2009年毫無疑問是個(gè)政策年，有許多人會進(jìn)入到購房隊(duì)伍，因此如何既利用政策效應(yīng)，又借助于政策給開發(fā)商施壓產(chǎn)生的優(yōu)惠效應(yīng)，同時(shí)避免出現(xiàn)幾個(gè)業(yè)已出現(xiàn)的癥結(jié)性暗傷，顯得尤其重要。這五處暗傷是：

　　以次充優(yōu)：

　　以“特價(jià)房”或“特惠房”為名

　　什么是特價(jià)房，往往是自比的特價(jià)，也就是這幾套或幾十套房，與同一項(xiàng)目其他房源比較，質(zhì)量不差或略差，戶型甚至在圖便宜的客戶看來還比較充實(shí)，在特價(jià)口號下既節(jié)約，也節(jié)約面積，反正有些人購房主要解決的是窩的問題，還沒有上升到什么居住環(huán)境的問題。

　　特價(jià)房如果有，不妨將之與周邊同類項(xiàng)目對應(yīng)房源進(jìn)行各方面的比較，真有性價(jià)比當(dāng)然購得不后悔，如果單價(jià)甚至高于周邊同類項(xiàng)目，或者加一兩萬元總價(jià)卻可以在周邊輕易拿到更為實(shí)用、設(shè)計(jì)更為合理的房源，這就有點(diǎn)不值了。

　　還有特惠房一說，往往是斬頭去尾的一種營銷，也就是新開盤為了云集人氣，或尾盤借助于目前的形勢重在銷售回收資金，推出特惠房，除成交內(nèi)容外，可能裝修或其他有價(jià)值的物產(chǎn)或直接一口價(jià)購賣，并且這個(gè)一口價(jià)確實(shí)在周邊來看屬于較低范疇。

　　對特惠房我們反而可以自比，即拿特惠房源與同一項(xiàng)目其他可售房源、所公布在售的所有房源進(jìn)行縱橫比，找出是否存在明顯的漏洞。

　　以尾代頭：

　　號稱“保留精品房源”“一口價(jià)”推出

　　這個(gè)可能的暗傷要小許多，因?yàn)槎ㄕZ多了，一是保留，也許就是賣不動的，也許真是保留下來的產(chǎn)物，因?yàn)殚_發(fā)商有時(shí)為了應(yīng)付關(guān)系戶，有時(shí)想為自己的人儲備，有時(shí)因?yàn)殇N售控制不到位而將優(yōu)質(zhì)房源保留下來了，都有可能，但保留房源一口價(jià)銷售，頭先當(dāng)然是分清保留的房源確實(shí)是否精品，其次就是你如果想消費(fèi)，想購，所應(yīng)做的進(jìn)一步考察，包括保留的這部分房源是否存在二次按揭，然后是合法條件下對比同項(xiàng)目其他房源找找是否存在質(zhì)量問題及明顯的戶型漏洞，較后的選擇同特惠房的兩難選擇。

　　掛羊頭賣狗肉名目繁多五花八門

　　如果開發(fā)商有一獨(dú)棟說是原為老師定制，現(xiàn)由于某種原因而對外銷售，你是否信以為真呢？甚至還推出持證購房額外多少折扣，你恰好是老師，你會不會動心呢？

　　字面的引誘與現(xiàn)實(shí)的引誘實(shí)際上是同源而分流的，也就是較終的結(jié)果是人氣來了，至于購賣，那當(dāng)然是售樓人員各顯神勇的事了。

　　再比如開發(fā)商所推房源這兒一套，那兒一套，并且銷控表上大部分是紅旗，怎么辦？然后售樓小姐還細(xì)聲細(xì)氣地說這幾套房子是什么原因保留下來或退的，都是較好樓層較優(yōu)質(zhì)的戶型，你是否有一點(diǎn)兒動心了呢？

　　戲說售樓，這是戲入營銷法則，是營銷而不是真實(shí)的銷售，在目前可選擇余地甚大的條件下，你又何苦去趟這身渾水呢？對應(yīng)之策就是：誰的賣法較老實(shí)，咱就到誰那兒去購！

　　何為老實(shí)賣房，當(dāng)然你應(yīng)該知道，什么都可以拿到桌面上來談，來看，來證明，這估計(jì)就是老實(shí)的售樓方法，還有承諾兌現(xiàn)過或正兌現(xiàn)當(dāng)中，維權(quán)的時(shí)候開發(fā)商不搞貓膩，這也算是老實(shí)售房的一種。

　　討價(jià)還價(jià)活受罪：“掮客”的把戲

　　房子不好賣了，所以全民總動員的營銷方式也出來了，甚至推薦你購房的是你的親戚朋友，他們的背后也有故事，因?yàn)槭裁茨?，小恩小惠可能刺激不了親朋故舊，但如果他們推薦成功，你購了一套房子，除明碼標(biāo)示的優(yōu)惠外，開發(fā)商還給予你的推薦人一定的面子折扣，并且私下你的推薦人還可獲得少則三萬多則更多的現(xiàn)金回報(bào)，你能保證推薦人是在做好事還是在做壞事？

　　更深入的人際營銷是，當(dāng)你走入的全是現(xiàn)房區(qū)，你可能聽到的，看到的都是正面消息，并且是你無意當(dāng)中聽到或看到的，這回總該相信了吧，故事營銷現(xiàn)在在一些中小城市正在上演，而噱頭營銷則在主流城市如火如荼起來，諸君自重。

　　購跌不購漲：“便宜不是貨”

　　我們知道性價(jià)比往往是不同項(xiàng)目同類地段產(chǎn)生競爭差異的，但在銷售壓力下，開發(fā)商也可能通過房源控制與房源品質(zhì)差異，在價(jià)格上“自我”實(shí)現(xiàn)針對不同客戶的“性價(jià)比”，直教人不得不購，有些因?yàn)楸阋?，有些因?yàn)閼粜蜔o獨(dú)有偶并且讓你確實(shí)有賞心悅目之感。

　　一般而言，甩賣項(xiàng)目有這種嫌疑，一方面甩賣項(xiàng)目面臨清倉回收現(xiàn)金的壓力，另一方面這類項(xiàng)目往往是定位出現(xiàn)政策性偏差，所以成為市場的淘汰產(chǎn)品，不得已而甩賣。甩賣，如果公開化，叫賣形式，可能人們還不敢購，于是，通過價(jià)格數(shù)字與房源銷售的假象，讓你覺得除了戶型差一點(diǎn)外，似乎價(jià)格是較讓你心動的方面。

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