購購一套商品房之前，作為購購方應(yīng)考慮的因素包括：市場(chǎng)價(jià)格、房屋品質(zhì)及結(jié)構(gòu)、社區(qū)環(huán)境、地區(qū)發(fā)展前景、開發(fā)商和中介公司信譽(yù)、交通、住區(qū)配套，以及周邊地區(qū)的人文環(huán)境等；在實(shí)際交易過程當(dāng)中，與購房人發(fā)生關(guān)系的機(jī)構(gòu)包括：開發(fā)商、中介公司、律師、公證、房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理公司，以貸款方式購房的還要包括銀行、保險(xiǎn)公司、評(píng)估機(jī)構(gòu)等。購房人購房的基本程序包括：購房前自身或委托房產(chǎn)中介公司調(diào)查了解市場(chǎng)情況，尋找適合自己要求的房源；自己或委托經(jīng)紀(jì)人與售樓單位談判、簽約；委托律師進(jìn)行公證；進(jìn)行房屋預(yù)購登記，并繳納有關(guān)稅費(fèi)；正式驗(yàn)收房屋，辦理入住手續(xù)，并簽署物業(yè)管理契約。
　　經(jīng)過2007年的房?jī)r(jià)暴漲、2008年的房?jī)r(jià)下跌，消費(fèi)者已變得極為理性，也變得十分聰明，不是那么好忽悠了。特別是2008年下半年，金融危機(jī)波及到樓市，消費(fèi)者突然發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商其實(shí)也很脆弱，經(jīng)不起經(jīng)濟(jì)的一鬧騰，經(jīng)不起自己的一觀望。

　　2010年，樓市會(huì)延續(xù)2008年下半年的行情，房子難賣，開發(fā)商勢(shì)必會(huì)想出一些新的招數(shù)。2010年的消費(fèi)者，購房一定要仔細(xì)甄別，千萬別被開發(fā)商忽悠了。

　　1、要預(yù)防09年購購期房的三種風(fēng)險(xiǎn)

　　客戶在購購期房之前，售樓小姐都會(huì)說一番“甜言蜜語”，極力鼓吹房子的地段好、環(huán)境美、價(jià)格低，總之一切都，令客戶不由得不動(dòng)心。

　　購購期房：三種風(fēng)險(xiǎn)。

　　購期房叫購“樓花”，是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)采用的一種房屋銷售方式。對(duì)于市場(chǎng)潛力不大的項(xiàng)目，早期的購家就要承擔(dān)與發(fā)展商“共生共存”的風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)從目前所出現(xiàn)的糾紛案例看，主要涵蓋以下三個(gè)方面：1、房屋延期交付使用的風(fēng)險(xiǎn)。這其中又包括兩個(gè)方面：使用居住功能無法體現(xiàn)；屬于投資性購房者延遲收取時(shí)間，也應(yīng)是延遲回收利息及利潤的時(shí)間；2、房屋內(nèi)在品質(zhì)變換的風(fēng)險(xiǎn)。發(fā)展商由于市場(chǎng)信譽(yù)和資金實(shí)力等方面的原因，對(duì)房屋的建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施配套、建筑裝飾材料等進(jìn)行了與購房協(xié)議內(nèi)容不符的調(diào)換或延遲使用，使購房人蒙受損失；3、房屋權(quán)屬證件無法按期得到的風(fēng)險(xiǎn)。由于多方面的原因，有可能使開發(fā)商無法按期獲得整個(gè)項(xiàng)目的房屋權(quán)屬證件，購房的業(yè)主也就無法按期獲得房屋產(chǎn)權(quán)證件，由此可能導(dǎo)致購房人蒙受產(chǎn)權(quán)再轉(zhuǎn)換無法實(shí)現(xiàn)或抵押融資受阻的風(fēng)險(xiǎn)。

　　期房購購風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的方式：一是購房前要委托所信任的中介機(jī)構(gòu)對(duì)購房屋項(xiàng)目的市場(chǎng)前景進(jìn)行客觀評(píng)價(jià)，如果市場(chǎng)前景不被看好，切不可輕舉妄動(dòng)，以免當(dāng)了別人的“賠嫁”；二是要委托所信任的中介機(jī)構(gòu)對(duì)開發(fā)商資質(zhì)、信譽(yù)進(jìn)行調(diào)查摸底。資質(zhì)好的開發(fā)商即便是為了自身的品牌，也不會(huì)讓項(xiàng)目“爛尾”；三是在簽訂購房契約階段要委托自己的律師對(duì)購房合同進(jìn)行認(rèn)真審核，盡可能增加更為詳實(shí)的補(bǔ)充協(xié)議。

　　因?yàn)橐幌盗械囊?guī)范，開發(fā)商盡管如今在操作方面已大有改觀，但期房變現(xiàn)時(shí)仍不免有“不可抗拒”的風(fēng)險(xiǎn)，如面積誤差、建筑材料的變換、規(guī)劃設(shè)計(jì)的改變等。當(dāng)然，由于期房?jī)r(jià)格上的優(yōu)勢(shì)，它一時(shí)并不會(huì)在市場(chǎng)上消失。不過，客戶可把握一個(gè)原則：期房并不都是的，不要怪售樓小姐的信口開河。所以，要么在合同中寫入各種預(yù)防期房風(fēng)險(xiǎn)的條款，要么干脆選擇購購現(xiàn)房。特別是2010年，有的開發(fā)商如果資金鏈有問題，說不定蓄意欺騙消費(fèi)者，收錢就走人，所以，消費(fèi)者面對(duì)打折特別厲害樓盤，一定要留心防范風(fēng)險(xiǎn)。

　　2、購購住房的面積要做到物盡其用

　　很少人會(huì)將房子的使用率和房?jī)r(jià)聯(lián)系起來，不過，只要粗略一算，就會(huì)被使用率對(duì)房?jī)r(jià)的巨大影響嚇一跳：兩人各花60萬元購了一套100平方米的房子，使用率一個(gè)是70％，一個(gè)是90％，那么實(shí)際房?jī)r(jià)每平方米相差好幾百元甚至更多！

　　不要走過場(chǎng)一樣問問使用率的問題，較好弄清楚你為多少面積掏了錢，然后自己家可以使用的面積是多少，這樣，你會(huì)得出真正有效的房?jī)r(jià)。

　　有這樣一個(gè)不規(guī)則的公式，客戶可以參照一下：戶型＝功能空間的組合方式房＋廳＋衛(wèi)的數(shù)目＋房間的大?。螤睿?，這些在戶型圖上一目了然的東西，對(duì)每個(gè)客戶都有著不同的意義：他認(rèn)為糟糕的戶型，在你那里可能正合適。2010年，在資金緊張的情況下，購房尤其不能貪大，而是要實(shí)用、宜居。

　　戶型的實(shí)質(zhì)是：在你的需要之下，空間可被賦予什么功能？它的組合方式是否能限度地體現(xiàn)這些功能？比如，早出晚歸的上班丁克族不必講究房子的朝向；很少引客進(jìn)門的人不要40平方米的客廳；經(jīng)常在家辦公的人不能把電腦搬進(jìn)臥室，需要有工作間等等。把自己放在房子中假想著生活一下，戶型中掩藏較深的劣勢(shì)都將涌現(xiàn)出來。

　　3、大小環(huán)境布局能否真正融入內(nèi)外部環(huán)境

　　環(huán)境有大、小之分。大環(huán)境指社區(qū)所處的位置和區(qū)域，小環(huán)境指社區(qū)內(nèi)部的環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)。美的環(huán)境，優(yōu)雅的布局是挺好，但關(guān)鍵要看你是否能真的融入，是否有一些與房?jī)r(jià)相匹配的收獲。

　　4、投資購房風(fēng)險(xiǎn)加大

　　如果單純從北京、上海、深圳、杭州等地二手房的租售比來看，房?jī)r(jià)確實(shí)存在泡沫。而從政府的稅收調(diào)控、土地調(diào)控、金融調(diào)控來看，房?jī)r(jià)下跌的因素已經(jīng)大于上漲的因素。

　　胡景暉(胡景暉博客,胡景暉新聞,胡景暉說吧)認(rèn)為，一些新的理財(cái)產(chǎn)品的出現(xiàn)，也會(huì)弱化投資者對(duì)房地產(chǎn)的投資偏好。而近幾年來的二手房租賃市場(chǎng)基本上處于不溫不火的狀態(tài)。這就意味著，如果房?jī)r(jià)不再繼續(xù)上漲，而投資者單純依靠租賃收益的話，收益率只有3-5%，只比利息稍高一點(diǎn)了。這對(duì)投資者來說，風(fēng)險(xiǎn)就很大了。如果傳聞中加息的呼聲一旦成為事實(shí)，投資性購房人的實(shí)際收益率又要下降。

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