拆遷藍印拉動力明顯

　　今年1至7月，受拆遷、、普通住房稅費優(yōu)惠等政策影響，本市房地產(chǎn)市場從小陽春逐漸走向了繁榮，交易量連創(chuàng)新高。南開大學(xué)經(jīng)濟學(xué)博士劉玉錄表示，根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計，今年西站和塘沽地區(qū)的拆遷形成的剛性需求消費，約占全部房產(chǎn)交易的30%以上，政策吸引的外來人口購房占比超過30%，因此本市約有七成的樓市交易是政策在拉動。

　　自今年年初以來，紅橋區(qū)西站、塘沽區(qū)東西沽等地區(qū)的拆遷改造，對當(dāng)?shù)睾椭苓厖^(qū)域的房屋需求拉動作用明顯。據(jù)統(tǒng)計，1至7月，因西站拆遷，紅橋區(qū)及周邊區(qū)域的房屋交易量均出現(xiàn)大幅增加，其中紅橋區(qū)、河北區(qū)、北辰區(qū)三區(qū)的二手住宅交易量同比增長163.9%、145.4%和149.4%，西青區(qū)新建商品住宅交易量同比增長122.6%；因東西沽拆遷改造，塘沽區(qū)新建商品住宅成交量同比增長103.3%，增幅均高于全市平均水平。

　　隨著濱海新區(qū)加快發(fā)展以及投資環(huán)境逐漸改善，特別是政策的實施，刺激了外來人口在本市的置業(yè)需求。1至7月，外來人口在津購房287.4萬平方米（27619套），同比增長157.6%，占全市總量的34.9%，比去年同期提高12.6個百分點。

　　二手住宅交易量放大

　　此外，去年本市調(diào)整了普通住房價格標準，擴大了購購普通住房享受稅費優(yōu)惠政策的范圍，因而鼓勵了居民的住房消費。受政策影響，在1至7月份成交的新建商品住宅中，普通住房交易的比重達到51.2%，比調(diào)整前提高22.9個百分點；在二手住宅中，普通住房交易的比重為78.5%，比調(diào)整前提高33.4個百分點。受購購二手住宅不足5年再上市交易按全額征收營業(yè)稅調(diào)整為不足兩年按差額征收營業(yè)稅的政策影響，二手住宅再上市的周期縮短、交易量放大。據(jù)區(qū)縣房地產(chǎn)交易市場調(diào)查，1至7月5年內(nèi)再次上市的二手住宅交易量比調(diào)整前增長93%。

　　樓市繁榮缺乏實際支撐

　　劉玉錄表示，1至7月本市房地產(chǎn)市場明顯分為兩個階段。季度為剛性需求的啟動階段，項目拆遷啟動，各項政策逐漸出臺，但未在實際的交易和價格中體現(xiàn)。此后，市場進入了持續(xù)攀升階段。

　　“政策主導(dǎo)是本市樓市交易的一個重要特點，吸引的外來人口購房和拆遷造成的剛性需求占到全部交易的70%左右。剩余的30%則主要受到貨幣流動性的影響，其中一部分為投資性購購。”劉玉錄表示，“1至7月本市各項經(jīng)濟指標與往年相比并未發(fā)生太大變化，而房產(chǎn)成交量和價格卻節(jié)節(jié)攀升，這說明樓市的繁榮缺乏內(nèi)在經(jīng)濟增長的拉動。”他認為，拆遷或政策都只能是階段性的政策，要想房市持續(xù)繁榮還需經(jīng)濟增長的支持，要在結(jié)構(gòu)上做文章?！安疬w剛性需求萎縮后，大量開發(fā)上市保障性住房是一個可行的辦法，這類住房也可以拉動市場需求，以避免明后年房市出現(xiàn)大幅波動?！?P>　　市國土房管局相關(guān)負責(zé)人表示，針對本市目前房地產(chǎn)市場交易特點，下一步各部門將督促擴大新開工規(guī)模，保證市場后續(xù)供應(yīng)；另一方面將繼續(xù)加大市場巡查力度，嚴厲查處“捂盤惜售”等炒作房價行為，督促符合條件開發(fā)企業(yè)加快上市節(jié)奏，保證房源充足。

　　下半年交易量略有下降

　　針對后5個月本市房地產(chǎn)市場交易量及價格的走勢，劉玉錄表示：“全年是否能呈現(xiàn)總體上行一直是業(yè)界爭論的焦點。從全國范圍來看，進入8月購房人預(yù)見到了市場的泡沫和風(fēng)險?？傮w持謹慎態(tài)度?！彼J為，本市推動市場繁榮的各項政策年內(nèi)不會有太大變化，因此推動交易量和價格上升的主要動力依舊存在，短期內(nèi)房市仍將維持在現(xiàn)有水平?！安疬w還沒有完全結(jié)束，工程項目建設(shè)依然在繼續(xù)，方面雖不會是一個長期需求，但目前仍沒有飽和。下半年整體交易量應(yīng)該還是不錯，但不會超過上半年?！?P>　　劉玉錄特別提示，下半年先進可能引起房市產(chǎn)生重要變化的可能是國家信貸政策的調(diào)整?！岸追抠J的收緊直接打壓投資和投機性的購房，影響交易量。此外，物業(yè)稅已在一些城市進行試點，盡管不會很快推廣到天津，但是此類政策大多會產(chǎn)生預(yù)期性作用。”

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　　待售房屋快速消化

　　1至7月房市新增上市469.9萬平方米，同比下降32.8%，而交易量大幅回升。截至7月底，全市新建商品住宅待售面積795.3萬平方米，較年初減少了267.3萬平方米，同比下降15.4%。其中竣工一年以上的200.2萬平方米，較年初減少了6.3萬平方米。

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