筆者收集不同城市銷售政策的宏觀差異，結(jié)合自己從事代理業(yè)與咨詢業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，提出“5W1C”驗(yàn)證標(biāo)準(zhǔn)，僅供參考。

　　一、WHERE，意思是哪個(gè)城市

　　目前上海、北京、廣州、深圳、成都、杭州、南京等城市實(shí)現(xiàn)了網(wǎng)絡(luò)化管理，廣州還要求開發(fā)商必須提供真實(shí)的房屋銷售價(jià)格信息，因此這些城市都建立有官方網(wǎng)站，用以查詢有關(guān)成交信息。

　　請(qǐng)注意，除上述城市外，其他城市也建立有官網(wǎng)，但其信息的統(tǒng)計(jì)口徑不是實(shí)時(shí)的，統(tǒng)計(jì)資料也主要是人工發(fā)表由開發(fā)商主體利益當(dāng)事人填寫，因此真實(shí)性并不可靠。

　　針對(duì)此項(xiàng)情況，所屬城市如果有明確的官網(wǎng)資料，那么，其實(shí)時(shí)行情就可以證明房?jī)r(jià)的大概趨勢(shì)，你可以省略以下二至五個(gè)步驟，直接將官網(wǎng)數(shù)據(jù)與筆者提供的計(jì)算辦法算出的區(qū)間數(shù)字進(jìn)行對(duì)比，如果官網(wǎng)已成交單價(jià)落在這個(gè)區(qū)域，說明該區(qū)域出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性降價(jià)，官網(wǎng)單價(jià)與較高值完全差越大，說明該區(qū)域項(xiàng)目銷售價(jià)格降幅比較大，反之亦然。

　　在判斷區(qū)域性降價(jià)真實(shí)性后，你依然可以按照以下二至五的步驟來參照確定具體項(xiàng)目降價(jià)幅度是否真實(shí)有效，做為判斷的定性補(bǔ)充。

　　如果所屬城市非上述七城市，則進(jìn)入以下各步驟。

　　二、WHICH，意思是哪類項(xiàng)目，哪類開發(fā)商

　　涉及到與降價(jià)銷售較為相關(guān)的項(xiàng)目分類是規(guī)模、品質(zhì)定位。并且這兩個(gè)判斷指標(biāo)是反向的，即規(guī)模越大的項(xiàng)目，降價(jià)空間越大，因?yàn)槠渚邆涔潭ǔ杀鞠鳒p計(jì)價(jià)基礎(chǔ)；相反規(guī)模越小的項(xiàng)目降價(jià)空間越小，道理是一樣的。而品質(zhì)定位則完全反向運(yùn)行，在房?jī)r(jià)高漲并且不愁賣的時(shí)期，品質(zhì)定位可以賣出更高的價(jià)格，現(xiàn)在如果有哪家開發(fā)商還標(biāo)榜自己的項(xiàng)目品質(zhì)如何出眾，想多賣點(diǎn)價(jià)，則說明這類項(xiàng)目降價(jià)空間越大，緊縮與全面調(diào)整價(jià)格出貨的總體壓力，消除了不同項(xiàng)目間的品質(zhì)差異，除非屬于高端住宅的定位。

　　從開發(fā)商類型判斷，國(guó)有房企、國(guó)有監(jiān)控管理單位附屬開發(fā)公司降價(jià)幅度比較小，因?yàn)槠溆唭r(jià)基本遵守低開高走策略。大房企，包括上市公司與品牌房企，降價(jià)彈性次之，但其無論營(yíng)銷還是宣傳口徑，明示的降價(jià)幅度都不會(huì)很大，但容易有附加類型的促銷，即使如此，一般其單價(jià)也會(huì)高于周邊同類項(xiàng)目。

　　剩余的類型可以歸結(jié)為一種，那就是既有降價(jià)銷售的壓力，又具備快速降價(jià)銷售變現(xiàn)動(dòng)力的廣大中小開發(fā)商持有項(xiàng)目，目前的一種趨勢(shì)是，以后樓市的天地更多由大房企支撐，中小開發(fā)商要么進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，要么通過快速出貨，進(jìn)入剩余土地或項(xiàng)目的開發(fā)，或直接通過并購(gòu)，將存量項(xiàng)目或存量地進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，這個(gè)時(shí)候，現(xiàn)金對(duì)于這類開發(fā)商是較有吸引力的。因此排除掉前述開發(fā)商后，一個(gè)區(qū)域集中的此類開發(fā)商越多，則可說明該區(qū)域房?jī)r(jià)下降的彈性越充足，幅度也可能越大，可能性也越高。

　　三、WHEN，意思是什么時(shí)候的房子，該房子附著的土地出讓時(shí)間、性質(zhì)

　　這是定性標(biāo)準(zhǔn)參照之一，項(xiàng)目類型與降價(jià)相關(guān)的分類可以包括期房與現(xiàn)房，此前提下再細(xì)分為現(xiàn)房已交付與現(xiàn)房未完全交付，筆者的理解是，期房的降價(jià)彈性在現(xiàn)階段應(yīng)該比現(xiàn)房的降價(jià)彈性小，相應(yīng)地，現(xiàn)房的降價(jià)幅度應(yīng)該比期房大，理由是按照開發(fā)平均周期一年至一年半計(jì)算的。另外，房子成現(xiàn)的時(shí)間越長(zhǎng)，說明開發(fā)商承受的無為支出越多，越有壓力快速降價(jià)促銷。

　　再一個(gè)就是得認(rèn)真查證一下所屬項(xiàng)目的土地出讓時(shí)間與土地性質(zhì)，對(duì)于非住宅或居住用地，購(gòu)購(gòu)時(shí)必須慎重，不僅僅是使用年限相差二十至三十年的問題，還有物業(yè)功能限制與物業(yè)權(quán)證辦理的差異，具備限制性條件的物業(yè)在目前態(tài)勢(shì)下應(yīng)該大幅降價(jià)銷售。再一個(gè)就是土地出讓時(shí)間，越是早期的用地，該類項(xiàng)目降價(jià)的真實(shí)性越可靠，因?yàn)槠涞貎r(jià)成本偏低。

　　四、WHY，意思是開發(fā)商為什么降價(jià)，宣傳語(yǔ)調(diào)中所提出的是什么措詞的降價(jià)

　　開發(fā)商為什么降價(jià)誰也說不清楚，或許根本沒有降，數(shù)字游戲不好摸底。但我們可以從宣傳語(yǔ)調(diào)中看其措詞，筆者準(zhǔn)備專門論述這個(gè)問題，這里提示一下，比如，多少套，這種措詞，實(shí)際房?jī)r(jià)是下調(diào)了的。對(duì)于特推戶型或單元，老項(xiàng)目降價(jià)真實(shí)，新項(xiàng)目則不然。

　　五、WHO，意思是誰在主理銷售，誰承擔(dān)本次降價(jià)的利潤(rùn)減項(xiàng)

　　兩個(gè)方面的意思，一個(gè)是指項(xiàng)目是否請(qǐng)了代理商，如果有代理商存在，由于代理商利潤(rùn)主要來源于差價(jià)分成與提傭，所以降價(jià)真實(shí)性非常虛假。但也有開發(fā)商只請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行顧問，銷售費(fèi)用由開發(fā)商自己承擔(dān)，這個(gè)時(shí)候，由于代理商的利潤(rùn)來自于業(yè)績(jī)但是固定值，所以真實(shí)有效。另一個(gè)是開發(fā)商開出的降價(jià)條件是直接的減價(jià)還是調(diào)低售價(jià)，推出特價(jià)，外加各類銷售促進(jìn)措施，直接減價(jià)銷售，還得結(jié)合第六款的方法進(jìn)行判斷，如果附加的促銷措施過多，由于其利潤(rùn)點(diǎn)來自于開發(fā)商與合作單位的商洽，所以降價(jià)真實(shí)性會(huì)大打折扣，是開發(fā)商批發(fā)轉(zhuǎn)零售，并將中間環(huán)節(jié)利潤(rùn)讓利于購(gòu)房者，而其房子本身并沒有多大幅度的降價(jià)。

　　六、CENTER，意思是你擬購(gòu)房所在項(xiàng)目或區(qū)域較好、較差位置，較佳、較差戶型的真實(shí)報(bào)價(jià)

　　使用辦法，前五個(gè)問題是鋪墊，第六則問題是檢討，即驗(yàn)證較終判斷結(jié)果，一般結(jié)論是，如果第六則開發(fā)商給出的報(bào)價(jià)比較真實(shí)，那么用較佳戶型問價(jià)去除1+（一類城市如京滬深杭10-15%，二類城市如成渝漢長(zhǎng)5-9%，三類城市如長(zhǎng)鄭西沈3-5%），房屋單價(jià)越高，系數(shù)附加越取較大值，反之亦然，如果結(jié)果值小于或等于較差戶型問價(jià)，則可證明開發(fā)商所宣傳的降價(jià)促銷是真實(shí)的。

　　舉個(gè)例子，武漢江北濱江區(qū)域，緊縮期間未降時(shí)期較佳戶型單價(jià)接近20000元每平，較差戶型單價(jià)接近9000元，現(xiàn)在的報(bào)價(jià)總體均價(jià)在13000左右，則現(xiàn)在該區(qū)域內(nèi)的實(shí)際成交價(jià)格范圍應(yīng)該是8570-17390這個(gè)區(qū)間，你可以把你選擇的房源所在項(xiàng)目在本區(qū)域進(jìn)行適當(dāng)比較，屬較優(yōu)地段，還是中等，還是濱江地段中的次優(yōu)項(xiàng)目，再根據(jù)對(duì)方的報(bào)價(jià)在這個(gè)區(qū)間進(jìn)行初步判斷，確定開發(fā)商的報(bào)價(jià)是否真實(shí)的降價(jià)。

　　注：此系數(shù)為筆者經(jīng)驗(yàn)值，是對(duì)景觀、環(huán)境、配套、地段、樓宇品質(zhì)綜合、開發(fā)商品牌、朝向、規(guī)劃均好性等進(jìn)行了綜合研究平均，再結(jié)合建筑層數(shù)與建筑覆蓋率進(jìn)行加權(quán)計(jì)算而得，目標(biāo)是還原對(duì)應(yīng)區(qū)域綜合均價(jià)的可行性與市場(chǎng)可接受程度。細(xì)心的博友會(huì)發(fā)現(xiàn)，本質(zhì)上就是剔除投機(jī)投資消費(fèi)的平均比重。

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