層高“縮水”引發(fā)訴訟

　　2006年3月3日，市民景先生與某房產商簽訂了一份 《商品房購賣合同》。合同上約定，景先生向房產商購購某商業(yè)城內的一套商品房。那套商品房用途為非住宅（商業(yè)營業(yè)用房），層高為1層4.2米，2-3層3.6米，建筑面積為217.08平方米，商品房總價為1165720元。

　　2007年8月，房產商將房屋交付景先生，景先生也在 《住房驗收交接表》上簽名確認。但是他在收房后發(fā)現，上述房屋的三樓屋頂一半是平頂，一半為斜面，層高與合同約定的3.6米不符，幾經協(xié)商也沒有結果，于是告到法院，要求法院判令房產商賠償自己因交付的房屋樓層高度不符合合同約定而導致的 “空間損失” 69943.2元。

　　在法庭上，房產商辯解說，當初在購房時，景先生并沒有對房屋的屋頂結構提出不同意見，房產公司對于合同中層高的標注，也符合相應的技術規(guī)范，不存在任何填寫失誤的過錯。而且，景先生訴訟請求中主張的賠償金計算方式，沒有法律依據，所以請求法院駁回原告的起訴。

　　3.6米層高如何理解？

　　法庭上，原被告雙方展開了激烈的辯論。

　　被告房產商說，根據售樓模型的照片、效果圖、《住房驗收交接表》，可以證明在售樓之前，業(yè)主景先生就知道房屋屋頂是斜面的。而且，景先生在收房后，將房屋出租給他人，在使用和收益上并沒有受到實際影響。再說，根據設計圖紙以及《民用建筑設計通則》部分條款，可以證明房產商在合同中標注“三層為3.6米”，是按照《民用建筑設計通則》的條款標注的。

　　景先生則爭鋒相對地反駁說，，房產商的效果圖，他從來沒有看到過；《住房驗收交接表》上的名字是他簽的，但簽名并不代表權利的放棄，簽名的時候，他已經告知開發(fā)商層高不足了。，那套房屋他確實在出租著，但這與本案是兩碼事，出租并不代表房屋不受影響，層高不足，肯定會對采光產生一定影響的。

　　原被告雙方的爭議焦點是：“在簽訂合同時對合同約定高度3.6米是如何理解的”？

　　由于屋頂一半是平頂，一半為斜面。景先生的理解是：“屋頂斜面的較低部分層高為3.6米”。而房產商則說，其在合同上對層高的標注，是符合技術規(guī)范條文說明的。房產商不存在任何故意隱瞞的事實。部分屋頂為斜面，既不影響業(yè)主使用，也不影響出租收益。因此，景先生要求賠償損失的主張沒有依據。

　　對此，景先生反駁說，房產商認為標注層高符合技術規(guī)范，但他認為這個標注不符合規(guī)范，可以請專業(yè)技術人員進行解釋。另外，由于樓頂是部分斜面部分平面，空間少了一大塊，肯定會影響通風和采光，雖然房屋仍然可以出租，但收益肯定會受到一定影響。

　　房產商說，合同約定的房價，是建筑價值而不是空間價值，景先生以空間價值計算所謂的損失，是沒有法律依據的。

　　法院判房產商賠償

　　昨天，法院審結此案，依法判決房產開發(fā)商賠償景先生經濟損失17486元。

　　承辦法官解釋說，雙方簽訂的商品房購賣合同合法有效，雙方都應當按約履行。當事人一方履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。雖然房產商已將房屋交付給景先生，但該房屋三層頂樓的層高根據設計圖紙僅有部分達到合同約定的層高3.6米，其余部分為3.6-2.65米的斜坡面，部分層高僅為2.65米，這與合同中關于2-3樓層高3.6米的約定不符，而且開發(fā)商對此并無正當理由，也沒有對景先生盡告知義務，應認定開發(fā)商的履行構成對雙方所訂立合同的“不適當履行”。由于目前該大樓已經竣工并實際投入使用，無法采取補救措施，現在景先生要求開發(fā)商賠償相應損失的訴訟請求，法院予以支持。根據建設部和國家質量監(jiān)督檢驗檢疫總局聯(lián)合發(fā)布的《民用建筑設計通則》的相關規(guī)定，當頂層為坡頂時層高的計算應以坡向低處的結構層面與外墻外皮延長線的交點作為計算點，而本案所涉商品房頂層的層高按上述規(guī)定并不符合合同中三樓層高3.6米的約定。

　　法官還說，雖然景先生所購房屋的建筑面積并未因層高降低而減少，但房屋層高的降低，必然對該房屋的使用功能造成一定的影響，給景先生造成一定的經濟損失。由于原被告雙方在合同中對層高不符合的違約責任并沒有作出約定，所以法院根據該商品房的性質、價格，并結合房產商的過錯程度等情況，酌情確定房產商應賠償損失17486元。

　　專家點評

　　隨著商品房的熱銷，關于房屋面積、層高縮水的糾紛不絕于耳。根據1999年6月1日實施的相關強制性國家標準，商品房“層高”，是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離，層高減去樓板厚度等于“室內凈高”。該國家標準對商品房室內凈高也作了具體規(guī)定，如規(guī)定臥室、起居室的室內凈高不低于2.4米，利用坡屋頂內室空間作臥室、起居室時，其1/2面積的室內凈高不低于2.10米，廚房、衛(wèi)生間的室內凈高不低于2.2米。

　　法律界人士指出，目前對于房屋實際面積與合同約定不符爭議的處理，現行法律有比較明確的規(guī)定。 《較高人民法院關于商品房屋購賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第14條規(guī)定：“合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款由購受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3％部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸購受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款及利息由出賣人返還購受人，面積誤差比超過3％部分的房價款由出賣人雙倍返還購受人?！钡牵蓪ι唐贩繉痈呖s水糾紛如何處理，卻沒有給出詳細的規(guī)定。本案中，法院就是根據《合同法》第107條規(guī)定的原則：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任?！备鶕嶋H情況，酌情確定了房產商的賠償金額。

（編輯：向日葵）

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