上周（7月27日-8月2日），上海一手商品住宅成交均價15404元/平方米，環(huán)比上漲908元/平方米，漲幅6.26%。而整個7月，上海一手商品住宅的平均成交價格高達(dá)15675元/平方米，環(huán)比漲幅達(dá)到了20%。

　　顧海波(顧海波博客,顧海波新聞,顧海波說吧)：房價漲得這么快，概括起來主要是政策推動和資金推動，兩者共同推動了房價的上漲。

　　主持人：其實我注意到現(xiàn)在政府已經(jīng)意識到了房產(chǎn)泡沫的存在，而且出臺了不少政策，比如說嚴(yán)控二套房貸、防止信貸危機(jī)的問題，但是盡管出臺了這些政策，房價好象還在漲，而且好象購房人的熱情并沒有得到有效遏制。

　　顧海波：我把購房人的跟風(fēng)現(xiàn)象理解為一種“羊群效應(yīng)”。房價上漲還有一個慣性上沖的過程，但是背后的風(fēng)險在集聚，中國房地產(chǎn)經(jīng)過了10多年的長周期發(fā)展，本身有自我調(diào)整的過程，伴隨著房價上漲的過程中7月份住宅的成交量在下降，我們要關(guān)注未來可持續(xù)的購購力，關(guān)注銀行寬松的貨幣政策能實施多久？有多少政策支持？資金支持？我們要觀察一段時間。

　　主持人：其實老百姓較想知道的是，現(xiàn)在面臨金融危機(jī)，大家都說要共克時艱為什么在這種情況下，房價為什么還在不斷創(chuàng)新高呢？

　　顧海波：這說明我們經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)比較低下，除了其他產(chǎn)業(yè)之外，暫時只能把房地產(chǎn)作為一個相當(dāng)重要的產(chǎn)業(yè)來拉動，在這過程中但也有隱憂，保8、高房價背后有隱憂，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)還沒得到根本改善、人民生活、就業(yè)壓力還很大，“一俊遮百丑”，在這數(shù)據(jù)背后、高房價背后我們要看到任務(wù)還相當(dāng)艱巨。調(diào)結(jié)構(gòu)、保增長、增加收入、促就業(yè)的工作還相當(dāng)繁重。

　　主持人：可能對政府來說，今年要共克時艱、要提振經(jīng)濟(jì)，可能房地產(chǎn)市場是個非常重要的一個環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)繁榮了，我們的很多經(jīng)濟(jì)指標(biāo)才能達(dá)到制定的目標(biāo)，所以對政府來說希望房地產(chǎn)穩(wěn)定和繁榮。

　　顧海波：這是個表象問題，我們要認(rèn)清這樣一個道理、一個事實，就是房地產(chǎn)的漲跌有其自身（市場）的客觀規(guī)律，不要過多的人為干預(yù)它，現(xiàn)在我們政策對房價呵護(hù)過度了。

　　現(xiàn)在從某種程度上講，當(dāng)前房地產(chǎn)不但輸出了資產(chǎn)價格的有稍微“滯脹”跡象同房價高企有相當(dāng)關(guān)系。

　　我認(rèn)為當(dāng)前房價的適度下跌、下降，有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，有利于中國經(jīng)濟(jì)的軟著陸，這是把雙刃劍！

　　主持人：房價怎樣才能下降？

　　顧海波：需要從供給和需求兩方面要系統(tǒng)調(diào)節(jié)，供給方面，要適度擴(kuò)大供應(yīng)，我概括為十六字方針，就是“放松地根，管住銀根，遏制投機(jī)、抑制投機(jī)”。要從供給和消費兩方面進(jìn)行雙向調(diào)節(jié)。

　　主持人：這一點俞書記較近在接受媒體采訪時說，高房價可以通過增加供應(yīng)量來解決。

　　顧海波：對，增加供給肯定是對的，但我要補(bǔ)充一下，還要對投機(jī)和投資加以適度的調(diào)控，要通過增加供應(yīng)量來平抑房價，現(xiàn)在房價偏高，應(yīng)該穩(wěn)中微降。住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)要進(jìn)行調(diào)整，要加大保障性住房的建設(shè)力度，要增加經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房和我們正在商討和思量經(jīng)濟(jì)租賃房的供應(yīng)力度，還要加大中小戶型的供應(yīng)量，我認(rèn)為上海要保持90/70工程的供應(yīng)量（90平方米占70%）。這樣，使得一部分中低收入者就不要跟風(fēng)地擠進(jìn)高房價這瘋狂一班車，他們會很危險。

　　主持人：現(xiàn)在房價不斷在上漲，現(xiàn)在到底購還是不購？購了怕跌，不購又怕繼續(xù)漲，對這個問題，您是怎么理解的？

　　顧海波：我完全理解老百姓焦慮的心態(tài)?！胺績r年年漲、月月漲、天天漲”，在這種情況下，尤其是中低收入者跟風(fēng)了、無奈了。政府要做這件事情，政府就是要加大保障住宅的推出力度，讓市場有市場的份額，保障有保障的份額。

　　尤其是房價經(jīng)過長周期10多年的瘋漲以后，沒有進(jìn)行理性回歸，沒有很好的調(diào)整，泡沫有，你是“養(yǎng)泡沫？還是擠泡沫？”，我認(rèn)為適度擠泡沫有利于房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展，也有利于中國整個經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

　　在這種情況下，老百姓應(yīng)該觀望一段時間。

　　主持人：面對房地產(chǎn)泡沫，實際上是考驗政府智慧、決心以及勇氣。

　　顧海波：對，考驗政府智慧、能力、決心和勇氣，包括他的責(zé)任。隨著保障住房的逐漸推出，我建議保障住房建設(shè)要加大力度、加快節(jié)奏，可以租售并舉，經(jīng)濟(jì)適用房假如一時沒賣掉，可以考慮出租。

　　解放初期，我們也有通貨膨脹，政府通過調(diào)控平抑物價。

　　主持人：您說到一個是政策原因，開發(fā)上在這樣的信貸政策下不缺資金，現(xiàn)在開發(fā)商不差錢，可以捂盤惜售，等房價漲得更高獲更大盈利。

　　顧海波：關(guān)鍵是假如政策微調(diào)怎么辦？貨幣政策你內(nèi)在的池子里有多少錢可以貸出去？另外，你能屏多久？大家都是存在一個博弈的過程，現(xiàn)在有些理性的開發(fā)商都在放盤?，F(xiàn)在一手房、二手房都在放量，為什么會高位放量？高位放量說明多空雙方意見分歧加大，里面人想出來，外面人想進(jìn)去，只是價位沒達(dá)到平衡。

　　主持人：而且現(xiàn)在上海市政府推出開發(fā)商必須公開樓盤情況，所以要做到公開、透明。

　　顧海波：這是個怎么的監(jiān)管問題，說是好說，做起來難，要落實到實處。

　　主持人：其實大家都想知道，下半年房價會是一個怎樣走勢！就您個人經(jīng)驗而言會作出什么樣的判斷？

　　顧海波：此輪房地產(chǎn)的快速反彈，僅是反彈而已，因為外部的經(jīng)濟(jì)環(huán)境沒有得到根本改變，未來有支付能力的需求也沒有明顯增長。

　　下半年房價的走勢可能是高位窄幅盤整。是不是要購房？我個人意見，暫時觀望，掌握這樣一個規(guī)律，高拋低吸。

　　主持人：假如房價就不低下來、就不跌，吸不到怎么辦？

　　顧海波：現(xiàn)在政策都在微調(diào)，包括房地產(chǎn)市場本身也會出現(xiàn)調(diào)整的要求，希望政府的承諾要兌現(xiàn)（主要是保障住房建設(shè)）。同時我剛才講要“遏制投機(jī)、抑制投資”，通過差別的信貸、利率和稅收政策對投資和投機(jī)進(jìn)行適當(dāng)?shù)南拗疲F(xiàn)在全國各地都把“限外令”都放掉了。

　　現(xiàn)在我們面對著主要是本土的老百姓，頭先，要滿足本土老百姓住房生活必須品的需要，然后才能適度的對外開放。比如說物業(yè)稅的破題，比如說差額的所得稅，通過信貸、利率和稅收的差別政策來對投機(jī)客和自住客區(qū)別對待，這樣多管齊下，我認(rèn)為下半年價格會比較平穩(wěn)。

　　對于自住需求，可以購房；投機(jī)客暫時等一下；假如你是中低收入者，等經(jīng)濟(jì)適用房（保障性住房），馬上就要上市。

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