須交全額物管費(fèi)？

　　王先生：我較近購(gòu)了一套才建成2年的二手（毛坯）房，但這套二手房因?yàn)橐郧耙恢蔽慈胱?，至今也沒(méi)交過(guò)物管費(fèi)，我購(gòu)下后，小區(qū)物業(yè)公司要求我補(bǔ)交2年的物管費(fèi)，并告知我要“全額”補(bǔ)交。我覺(jué)得，既然這套二手房一直空置了2年（以前的房主人也沒(méi)有住過(guò)），物管費(fèi)應(yīng)該不必全額支付，但物業(yè)公司依舊堅(jiān)持讓我全額補(bǔ)交。我該怎么辦？

　　律師答疑：物業(yè)公司要求王先生交補(bǔ)交2年的物管費(fèi)是有一定的法律依據(jù)。物管費(fèi)是物業(yè)公司按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用，是業(yè)主的一項(xiàng)義務(wù)，雖然王先生購(gòu)的這一套房屋一直未入住，也就是說(shuō)一直沒(méi)有行使包括小區(qū)共有部分的權(quán)利，但根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主不得以放棄權(quán)利而不履行義務(wù)。所以，物管公司可以要求王先生支付物管費(fèi)。對(duì)于王先生來(lái)說(shuō)，可以向原來(lái)的業(yè)主索要這筆費(fèi)用，根據(jù)房屋的交易慣例在交易之前因房屋所產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用一般由原業(yè)主支付，同時(shí)原業(yè)主按誠(chéng)實(shí)信用的原則也應(yīng)保證房屋不存在有沒(méi)有結(jié)清的費(fèi)用。

　　誤差超3%該雙倍返還購(gòu)房款？

　　張先生：我購(gòu)購(gòu)了一套150多平米的房子，如今交房時(shí)，實(shí)測(cè)面積足足少了近6平米，超過(guò)了3%這一限定。我查閱了一些資料，根據(jù)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該雙倍返還超出3%部分的購(gòu)房款，但由于我與開(kāi)發(fā)商的合同內(nèi)關(guān)于實(shí)測(cè)面積與預(yù)測(cè)面積差額處理辦法中，并沒(méi)有雙倍返還這一條。因此，開(kāi)發(fā)商并不認(rèn)可。那是不是說(shuō)我就沒(méi)法要求開(kāi)發(fā)商雙倍返還了？

　　律師答疑：我國(guó)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》十條規(guī)定：“按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，按以下原則處理：

　?。ㄒ唬┟娣e誤差比完全值在3％以?xún)?nèi)（含3％）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；

　?。ǘ┟娣e誤差比完全值超出3％時(shí)，購(gòu)受人有權(quán)退房。購(gòu)受人退房的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在購(gòu)受人提出退房之日起30日內(nèi)將購(gòu)受人已付房?jī)r(jià)款退還給購(gòu)受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。購(gòu)受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3％以?xún)?nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款由購(gòu)受人補(bǔ)足；超出3％部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸購(gòu)受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比完全值在3％以?xún)?nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還購(gòu)受人；完全值超出3％部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還購(gòu)受人。

　　這就是我們經(jīng)常說(shuō)的雙倍返的法律依據(jù)之一。但適用是否按上述的規(guī)定，還有一個(gè)重要的條件就是開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者沒(méi)有以上述規(guī)定相反的約定，對(duì)于民事法律關(guān)系，一般情況下都是約定優(yōu)于法定的。張先生能否獲得雙倍返還，還是要認(rèn)真看看合同有沒(méi)有與上述法律規(guī)定相反的約定。

　　房款退了

　　利息是否該補(bǔ)償？

　　龔小姐：我去年購(gòu)購(gòu)了一套小戶(hù)型的期房，當(dāng)時(shí)預(yù)測(cè)面積是69.1平米，現(xiàn)在交房了，開(kāi)發(fā)商給我寄來(lái)的《交房通知》上稱(chēng)實(shí)測(cè)面積減少了近2平米，并且表示將退還2萬(wàn)余元多支付的購(gòu)房款，但沒(méi)有談及補(bǔ)償利息。當(dāng)時(shí)購(gòu)房時(shí)我使用了商業(yè)貸款，那我豈不是為這2萬(wàn)余元多支付了一年多的商業(yè)貸款利息？我是否可以向開(kāi)發(fā)商要回我多支付的利息？

　　律師答疑：龔小姐是否可以要回多支付的利息，關(guān)鍵是要看她與開(kāi)發(fā)商簽訂的《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》是如何約定的？現(xiàn)行2003版的《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》第五條，就是關(guān)于面積誤差的外理的約定。大多數(shù)般情況下商品房購(gòu)賣(mài)雙方都會(huì)先擇預(yù)測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積的誤差在正負(fù)3%范圍內(nèi)，房?jī)r(jià)按實(shí)際面積作結(jié)算的條款。龔小姐是否可以要回多支付的利息，答案其實(shí)就在她與開(kāi)發(fā)商所簽訂的《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》第五條里，請(qǐng)龔小姐詳細(xì)閱讀這份重要的權(quán)利憑證。

　　解答律師：云南海度律師事務(wù)所律師 楊文泉

（編輯：yangmin）

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