購(gòu)房人似乎在一夜之間被喚醒了“容積率意識(shí)”。深圳萬(wàn)科、重慶龍湖的銷(xiāo)售人員發(fā)現(xiàn)，看房人進(jìn)了售樓處，個(gè)問(wèn)題是價(jià)錢(qián)，接下來(lái)十有八九問(wèn):這個(gè)盤(pán)容積率多少？大家都有了基本認(rèn)識(shí):容積率關(guān)系到居住的舒適程度，容積率越低，舒適度相對(duì)越高。

　　所謂容積率，指項(xiàng)目總建筑面積與項(xiàng)目總占地面積的比值，這個(gè)數(shù)字不僅和舒適度密切相關(guān)，還是判斷房子性?xún)r(jià)比的重要指標(biāo)。一些開(kāi)發(fā)商會(huì)用“低密度”來(lái)混淆概念，誤導(dǎo)購(gòu)房者以為“低密度”即“低容積率”?！暗兔芏取闭f(shuō)的是建筑密度，指每一棟樓的底面積總和與小區(qū)總占地面積的比值。根據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定，城區(qū)的建筑密度不得高于28%，郊區(qū)不得高于23%。表面看，多層板樓社區(qū)的建筑密度要高于塔樓社區(qū)。板樓對(duì)樓間距有一定限制，小于塔樓的樓間距，同樣面積的小區(qū)蓋板樓的數(shù)量一定比塔樓的數(shù)量多。但20層的塔樓和5層的板樓，誰(shuí)的住戶(hù)更多自是不言而喻的?！暗腿莘e率”意味著居住在一塊地上的人少，每人享受的土地資源、公共資源、空間更多?！暗腿莘e率”的標(biāo)準(zhǔn)為，別墅、獨(dú)棟住宅不高于0.4，疊拼、聯(lián)排住宅在0.95左右，多層板樓在1.2～1.3，小高層要求在2.1以下，高層不超過(guò)3.5。

　　開(kāi)發(fā)商拿地時(shí)候，地塊的容積率就已經(jīng)被政府部門(mén)確定好了，因此實(shí)際上，開(kāi)發(fā)商對(duì)容積率沒(méi)有發(fā)言權(quán)，但他可以通過(guò)產(chǎn)品類(lèi)型、建筑布局、園林規(guī)劃，提高居住的舒適度。龍湖的設(shè)計(jì)師對(duì)記者說(shuō)，一定程度犧牲容積率，實(shí)則達(dá)到了雙贏效果。以重慶為例，重慶整個(gè)城市鋪在兩江挾持的山地上，平地極少。重慶人自古以來(lái)生活環(huán)境惡劣，20多年來(lái)居住條件雖有所改善，但周?chē)鷧采母邩趋[次櫛比，仍然帶來(lái)巨大的壓抑感。一旦可以自由選擇住房，重慶人比其他城市的居民更注重生存環(huán)境和居住的舒適度。龍湖做的房子有時(shí)容積率會(huì)比政府規(guī)劃的低，加大園林綠地占有率，做出了口碑。北京天恒地產(chǎn)在懷柔紅螺山腳下開(kāi)發(fā)的別墅山項(xiàng)目，一期規(guī)劃240套，后縮減為現(xiàn)在的200套，以減少對(duì)山體的破壞，結(jié)果由于保留了坡地風(fēng)貌，成為北京少有的坡地別墅園區(qū)。

　　“低容積率”是相對(duì)的，由于受土地成本限制，并不是所有項(xiàng)目都能實(shí)現(xiàn)理想的“低容積率”。在重慶，高端別墅的容積率也有0.5～0.6，通過(guò)規(guī)劃，每戶(hù)可享綠地近一畝，也達(dá)到了理想狀態(tài)。就北京的現(xiàn)狀而言，中產(chǎn)所能購(gòu)購(gòu)的普通住宅“低容積率”的標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過(guò)2，業(yè)內(nèi)認(rèn)為較佳的1.2～1.3容積率在北京的民宅項(xiàng)目中幾乎達(dá)不到。購(gòu)房，是一個(gè)在容積率和地段、價(jià)格、房子類(lèi)型之間做取舍的過(guò)程。

　　人所皆知，別墅或獨(dú)棟住宅是滿(mǎn)足低容積率要求的頭選。容積率影響到別墅業(yè)主坐擁庭院的大小、綠地面積的多寡、環(huán)境是否幽靜、戶(hù)型是否私密。一味追求別墅的低容積率，也會(huì)使得小區(qū)缺乏人氣，不利于鄰里交往，物管成本相對(duì)升高。深圳的別墅項(xiàng)目曦城容積率只有0.34，按規(guī)劃，曦城未來(lái)將居住約2000余戶(hù)、近1萬(wàn)人。設(shè)計(jì)師把住宅和商業(yè)區(qū)集中在一片區(qū)域，使業(yè)主日常生活處在一個(gè)相對(duì)緊湊的圈內(nèi);其余土地保留森林原貌，建設(shè)成郊野公園，解決了“沒(méi)人氣”問(wèn)題。人氣高，總戶(hù)數(shù)過(guò)多不僅會(huì)抬高別墅的容積率，還意味著人員太雜，業(yè)主們所追求的物以類(lèi)聚、人以群分不可能實(shí)現(xiàn)。一個(gè)杰出的別墅小區(qū)，較佳戶(hù)數(shù)應(yīng)在300戶(hù)左右。

　　容積率和舒適度之間并不是一個(gè)簡(jiǎn)單的線(xiàn)性比例關(guān)系，容積率低，舒適度并不一定高;而相同容積率的兩個(gè)小區(qū)，由于種種因素的影響導(dǎo)致了舒適度相差甚遠(yuǎn)。

　　頭先，不能忽視社區(qū)規(guī)模

　　容積率、舒適度、社區(qū)規(guī)模并非如通常想象那樣，社區(qū)規(guī)模越大，容積率越低，舒適度越高。實(shí)際情況往往相反。規(guī)模小的社區(qū)，尤其樓棟數(shù)量少的，因?yàn)榛静挥每紤]社區(qū)內(nèi)部樓的間距遮擋，實(shí)際上減小了較大社區(qū)中普遍存在的用地面積的消耗。小社區(qū)的容積率雖然會(huì)高一點(diǎn)，但用地規(guī)模有差別，使得小規(guī)模項(xiàng)目中的樓房往往層數(shù)較少，舒適度反而高。

　　其次，在相同容積率前提下，社區(qū)內(nèi)的樓群如何布局，也直接影響到容積率

　　比如成都的晶藍(lán)半島項(xiàng)目，容積率為3.1，并不低。園區(qū)中有大比例的高層板樓，開(kāi)闊的樓間距，還罕見(jiàn)地造出一座40畝的庭園。在這里，圍合式布局起了關(guān)鍵作用。晶藍(lán)半島做的是日本風(fēng)格的圍合庭院:三棟高層板式住宅圍合成三合院，將節(jié)省的占地面積讓給了園林。三合院的排列，面對(duì)面的兩棟樓相距100米，對(duì)面住戶(hù)是看不到你在家的活動(dòng)的。因?yàn)橛辛俗銐虻木嚯x，每戶(hù)人家對(duì)景觀(guān)和陽(yáng)光的收納也得到很好的效果，化解了高容積率建筑布局的緊張局促。

　　容積率只是個(gè)簡(jiǎn)單的數(shù)字，它要靠建筑來(lái)體現(xiàn)，在高容積率的規(guī)劃無(wú)法變更的情況下，人性化的建筑類(lèi)型會(huì)提高舒適度。重慶的水晶酈城項(xiàng)目容積率為2，雖是高層卻不見(jiàn)水泥森林的局促，相反綠化面積很高，園林開(kāi)闊不顯得人多。水晶酈城將建筑呈點(diǎn)狀分布排列，營(yíng)造出開(kāi)放的空間關(guān)系;點(diǎn)狀分布使得建筑物之間能夠錯(cuò)開(kāi)，彼此遮擋較少，采光、通風(fēng)好，戶(hù)型成為斜角，避免了鄰居之間的對(duì)視。水晶酈城的開(kāi)發(fā)商重慶龍湖地產(chǎn)在做高容積率項(xiàng)目時(shí)走“高層低密度”路線(xiàn)，盡量降低建筑密度，為綠化、園林留出更多的土地，盡量保留地塊原始的山、湖等地貌、生態(tài)，大量空出綠地，以緩解高層住宅帶來(lái)的壓抑感。

　　普通人很難判定一個(gè)小區(qū)的建筑類(lèi)型是否與容積率般配，其實(shí)從當(dāng)?shù)氐娜照臻g距可以有個(gè)簡(jiǎn)單評(píng)判。比如北京，日照間距的標(biāo)準(zhǔn)，板樓為1.6～1.7H(H為前排住宅檐口和后排住宅底層窗臺(tái)的高差)，塔樓為1H，那么2.5左右容積率的小區(qū)能包含多層、小高層、高層，1.5容積率可以是多層+小高層的組合，容積率為1可以有聯(lián)排、多層、小高層。一般在北方，容積率在1.8左右時(shí)候，開(kāi)發(fā)商就會(huì)做出多層+小高層+高層的組合了。如果容積率達(dá)到了2.8，可能出現(xiàn)33層左右的超高層。但住宅高度超過(guò)100米，人的心理就會(huì)受到影響，即便容積率不高舒適度也打了折扣。

　　在考慮高層住宅的容積率時(shí)，不能忽視相匹配的電梯運(yùn)力，它關(guān)系到你會(huì)不會(huì)在高峰期一等電梯就是20時(shí)辰。根據(jù)北京市規(guī)定，6層以上的建筑要設(shè)電梯，電梯的數(shù)量要與住戶(hù)的數(shù)量相匹配。每80戶(hù)設(shè)一部運(yùn)量在750公斤以上的電梯;超過(guò)80戶(hù)要設(shè)兩部電梯，一部運(yùn)量為1000公斤，另一部不低于400公斤;120戶(hù)以上，或樓高超過(guò)100米，則要設(shè)置三部電梯;樓高超過(guò)9層的，必須配消防電梯。電梯的速度也有高低之分，按規(guī)定普通電梯速度為1米/秒;如果速度為1.5米/秒，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商選用的電梯質(zhì)量不錯(cuò)。

　　小區(qū)之外的“區(qū)域容積率”也在某種程度上影響了小區(qū)自身的容積率。一些項(xiàng)目表面上容積率不高，但其周?chē)际歉邩谴髲B，整體小區(qū)像一個(gè)“盆地”，整個(gè)區(qū)域的容積率明顯是偏高的。如果一個(gè)容積率并不算低的小區(qū)，周邊都是綠地，整個(gè)區(qū)域的容積率反而得到了很好的保證。比如成都的翠微清波小區(qū)，容積率是3.1，表面上比較高，但由于翠微清波小區(qū)緊鄰清水河，周?chē)€有綠化隔離帶，住進(jìn)來(lái)后自然會(huì)產(chǎn)生較高的舒適度。

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