個(gè)人觀點(diǎn)是倡導(dǎo)不購房者陷入了一個(gè)誤區(qū)：就是以現(xiàn)行的樓市做參考，都想以抄底價(jià)購房，而缺乏深層次的分析。

　　一、房?jī)r(jià)的漲跌，不是單一的貨幣行為

　　◎經(jīng)濟(jì)環(huán)境：

　　經(jīng)濟(jì)環(huán)境決定房?jī)r(jià)！房?jī)r(jià)瘋漲是從06年底開始的。瘋漲的主要原因之一是經(jīng)濟(jì)環(huán)境大好。公務(wù)員和軍人加薪是房?jī)r(jià)上漲的前因，隨后股市一路上揚(yáng)，大家資產(chǎn)大幅升值。于是大家對(duì)住的要求開始提高：初次置業(yè)提前，二次換房加速。銷售報(bào)表上成交量明顯上漲，導(dǎo)致了開發(fā)商見利起心漲價(jià)。而具有中國(guó)特色的“購漲不購跌”的消費(fèi)心里，產(chǎn)生了瘋狂的購購行為，提前透支了市場(chǎng)，也推波助瀾的間接促進(jìn)了房?jī)r(jià)飛速上升。瘋漲的主要原因之二是通貨膨脹。土地價(jià)格水漲船高，屢屢拍出地王，有些樓面價(jià)都高達(dá)六、七千；同時(shí)建安成本、勞動(dòng)力成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用等所有成本也大幅上漲。在這波房?jī)r(jià)瘋漲的背后，有主動(dòng)的因素，也有被動(dòng)的。

　　而去年隨著股市一路下跌，錢被套牢，資產(chǎn)縮水，降低了購房的積極誘因。而且，全球性的金融危機(jī)，加劇了購購力下降。

　　較關(guān)鍵的是，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的另一只黑手——炒房團(tuán)，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)環(huán)境不好而幾乎銷聲匿跡。購房的需求降低，開發(fā)商資金壓力增大，也是導(dǎo)致降價(jià)的主要因素。

　　◎成本構(gòu)成和利潤(rùn)期望值：

　　房?jī)r(jià)的簡(jiǎn)單公式：成本+利潤(rùn)期望值。先說成本構(gòu)成，房產(chǎn)的成本構(gòu)成主要由土地成本、建安造價(jià)、配套設(shè)施、勘察設(shè)計(jì)監(jiān)理、營(yíng)銷、財(cái)務(wù)費(fèi)用、企業(yè)管理費(fèi)用、行政事業(yè)收費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅等9個(gè)部分組成。而前三者是主要的。單從土地成本來講，在房?jī)r(jià)瘋漲后，土地價(jià)格幾乎是翻翻漲，且屢屢拍出天價(jià)地，這也是導(dǎo)致價(jià)格上揚(yáng)的一個(gè)主因。房?jī)r(jià)降，頭先地價(jià)得降！但這幾乎是不可能的事情！其深層原因，是大城市的地塊及其缺乏，物以稀為貴；而小城市經(jīng)過一輪輪的“新區(qū)”造城運(yùn)動(dòng)和其他財(cái)政資金的需求，大量的資金缺口，需要完全支柱行業(yè)——房地產(chǎn)的支持。房?jī)r(jià)略微下降后，政府會(huì)控制土地放量來刺激市場(chǎng)，而不是采用降價(jià)的手段。

　　建安造價(jià)在全國(guó)范圍的差異性較小，但取決于鋼筋、水泥等市場(chǎng)價(jià)格。當(dāng)通貨膨脹基本上抑制后，基本上停留在現(xiàn)有行業(yè)的價(jià)格上下微微波動(dòng)。而配套設(shè)施的成本區(qū)間非常大，取決于你購什么檔次的小區(qū)。

　　如果說經(jīng)濟(jì)環(huán)境是決定房?jī)r(jià)的標(biāo)，那開發(fā)商的利潤(rùn)期望值，是決定房?jī)r(jià)的本。在房?jī)r(jià)正常軌道沒有瘋漲前，像萬科、富力等全國(guó)性大鱷毛利基本在30%，純利20%以下；曾經(jīng)的順馳帝國(guó)財(cái)務(wù)報(bào)表純利才為9.8%；而瘋漲后的利潤(rùn)期望值就不得而知了！房?jī)r(jià)要降得空間，理性的角度只是開發(fā)商的利潤(rùn)值。

　　◎開發(fā)商資金鏈：

　　開發(fā)商的資金鏈，是決定開發(fā)商利潤(rùn)期望值的坐標(biāo)。去年的降價(jià)波主要還是開發(fā)商資金鏈出問題。但今年經(jīng)過年初到現(xiàn)在的銷售小陽春，基本上可以穩(wěn)定。溫飽思淫欲！開發(fā)商圖謀漲價(jià)是有底氣的！

　　◎房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈：

　　房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈太多了。房?jī)r(jià)的漲跌，一部分也取決于產(chǎn)業(yè)鏈的價(jià)格。

　　◎政策面：

　　作為中國(guó)ZF的十大支柱產(chǎn)業(yè)之一，地方ZF的完全支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)的行業(yè)重要性不言而喻。房?jī)r(jià)高，ZF調(diào)控：2004年4.27到8.31文件開始，通過多輪調(diào)控，房?jī)r(jià)終于下跌；樓市低迷，ZF扶持。ZF較希望看見的局面是房?jī)r(jià)及銷量穩(wěn)定上漲，而不是大漲大跌！

　　以上是決定房?jī)r(jià)漲跌的5個(gè)方面。房?jī)r(jià)漲跌，牽涉面太多太廣，消費(fèi)者應(yīng)該理智看待！在經(jīng)歷去年一年的低迷后，5月后不大可能出現(xiàn)大的浮動(dòng)。但從各方面分析，小漲的可能性會(huì)更大些。

　　二、房?jī)r(jià)沒有抄底價(jià)，只有購房公式

　　房?jī)r(jià)作為特殊商品，他是沒有抄底價(jià)的。所謂的抄底價(jià)，也是一個(gè)價(jià)格區(qū)間！現(xiàn)在是否購房，媒體的和觀點(diǎn)和評(píng)論只能是參考，更多的要取決于自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和需求。而不要盲目跟風(fēng)！

　　如果必須購房，但猶豫不決。建議你可以參考這個(gè)購房公式。

　　現(xiàn)在正常的房?jī)r(jià)=06年8月份的房?jī)r(jià)×20%（07年正常漲幅）×20%（08年正常漲幅）×10%（09年半年漲幅）

　　備注：①品牌開發(fā)商加10%，加50%，偏遠(yuǎn)地段減50%；②三、四線城市漲幅減半！地段減半。

　　現(xiàn)在的樓市比較混亂，不具備參考價(jià)值，大家應(yīng)該理性分析其深層次原因，來判斷購房是否正當(dāng)時(shí)！

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