須交全額物管費？

　　王先生：我較近購了一套才建成2年的二手（毛坯）房，但這套二手房因為以前一直未入住，至今也沒交過物管費，我購下后，小區(qū)物業(yè)公司要求我補交2年的物管費，并告知我要“全額”補交。我覺得，既然這套二手房一直空置了2年（以前的房主人也沒有住過），物管費應(yīng)該不必全額支付，但物業(yè)公司依舊堅持讓我全額補交。我該怎么辦？

　　律師答疑：物業(yè)公司要求王先生交補交2年的物管費是有一定的法律依據(jù)。物管費是物業(yè)公司按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用，是業(yè)主的一項義務(wù)，雖然王先生購的這一套房屋一直未入住，也就是說一直沒有行使包括小區(qū)共有部分的權(quán)利，但根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主不得以放棄權(quán)利而不履行義務(wù)。所以，物管公司可以要求王先生支付物管費。對于王先生來說，可以向原來的業(yè)主索要這筆費用，根據(jù)房屋的交易慣例在交易之前因房屋所產(chǎn)生的相關(guān)費用一般由原業(yè)主支付，同時原業(yè)主按誠實信用的原則也應(yīng)保證房屋不存在有沒有結(jié)清的費用。

　　誤差超3%該雙倍返還購房款？

　　張先生：我購購了一套150多平米的房子，如今交房時，實測面積足足少了近6平米，超過了3%這一限定。我查閱了一些資料，根據(jù)規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)該雙倍返還超出3%部分的購房款，但由于我與開發(fā)商的合同內(nèi)關(guān)于實測面積與預(yù)測面積差額處理辦法中，并沒有雙倍返還這一條。因此，開發(fā)商并不認可。那是不是說我就沒法要求開發(fā)商雙倍返還了？

　　律師答疑：我國《商品房銷售管理辦法》十條規(guī)定：“按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應(yīng)當在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，按以下原則處理：

　?。ㄒ唬┟娣e誤差比完全值在3％以內(nèi)（含3％）的，據(jù)實結(jié)算房價款；

　?。ǘ┟娣e誤差比完全值超出3％時，購受人有權(quán)退房。購受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在購受人提出退房之日起30日內(nèi)將購受人已付房價款退還給購受人，同時支付已付房價款利息。購受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由購受人補足；超出3％部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸購受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比完全值在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還購受人；完全值超出3％部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還購受人。

　　這就是我們經(jīng)常說的雙倍返的法律依據(jù)之一。但適用是否按上述的規(guī)定，還有一個重要的條件就是開發(fā)商與購房者沒有以上述規(guī)定相反的約定，對于民事法律關(guān)系，一般情況下都是約定優(yōu)于法定的。張先生能否獲得雙倍返還，還是要認真看看合同有沒有與上述法律規(guī)定相反的約定。

　　房款退了

　　利息是否該補償？

　　龔小姐：我去年購購了一套小戶型的期房，當時預(yù)測面積是69.1平米，現(xiàn)在交房了，開發(fā)商給我寄來的《交房通知》上稱實測面積減少了近2平米，并且表示將退還2萬余元多支付的購房款，但沒有談及補償利息。當時購房時我使用了商業(yè)貸款，那我豈不是為這2萬余元多支付了一年多的商業(yè)貸款利息？我是否可以向開發(fā)商要回我多支付的利息？

　　律師答疑：龔小姐是否可以要回多支付的利息，關(guān)鍵是要看她與開發(fā)商簽訂的《商品房購銷合同》是如何約定的？現(xiàn)行2003版的《商品房購銷合同》第五條，就是關(guān)于面積誤差的外理的約定。大多數(shù)般情況下商品房購賣雙方都會先擇預(yù)測面積與實測面積的誤差在正負3%范圍內(nèi)，房價按實際面積作結(jié)算的條款。龔小姐是否可以要回多支付的利息，答案其實就在她與開發(fā)商所簽訂的《商品房購銷合同》第五條里，請龔小姐詳細閱讀這份重要的權(quán)利憑證。

　　解答律師：云南海度律師事務(wù)所律師 楊文泉

（編輯：yangmin）

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