保修期內(nèi)維修費(fèi)不能從中支取

　　在2008年東莞市政府下發(fā)《關(guān)于住宅專項(xiàng)維修資金交存使用和監(jiān)管若干規(guī)定》的基礎(chǔ)上，東莞市房產(chǎn)管理局近期下發(fā)《關(guān)于做好住宅專項(xiàng)維修資金使用工作的通知》，進(jìn)一步明確了住宅專項(xiàng)維修資金的使用范圍。

　　按照《通知》，住宅專項(xiàng)維修資金是專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后大修、中修及更新、改造的資金，不得挪作他用。住宅共用部位一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等;共用設(shè)施設(shè)備一般包括電梯、消防設(shè)施、道路、下水管、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施設(shè)備及其使用的房屋、監(jiān)控系統(tǒng)等。

　　三分之二業(yè)主同意方能使用

　　當(dāng)小區(qū)的維護(hù)需要用到住宅專項(xiàng)維修資金時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新改造項(xiàng)目提出使用建議，制定《維修和更新、改造方案》，沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，則由相關(guān)業(yè)主提出使用建議，并在當(dāng)?shù)胤抗芩闹笇?dǎo)下，制定《維修和更新、改造方案》。

　　不管是由服務(wù)企業(yè)提出還是小區(qū)業(yè)主提出，都需將《維修和更新、改造方案》告知相關(guān)業(yè)主，并在小區(qū)公示(一般5至7天)，經(jīng)專有部分占相關(guān)建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后，將公示結(jié)果及《維修和更新、改造方案》報(bào)當(dāng)?shù)胤抗芩鶎徍恕７抗芩鶎?duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)業(yè)主提交的《維修和更新、改造方案》、《業(yè)主大會(huì)或者相關(guān)業(yè)主確認(rèn)證明》等相關(guān)材料在實(shí)地現(xiàn)場考察的基礎(chǔ)上，對(duì)其真實(shí)性、合法性進(jìn)行審核。經(jīng)審核無異的，才發(fā)出《準(zhǔn)予使用維修資金通知書》，從而確保專項(xiàng)資金不被挪用。

　　放大鏡

　　以下四類費(fèi)用不得從住宅專項(xiàng)維修資金中列支：

　　◎保修期內(nèi)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用，應(yīng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān);

　　◎供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，應(yīng)由相關(guān)單位承擔(dān);

　　◎因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用，應(yīng)由當(dāng)事人承擔(dān);

　　◎根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。

　　釋疑

　　Q：為何由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用建議，而不是由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)提出使用建議?

　　A：東莞市物業(yè)管理協(xié)會(huì)秘書長鄧笑華表示，按照其理解，這個(gè)問題主要是從技術(shù)方面考慮，只有物業(yè)企業(yè)才了解哪些公共地方需要維修，業(yè)主除了跟自己切身相關(guān)的地方和設(shè)備，如每天上下樓的電梯，一般不會(huì)去了解整體的情況，也不一定具備專業(yè)知識(shí)，因此從實(shí)際操作的可行性方面，由物業(yè)企業(yè)提出并制定方案更實(shí)際些。

　　同時(shí)，由物業(yè)企業(yè)還是業(yè)主方提出本質(zhì)上也不矛盾，業(yè)主如果具備專業(yè)技能，認(rèn)為需要用到住宅專項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修，也可以向業(yè)委會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出來，物業(yè)企業(yè)如果不認(rèn)可業(yè)主的意見，業(yè)主還可以通過業(yè)委會(huì)和業(yè)主大會(huì)來決議?？傊还苁怯晌飿I(yè)企業(yè)提出還是由業(yè)主提出，都是要經(jīng)專有部分占相關(guān)建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

　　東莞市金莞家物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理于濤也表示，從專業(yè)性講，物業(yè)公司更容易發(fā)現(xiàn)問題，由其提出來也更實(shí)際，當(dāng)然物業(yè)公司提出的方案也要有說服力，否則也不能得到大部分業(yè)主的同意。

　　Q：如何界定公益性文體設(shè)施設(shè)備?

　　A：《通知》規(guī)定，非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施設(shè)備及其使用的房屋、監(jiān)控系統(tǒng)等屬于共用設(shè)施設(shè)備，但對(duì)于什么是公益性文體設(shè)施設(shè)備，會(huì)所、收費(fèi)的泳池、網(wǎng)球場等，屬不屬于公益性文體設(shè)施，則沒有明確的規(guī)定。

　　對(duì)此，鄧笑華表示，對(duì)于會(huì)所，頭先要確定會(huì)所的產(chǎn)權(quán)。如果購房合同約定為全體業(yè)主共有，并算入業(yè)主的公攤面積，則屬于公益性項(xiàng)目，大修可以使用物業(yè)維修資金;如果為發(fā)展商所有，則由發(fā)展商自行維護(hù)，不能動(dòng)用維修資金。

　　于濤也表示，會(huì)所是否能使用維修資金關(guān)鍵看產(chǎn)權(quán)，如果是產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主的，可從住宅維修資金掏錢，但前提是其出租需經(jīng)業(yè)主同意，收益也歸業(yè)主所有。

　　對(duì)于會(huì)所外面收費(fèi)的泳池、網(wǎng)球場、羽毛球場等運(yùn)動(dòng)場所，鄧笑華則認(rèn)為屬于公益性的設(shè)施，雖然其使用時(shí)收費(fèi)的，但這種收費(fèi)主要是用以這些設(shè)施的日常維護(hù)，如泳池消毒、換水、照明等，這與其屬于公益性設(shè)施并不矛盾，在保修期過后，其大修和更新改造，可以使用住宅維修資金。日常收費(fèi)如超過日常維護(hù)開支怎么處理，可由業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)與管理公司另行約定。

編輯：mavis

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