發(fā)現(xiàn)

　　都是房子差距咋這么大

　　91平米房子使用面積僅63

　　7月30日，記者來(lái)到市南區(qū)泰州路的某樓盤(pán)，這里有3棟住宅樓，包括2棟高層建筑，1棟多層建筑。高層建筑一般為90平方米左右的中等戶(hù)型，多層建筑則為100平方米以上的大戶(hù)型。

　　記者選看了該樓盤(pán)高層建筑的兩種戶(hù)型，TE型戶(hù)型建筑面積91.12平方米，使用面積只有約63平方米，比例約為69.1%；TB型戶(hù)型建筑面積為72.56平方米，使用面積約為50平方米，占建筑面積的68.9%。對(duì)此，該樓盤(pán)售樓處的工作人員表示，其實(shí)，該樓盤(pán)高層的公攤面積約為22%，再扣除墻體占用面積等，剩下的才是使用面積，比例應(yīng)該占70%左右。記者詢(xún)問(wèn)說(shuō)，算下來(lái)墻體要占到七八個(gè)平方米，售樓人員表示差不多。記者隨后走訪發(fā)現(xiàn)，類(lèi)似低的樓盤(pán)不少。尤其是一些高層寫(xiě)字樓和公寓。

　　76平米房子使用面積達(dá)67

　　7月30日，記者來(lái)到萬(wàn)科·金色城品（查看地圖），置業(yè)顧問(wèn)表示，現(xiàn)在主推的是76平方米和117平方米的戶(hù)型，為小高層，均價(jià)8300元/平方米。76平方米的兩室兩廳一衛(wèi)戶(hù)型，包括兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)一個(gè)飄窗，倆半封閉陽(yáng)臺(tái)就有12平方米，此外還免費(fèi)3平方米的空調(diào)室外機(jī)小間。置業(yè)顧問(wèn)介紹說(shuō)，樓盤(pán)公攤20%。根據(jù)業(yè)主的計(jì)算，兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)封起來(lái)會(huì)給客廳和次臥各增加3平方米。這樣算下來(lái)，使用面積就達(dá)到了67平方米。記者算了一下，不算飄窗，都超過(guò)88%?！案鶕?jù)規(guī)定，半封閉陽(yáng)臺(tái)按一半面積計(jì)算。這樣平攤下來(lái)，每平方米也就7300元左右 ?！庇浾唠S后在保利百合花園樣板間看了89平方米的三室兩廳一衛(wèi)戶(hù)型?？蛷d連著飄窗，廚房外的大陽(yáng)臺(tái)既可以當(dāng)儲(chǔ)藏室也能當(dāng)洗衣間，主臥室外的大陽(yáng)臺(tái)足有七八平方米。不過(guò)，書(shū)房稍微有點(diǎn)小，是整個(gè)房間設(shè)計(jì)中的缺憾。置業(yè)顧問(wèn)表示，這種戶(hù)型已經(jīng)賣(mài)光了，以后還推不推目前不好確定。

　　同一樓盤(pán)差距還不小

　　中午12時(shí)許，記者來(lái)到延吉路上的某樓盤(pán)售樓處，該樓盤(pán)全部為高層建筑，分為公寓和住宅，據(jù)售樓人員介紹，住宅的公攤面積約22%，主要是80～90平方米的中戶(hù)型。而公寓的的公攤面積約為33%，主要是50平方米左右的小戶(hù)型。他給記者算了一下，如果是89平方米的住宅，使用面積約為70平方米，但如果是面積較小的公寓，建筑面積36.51平方米，使用面積僅為約23平方米，本來(lái)就小的房子扣除公攤后成了“袖珍房”。記者隨后來(lái)到戶(hù)型較小的樣板間體驗(yàn)，正好里面有兩個(gè)看房的客戶(hù)，算上記者才3個(gè)人，整個(gè)房間就顯得擁擠了。“公寓的空間就是很小，只能兩個(gè)人住。如果長(zhǎng)住的話(huà)，兩個(gè)人住也不舒服，我還是建議你購(gòu)住宅?！笔蹣翘幑ぷ魅藛T這樣推薦說(shuō)。

　　該樓盤(pán)的公攤面積占建筑面積的33% ，在島城的樓盤(pán)中這個(gè)比例也算很高了。對(duì)此，售樓處的工作人員解釋說(shuō)，公攤面積受樓層高度、樓層結(jié)構(gòu)等因素影響。公寓是40多層的高層建筑，塔樓結(jié)構(gòu)，里面配備有8部電梯，住宅是30層的高層建筑，屬于板樓 ，里面只配備了2部電梯，單單從電梯來(lái)說(shuō)，公寓的公攤面積就比住宅多了許多。

　　釋疑

　　影響的因素還不少

　　島城樓市分析人士張百忍介紹說(shuō)，不同樓盤(pán)公攤面積所占比例不同，影響因素很多。比如說(shuō)，建筑形態(tài)是板樓還是塔樓，電梯等配套設(shè)施多寡等等。一般情況下，樓層越高、樓層結(jié)構(gòu)越復(fù)雜，公攤比例也就越高。其中較主要的區(qū)別是，建筑形式是塔樓還是板樓。如果是南北通透戶(hù)型的板樓，通常在80%以上，戶(hù)型因?yàn)榉秸踩菀壮浞掷?。多層住宅的?huà)，還能省了電梯、供水設(shè)備間等公共部位，但容積率低不節(jié)約土地。而塔樓結(jié)構(gòu)可實(shí)現(xiàn)一梯多戶(hù)高容積率。通常僅為75%，因?yàn)槌穗娞菥?、配電機(jī)房等都算作公攤外，一層多戶(hù)的設(shè)計(jì)形式也導(dǎo)致空間難以有效利用。因此，如果公攤面積大，房?jī)r(jià)比其他樓盤(pán)肯定要低一些。

　　記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，除了建筑形態(tài)不同，有些開(kāi)發(fā)商會(huì)通過(guò)其他方式提高。尤其是萬(wàn)科、保利等外地大鱷來(lái)到青島，在戶(hù)型設(shè)計(jì)上更是大大提高。萬(wàn)科、保利都曾推出90平方米小套三的戶(hù)型，甚至能高達(dá)90%，非常搶手。這種戶(hù)型的設(shè)計(jì)，在不額外增加公攤的程度上，從戶(hù)內(nèi)設(shè)計(jì)方面盡量擴(kuò)大使用面積。殺手锏就是半封閉陽(yáng)臺(tái)和大飄窗。不過(guò)，半封閉陽(yáng)臺(tái)做得過(guò)大難免有鉆政策空子的嫌疑。

　　監(jiān)管

　　公攤面積比例沒(méi)硬性規(guī)定

　　業(yè)內(nèi)人士介紹，建筑物公攤面積一般包括樓梯、門(mén)廳、電梯間等公共部位，以及墻體等建筑本身。有的開(kāi)發(fā)商為了擴(kuò)大使用面積，不惜違規(guī)縮小公攤，比如說(shuō)調(diào)高樓體的斜度，減少電梯數(shù)量。青島北洋建筑設(shè)計(jì)公司工程師曲國(guó)慶告訴記者，如今普遍提高，二三十層的高層住宅約在75%左右 ，1/4的面積用于公攤和建筑本身。多層住宅的話(huà)，至少能達(dá)到80% 以上。“購(gòu)房市民肯定是希望使用面積越大越好，但對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，必須確保公攤滿(mǎn)足使用和消防需要。開(kāi)發(fā)商違規(guī)改動(dòng)情節(jié)嚴(yán)重的話(huà)，綜合驗(yàn)收時(shí)肯定無(wú)法通過(guò)?！?

　　曲工程師還表示，樓體電梯間、走廊等公攤面積是為了滿(mǎn)足日常生活需要。公攤面積大也不是壞事，雖然住房實(shí)際使用面積相對(duì)少了，公共活動(dòng)空間也相對(duì)大了，坐電梯什么的也會(huì)更方便。

　　國(guó)家對(duì)公攤比例是否有硬性規(guī)定？市國(guó)土資源和房屋管理局房屋勘察測(cè)繪處一位工作人員介紹說(shuō)，據(jù)他了解，房屋面積測(cè)量原則有明文規(guī)定，但至于公攤比例卻沒(méi)有要求，主要看開(kāi)發(fā)商的設(shè)計(jì)是否能通過(guò)規(guī)劃部門(mén)的審批。項(xiàng)目不同，比例也會(huì)不一樣。不過(guò)，近些年來(lái)關(guān)于公攤比例的糾紛不少，房管部門(mén)2006年出臺(tái)《青島市房屋建筑面積計(jì)算及共有建筑面積分?jǐn)偧?xì)則》，具體規(guī)定了哪些設(shè)施屬于共有建筑面積以及如何分?jǐn)偂！伴_(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售時(shí)應(yīng)明確告知公攤比例，如果購(gòu)房者入住后對(duì)這一比例有異議，感覺(jué)實(shí)際使用面積縮水，可以找房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)測(cè)量 ，并以此維權(quán)?！?

　　名詞解釋

　　購(gòu)房子要看的一些參數(shù)

　　指的是可供住戶(hù)支配的面積(也就是套內(nèi)建筑面積)與每戶(hù)建筑面積(也就是銷(xiāo)售面積)之比。

　　套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積。

　　銷(xiāo)售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。

　　是購(gòu)房比較重要的一個(gè)指標(biāo)。計(jì)算房屋面積時(shí)，計(jì)算的是建筑面積，所以太低，不實(shí)惠；太高，不方便。

　　容積率

　　指的是項(xiàng)目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項(xiàng)目總用地面積的比值。

　　計(jì)算公式：容積率=總建筑面積÷總用地面積

　　當(dāng)建筑物層高超過(guò)8米，在計(jì)算容積率時(shí)該層建筑面積加倍計(jì)算。

　　容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。

　　所謂“容積率”，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶(hù)來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠地率也是如此。

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