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二手房交易別忘清“爛賬”

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天    閱讀 497 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
空置房

  須交全額物管費?

  王先生:我較近購了一套才建成2年的二手(毛坯)房,但這套二手房因為以前一直未入住,至今也沒交過物管費,我購下后,小區(qū)物業(yè)公司要求我補交2年的物管費,并告知我要“全額”補交。我覺得,既然這套二手房一直空置了2年(以前的房主人也沒有住過),物管費應(yīng)該不必全額支付,但物業(yè)公司依舊堅持讓我全額補交。我該怎么辦?

  律師答疑:物業(yè)公司要求王先生交補交2年的物管費是有一定的法律依據(jù)。物管費是物業(yè)公司按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序,向業(yè)主所收取的費用,是業(yè)主的一項義務(wù),雖然王先生購的這一套房屋一直未入住,也就是說一直沒有行使包括小區(qū)共有部分的權(quán)利,但根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定,業(yè)主不得以放棄權(quán)利而不履行義務(wù)。所以,物管公司可以要求王先生支付物管費。對于王先生來說,可以向原來的業(yè)主索要這筆費用,根據(jù)房屋的交易慣例在交易之前因房屋所產(chǎn)生的相關(guān)費用一般由原業(yè)主支付,同時原業(yè)主按誠實信用的原則也應(yīng)保證房屋不存在有沒有結(jié)清的費用。

  誤差超3%該雙倍返還購房款?

  張先生:我購購了一套150多平米的房子,如今交房時,實測面積足足少了近6平米,超過了3%這一限定。我查閱了一些資料,根據(jù)規(guī)定,開發(fā)商應(yīng)該雙倍返還超出3%部分的購房款,但由于我與開發(fā)商的合同內(nèi)關(guān)于實測面積與預(yù)測面積差額處理辦法中,并沒有雙倍返還這一條。因此,開發(fā)商并不認可。那是不是說我就沒法要求開發(fā)商雙倍返還了?

  律師答疑:我國《商品房銷售管理辦法》十條規(guī)定:“按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的,當事人應(yīng)當在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的,按以下原則處理:

 ?。ㄒ唬┟娣e誤差比完全值在3%以內(nèi)(含3%)的,據(jù)實結(jié)算房價款;

 ?。ǘ┟娣e誤差比完全值超出3%時,購受人有權(quán)退房。購受人退房的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在購受人提出退房之日起30日內(nèi)將購受人已付房價款退還給購受人,同時支付已付房價款利息。購受人不退房的,產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時,面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由購受人補足;超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān),產(chǎn)權(quán)歸購受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時,面積誤差比完全值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還購受人;完全值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還購受人。

  這就是我們經(jīng)常說的雙倍返的法律依據(jù)之一。但適用是否按上述的規(guī)定,還有一個重要的條件就是開發(fā)商與購房者沒有以上述規(guī)定相反的約定,對于民事法律關(guān)系,一般情況下都是約定優(yōu)于法定的。張先生能否獲得雙倍返還,還是要認真看看合同有沒有與上述法律規(guī)定相反的約定。

  房款退了

  利息是否該補償?

  龔小姐:我去年購購了一套小戶型的期房,當時預(yù)測面積是69.1平米,現(xiàn)在交房了,開發(fā)商給我寄來的《交房通知》上稱實測面積減少了近2平米,并且表示將退還2萬余元多支付的購房款,但沒有談及補償利息。當時購房時我使用了商業(yè)貸款,那我豈不是為這2萬余元多支付了一年多的商業(yè)貸款利息?我是否可以向開發(fā)商要回我多支付的利息?

  律師答疑:龔小姐是否可以要回多支付的利息,關(guān)鍵是要看她與開發(fā)商簽訂的《商品房購銷合同》是如何約定的?現(xiàn)行2003版的《商品房購銷合同》第五條,就是關(guān)于面積誤差的外理的約定。大多數(shù)般情況下商品房購賣雙方都會先擇預(yù)測面積與實測面積的誤差在正負3%范圍內(nèi),房價按實際面積作結(jié)算的條款。龔小姐是否可以要回多支付的利息,答案其實就在她與開發(fā)商所簽訂的《商品房購銷合同》第五條里,請龔小姐詳細閱讀這份重要的權(quán)利憑證。

  解答律師:云南海度律師事務(wù)所律師 楊文泉

(編輯:yangmin)

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