流動性供給未轉(zhuǎn)向

　　寬松貨幣政策及其帶來的充裕流動性是今年以來房地產(chǎn)市場投資與交易火熱的重要推手。去年四季度以來,適度寬松貨幣政策的執(zhí)行,從根本上緩解了房地產(chǎn)開發(fā)商的流動性瓶頸。同時,充裕的流動性也阻止了房地產(chǎn)價格的進一步下滑,帶動了投資性需求。

　　央行數(shù)據(jù)顯示,上半年房地產(chǎn)企業(yè)的國內(nèi)貸款增長32.6%,投放的個人按揭貸款增長63.1%。此外,房地產(chǎn)交易稅收優(yōu)惠等措施刺激了部分需求。上半年房地產(chǎn)市場價量齊升,資產(chǎn)價格泡沫日漸醞釀。

　　8月5日,央行發(fā)布二季度貨幣政策執(zhí)行報告指出,央行在繼續(xù)落實適度寬松貨幣政策的同時,將根據(jù)國內(nèi)外經(jīng)濟和價格走勢,注重運用市場化手段進行微調(diào)。房地產(chǎn)市場是否會因此轉(zhuǎn)向?

　　分析人士認為,如果寬松政策保持不變,仍有可能繼續(xù)強力拉升房地產(chǎn)價格。興業(yè)銀行資金運營頭席經(jīng)濟學家魯政委表示,央行“動態(tài)微調(diào)”主要體現(xiàn)在公開市場上,并未提及利率與存款準備金率。結(jié)合央行副行長“貨幣政策沒有微調(diào),而是操作、、力度、節(jié)奏的微調(diào)”、“不使用規(guī)模控制”的表態(tài),央行主要通過公開市場操作進行流動性管理。短期內(nèi)流動性供給并未轉(zhuǎn)向。

　　而今年以來房地產(chǎn)市場的價格也受到了境外熱錢涌入的推動,未來人民幣預(yù)期升值的走勢不變,境外熱錢追逐我國資產(chǎn)市場的動力仍有增無減。

　　調(diào)控的難度

　　房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位,特別是現(xiàn)有投資拉動的增長模式對房地產(chǎn)投資的依賴,決定了對房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的難度。11日國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示,房地產(chǎn)投資加速,7月開發(fā)投資增速創(chuàng)下19.6%的今年新高,顯示房地產(chǎn)投資已經(jīng)成為經(jīng)濟增長的主要動力。

　　國泰君安報告認為,房地產(chǎn)開發(fā)投資復(fù)蘇集中體現(xiàn)在拿地上,項目開復(fù)工投資正在復(fù)蘇,但相對緩慢,而后者對國民經(jīng)濟復(fù)蘇更為關(guān)鍵,這意味著政策緊縮風險小。

　　“要十分珍惜和維護當前房地產(chǎn)市場的回暖態(tài)勢,一定要保持房地產(chǎn)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性?！敝袊康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長朱中一10日表示,目前樓市回暖的基礎(chǔ)并不穩(wěn)固。

　　頭先,國際金融危機還未見底,房地產(chǎn)市場外部環(huán)境還有很多不確定因素。

　　其次,除銷售量和銷售額外,其他指標有的雖有回升跡象,但不明顯,有的還在同比下降,如上半年住宅開發(fā)投資同比僅增長7.3%。在一些房屋銷售量較大的省市,上半年住宅開發(fā)投資仍同比下降,上海市上半年住宅投資開發(fā)同比下降11.8%,北京同比下降15.4%,江蘇同比下降2.1%,福建同比下降28.1%,廣東同比下降40.3%。土地的購置面積,完成的土地開發(fā)面積和房屋的新開工面積等指標也都同比下降。

　　再次,行業(yè)回暖存在地區(qū)性差異和業(yè)態(tài)差異,特別是一些地區(qū)辦公樓、商業(yè)營運住房的銷售仍不理想。1-6月份,全國31個省(自治區(qū)、直轄市)辦公用房的銷售同比下降16%,其中內(nèi)蒙古、新疆、陜西、天津、江西等8個省(自治區(qū)、直轄市)同比下降幅度均超過30%。

　　朱中一認為,應(yīng)繼續(xù)鼓勵自住型消費和改善型消費,繼續(xù)鼓勵企業(yè)的投融資,盡快出臺房地產(chǎn)信托基金方案,組織試點。其次,要穩(wěn)定土地供應(yīng),完善土地的招拍掛,土地的開發(fā)企業(yè)要增加有效供應(yīng)。另外,還要加強保障型住房的建設(shè)與管理,處理好保障型住房與市場的關(guān)系,繼續(xù)支持地方政府購購一些適合的房源,用于經(jīng)濟適用房。

　　一邊是房地產(chǎn)投資增速對經(jīng)濟增長舉足輕重,另一邊是防止資產(chǎn)價格泡沫帶來的金融風險,央行的調(diào)控智慧和藝術(shù)受到考驗。

　　日前央行貨幣政策司司長張曉慧撰文指出,將資產(chǎn)價格更多地納入貨幣政策的視野,有順應(yīng)全球經(jīng)濟周期和通貨膨脹機理變化、促進金融經(jīng)濟穩(wěn)定的積極一面,但實踐中如何妥善考慮資產(chǎn)價格因素,仍然是貨幣政策面臨的一個復(fù)雜問題。此外,資產(chǎn)及初級產(chǎn)品價格敏感性強、金融投機因素較多、波動大,僅僅依靠貨幣政策來維護金融市場的穩(wěn)定運行難度很大。

　　不過,業(yè)內(nèi)專家指出,中國過去宏觀調(diào)控的經(jīng)驗表明,政策轉(zhuǎn)向是資產(chǎn)市場逆轉(zhuǎn)的較根本原因,房市概莫能外。當適度寬松貨幣政策選擇推出、流動性無限供給的預(yù)期改變之時,房市泡沫將被擠壓甚至破滅。

　　此外專家認為,宏觀調(diào)控關(guān)注資產(chǎn)價格泡沫,不僅僅依靠信貸和貨幣政策的微調(diào),還可能采取一些結(jié)構(gòu)性的改革措施,如通過放松管制來把充足的流動性引入實體經(jīng)濟;面對迅速增長的國際收支盈余,加大放松對外投資管制的力度,并進行適度的匯率調(diào)整;加快企業(yè)的上市步伐以及房地產(chǎn)市場的土地供應(yīng);加大金融創(chuàng)新力度等。政策的累積效應(yīng)也將給房地產(chǎn)市場帶來調(diào)整的壓力。

　　企業(yè)繼續(xù)不差錢

　　分析人士指出,房地產(chǎn)企業(yè)“不差錢”的局面仍將持續(xù),市場的拐點還未到來。

　　短期來看,由于上半年的銷售回款,已公布的大部分房地產(chǎn)上市公司中報顯示企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)金流都為凈流入。開發(fā)商目前的貨幣資金不成問題。進入2009年以來銀行貸款占開放商資金來源的比例有所上升,此外,今年以來不少公司已經(jīng)實現(xiàn)了股權(quán)融資與債權(quán)融資。

　　從長期來看,隨著房地產(chǎn)信托基金的推出以及未來可能的外資回流都可能為房地產(chǎn)企業(yè)帶來更多的資金來源。

　　“較快在今年年末或明年年初,我們就可能看到REITS在交易所或銀行間市場推出?！币晃?市場人士在接受中國證券報記者采訪時表示。

　　長江證券研究員蘇雪晶表示, 我國房地產(chǎn)市場正處于由土地運作邁向資本運作的轉(zhuǎn)型時期,隨著房地產(chǎn)市場集中度的提高,行業(yè)整合的加劇,擁有多元化融資手段和爭取機構(gòu)投資者的參與將會成為今后行業(yè)發(fā)展的方向,地產(chǎn)企業(yè)流動性無近憂,長期資金來源將更多元化。

　　此外,除了信貸貨幣因素,供需缺口也決定了房市拐點遠未到來。專家指出,需求的相對剛性和前期累積需求的釋放將導(dǎo)致主要城市2009年需求大幅上升。2008年開發(fā)商過度收縮開工,和2009年上半年相對謹慎的策略,將導(dǎo)致2009年下半年新增供給下滑,全年新增供給小于2008年。今年供需缺口更大,將導(dǎo)致房價高位平衡。

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