購(gòu)房合同范本“霸王條款”空間

　　住進(jìn)新購(gòu)的商品房一兩年后才能拿到房產(chǎn)證，這是很多購(gòu)房者的親身經(jīng)歷。

　　而記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，按照規(guī)定，購(gòu)房者本應(yīng)在三個(gè)月之內(nèi)拿到房產(chǎn)證。而中間這段空白期，足以使開(kāi)發(fā)商手握巨額預(yù)付現(xiàn)金，實(shí)現(xiàn)“借雞生蛋”。

　　一本房產(chǎn)證需辦兩年？

　　前段時(shí)間，劉小姐在東四環(huán)一處樓盤(pán)購(gòu)了套房子。在她的購(gòu)房合同上，清清楚楚地寫(xiě)著，商品房交付之日起720天內(nèi)取得房屋產(chǎn)權(quán)證。對(duì)此，工作人員給劉小姐的理由是“稅務(wù)部門(mén)批量辦理契稅一次只受理20個(gè)，建委辦理產(chǎn)權(quán)證慢?！?p>

　　一本小小的房產(chǎn)證，真的要辦兩年嗎？記者昨天特意和北京市房屋權(quán)屬登記的工作人員一起，以申辦人的身份，對(duì)產(chǎn)權(quán)證辦理流程進(jìn)行了一番體驗(yàn)。

　　針對(duì)“一次受理20個(gè)”的疑問(wèn)，稅務(wù)所工作人員的回答是：“批量申辦契稅一次受理100個(gè)?！倍课輽?quán)屬登記的工作人員更是明確向記者表示：“產(chǎn)權(quán)證即使批量辦理，5到10個(gè)工作日內(nèi)也能夠辦完?！?p>

　　拖長(zhǎng)線(xiàn)可從容“借雞生蛋”

　　開(kāi)發(fā)商為什么把辦證時(shí)間拖得這么久呢？在開(kāi)發(fā)商和劉小姐簽訂的補(bǔ)充協(xié)議里，記者發(fā)現(xiàn)了這樣的內(nèi)容：購(gòu)房人辦理商品房交接手續(xù)時(shí)，須交清全部房款及委托開(kāi)發(fā)商代交的所有相關(guān)稅費(fèi)，包括契稅、專(zhuān)項(xiàng)維修基金、印花稅、委托費(fèi)用等，否則開(kāi)發(fā)商拒絕交房。

　　辦理房產(chǎn)證前，業(yè)主必須交納契稅和專(zhuān)項(xiàng)維修資金，但這兩筆費(fèi)用的交納卻和開(kāi)發(fā)商交房沒(méi)有直接關(guān)系。以劉小姐的房子為例，契稅和專(zhuān)項(xiàng)維修資金共9.2萬(wàn)元。而整個(gè)小區(qū)有上千名業(yè)主，累計(jì)交納的費(fèi)用就高達(dá)上億元。

　　入住前交納代收費(fèi)用，720天后領(lǐng)取房產(chǎn)證，在扣除稅務(wù)部門(mén)和房屋登記辦理時(shí)限之外的近兩年里，開(kāi)發(fā)商足以靠“霸王條款”，以這筆巨款從容地“借雞生蛋”，實(shí)現(xiàn)錢(qián)生錢(qián)。

　　示范文本留下“霸王”空間

　　記者查詢(xún)2006年11月由建設(shè)部和工商總局發(fā)布的《商品房購(gòu)賣(mài)合同》范本得知，在合同范本中，沒(méi)有明確規(guī)定出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后多少天內(nèi)辦理登記備案，只劃了一條等待購(gòu)賣(mài)雙方填寫(xiě)的空白線(xiàn)。目前，處于弱勢(shì)的購(gòu)房者明顯沒(méi)有和開(kāi)發(fā)商“討價(jià)還價(jià)”的談判權(quán)，這便為開(kāi)發(fā)商制定“霸王條款”提供了現(xiàn)實(shí)空間。而早在2004年，建設(shè)部就要求，預(yù)售的商品房在交付使用之日起90日內(nèi)須辦理權(quán)屬登記手續(xù)，由于開(kāi)發(fā)企業(yè)的原因，使購(gòu)房人未能如期取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，開(kāi)發(fā)企業(yè)要承擔(dān)違約責(zé)任。

　　另外，不交住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，業(yè)主就不能收房的規(guī)定，也和目前正在征求意見(jiàn)的《北京市住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》大相徑庭?！豆芾磙k法》要求業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將頭期住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金存入住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)戶(hù)；而開(kāi)發(fā)商的做法卻是要求業(yè)主將專(zhuān)項(xiàng)維修資金交給指定的 公司。（劉 揚(yáng)）

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