2、房屋內在品質變換的風險。發(fā)展商由于市場信譽和資金實力等方面的原因，對房屋的建筑結構、設施配套、建筑裝飾材料等進行了與購房協(xié)議內容不符的調換或延遲使用，使購房人蒙受損失；3、房屋權屬證件無法按期得到的風險。由于多方面的原因，有可能使開發(fā)商無法按期獲得整個項目的房屋權屬證件，購房的業(yè)主也就無法按期獲得房屋產權證件，由此可能導致購房人蒙受產權再轉換無法實現(xiàn)或抵押融資受阻的風險。

　　期房購購風險規(guī)避的方式：一是購房前要委托所信任的中介機構對購房屋項目的市場前景進行客觀評價，如果市場前景不被看好，切不可輕舉妄動，以免當了別人的“賠嫁”；二是要委托所信任的中介機構對開發(fā)商資質、信譽進行調查摸底。資質好的開發(fā)商即便是為了自身的品牌，也不會讓項目“爛尾”；三是在簽訂購房契約階段要委托自己的律師對購房合同進行認真審核，盡可能增加更為詳實的補充協(xié)議。

　　因為一系列的規(guī)范，開發(fā)商盡管如今在操作方面已大有改觀，但期房變現(xiàn)時仍不免有“不可抗拒”的風險，如面積誤差、建筑材料的變換、規(guī)劃設計的改變等。當然，由于期房價格上的優(yōu)勢，它一時并不會在市場上消失。不過，客戶可把握一個原則：期房并不都是的，不要怪售樓小姐的信口開河。所以，要么在合同中寫入各種預防期房風險的條款，要么干脆選擇購購現(xiàn)房。特別是2009年，有的開發(fā)商如果資金鏈有問題，說不定蓄意欺騙消費者，收錢就走人，所以，消費者面對打折特別厲害樓盤，一定要留心防范風險。

　　2、購購住房的面積要做到物盡其用

　　很少人會將房子的使用率和房價聯(lián)系起來，不過，只要粗略一算，就會被使用率對房價的巨大影響嚇一跳：兩人各花60萬元購了一套100平方米的房子，使用率一個是70％，一個是90％，那么實際房價每平方米相差好幾百元甚至更多！

　　不要走過場一樣問問使用率的問題，較好弄清楚你為多少面積掏了錢，然后自己家可以使用的面積是多少，這樣，你會得出真正有效的房價。

　　有這樣一個不規(guī)則的公式，客戶可以參照一下：戶型＝功能空間的組合方式房＋廳＋衛(wèi)的數(shù)目＋房間的大?。螤睿颍@些在戶型圖上一目了然的東西，對每個客戶都有著不同的意義：他認為糟糕的戶型，在你那里可能正合適。2009年，在資金緊張的情況下，購房尤其不能貪大，而是要實用、宜居。

　　戶型的實質是：在你的需要之下，空間可被賦予什么功能？它的組合方式是否能限度地體現(xiàn)這些功能？比如，早出晚歸的上班丁克族不必講究房子的朝向；很少引客進門的人不要40平方米的客廳；經常在家辦公的人不能把電腦搬進臥室，需要有工作間等等。把自己放在房子中假想著生活一下，戶型中掩藏較深的劣勢都將涌現(xiàn)出來。

　　3、大小環(huán)境布局能否真正融入內外部環(huán)境

　　環(huán)境有大、小之分。大環(huán)境指社區(qū)所處的位置和區(qū)域，小環(huán)境指社區(qū)內部的環(huán)境規(guī)劃設計。美的環(huán)境，優(yōu)雅的布局是挺好，但關鍵要看你是否能真的融入，是否有一些與房價相匹配的收獲。

　　4、投資購房風險加大

　　如果單純從北京、上海、深圳、杭州等地二手房的租售比來看，房價確實存在泡沫。而從政府的稅收調控、土地調控、金融調控來看，房價下跌的因素已經大于上漲的因素。

　　胡景暉(胡景暉博客,胡景暉新聞,胡景暉說吧)認為，一些新的理財產品的出現(xiàn)，也會弱化投資者對房地產的投資偏好。而近幾年來的二手房租賃市場基本上處于不溫不火的狀態(tài)。這就意味著，如果房價不再繼續(xù)上漲，而投資者單純依靠租賃收益的話，收益率只有3-5%，只比利息稍高一點了。這對投資者來說，風險就很大了。如果傳聞中加息的呼聲一旦成為事實，投資性購房人的實際收益率又要下降。

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