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誰來維修我們的房子

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 750 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

核心提示

    計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代,房子是單位資產(chǎn),維修自然也由單位來負(fù)擔(dān)。到了市場經(jīng)濟(jì)時(shí)代,房子成為個(gè)人資產(chǎn),維修的費(fèi)用又該誰出呢?

    于是,專項(xiàng)用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修的房屋維修基金應(yīng)運(yùn)而生。

    從2001年6月1日起,鄭州市開始對新出售的住宅(含商品房和單位分房)收繳住宅維修基金。截至2004年底,已歸集5.7億元維修基金。目前鄭州市住宅面積總計(jì)已有7000余萬平方米,并以每年250多萬平方米的速度遞增。當(dāng)越來越多的房屋面臨著維修的時(shí)候,房屋維修基金就成為大家不得不關(guān)注的話題。

維修基金,概念幾何

    鄭州市的閻小姐在南陽路某小區(qū)購購了一套168平方米的住宅,在銷售單位提供的費(fèi)用明細(xì)單上,她發(fā)現(xiàn)了一個(gè)前所未聞的費(fèi)用概念——維修基金。按照每平方米35元計(jì)算,她需要為此支出5880元。面對她的疑惑,售房代表的解釋也含糊不清:“這是由政府統(tǒng)一收取的?!?/P>

    3月25日上午,在鄭州房地產(chǎn)大廈辦事大廳里,記者對前來辦理購房手續(xù)的人們進(jìn)行了隨機(jī)調(diào)查。調(diào)查發(fā)現(xiàn),大部分業(yè)主對維修基金的概念知之甚少,其使用范圍等常識問題更是一問三不知。

    那么,究竟什么是維修基金呢?鄭州市物業(yè)維修基金管理主任張書團(tuán)解釋,維修基金就是房屋的“大病統(tǒng)籌”。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代,絕大部分住宅屬于“公房”,房子的修繕由單位包管。隨著房改政策的出臺,住宅房屋的產(chǎn)權(quán)大多屬于業(yè)主個(gè)人所有,房子維修要由業(yè)主們共同承擔(dān)。

    根據(jù)建設(shè)部、財(cái)政部1998年11月頒布的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》規(guī)定,維修基金是房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備(詳見鏈接一)維修基金的簡稱。專項(xiàng)用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。

    雖然該辦法自1999年1月1日起就開始施行,但在2001年以前,鄭州市所出售的商品房屋在政策上并沒有關(guān)于“維修基金”的相應(yīng)規(guī)定。直到2001年6月1日,鄭州市109號政府令——《鄭州市房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》正式實(shí)施之后,才有據(jù)可依。

    根據(jù)鄭州市109號政府令的規(guī)定:公有住房出售,售房單位按售房款的30%比例提取維修基金。購購無電梯多層商品房的,購房人按建筑面積每平方米35元計(jì)繳;購購別墅的,購房人按建筑面積每平方米45元計(jì)繳;購購高層商品房或設(shè)有電梯的多層商品房,購房人按建筑面積每平方米65元計(jì)繳。

    業(yè)內(nèi)人士介紹,依據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》規(guī)定,在正常使用條件下,建設(shè)工程都有較低保修期限(詳見鏈接二)。在保修期外,小區(qū)公共設(shè)施的日常小修、維修保養(yǎng)已包含在物業(yè)管理費(fèi)之中,不屬于維修基金的使用范疇;只有保修期后的公共設(shè)施的中修、大修才能使用維修基金。

    物業(yè)管理費(fèi)和維修基金有何不同呢?張書團(tuán)解釋,物業(yè)管理費(fèi)的收取是指對小區(qū)住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備的小修,以及對小區(qū)公共秩序、環(huán)境綠化等進(jìn)行的日常管理服務(wù),主要用于人員工資、垃圾清運(yùn)、小修費(fèi)用等。

維修基金,誰在管理

    在鄭州市房管局,有一個(gè)大多數(shù)省轄市還未成立的機(jī)構(gòu):鄭州市物業(yè)維修基金管理。正是這個(gè)機(jī)構(gòu),統(tǒng)管著全市的房屋維修基金。

    鄭州市物業(yè)維修基金管理書記任振祥介紹,維修基金實(shí)行“業(yè)主所有、專戶儲存、??顚S?、政府監(jiān)管”的管理原則;在核算上實(shí)行三級核算,物業(yè)管理區(qū)域設(shè)立一級賬戶,每一幢樓設(shè)立二級賬戶,為每一位業(yè)主設(shè)立三級賬戶,維修基金的本金和利息較終核算到戶。

    一般來說,維修基金由房地產(chǎn)開發(fā)商代收代繳,從代收到存入,時(shí)間不能超過一個(gè)月。如果超過,房管局將向開發(fā)商征收這筆資金利息。在收到開發(fā)商存入的這筆資金后,房管局將向每位業(yè)主開具證明,交由開發(fā)商轉(zhuǎn)交業(yè)主。該證明上有一個(gè)賬號,業(yè)主可到銀行和房管局隨時(shí)查詢。

    他還說,管理過程依法接受市財(cái)政審計(jì)部門的監(jiān)督,同時(shí)規(guī)定了業(yè)主委員會和維修基金代管單位應(yīng)當(dāng)建立維修基金公示和查詢制度,定期公布維修基金的繳存、使用情況和不定期接受業(yè)主的查詢?!拔覀儗?shí)行的是‘收支兩條線’,不會動用基金一分錢。”

    來自鄭州市物業(yè)維修基金管理的數(shù)據(jù),鄭州市房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金自2001年6月開始建立,截至2004年年底,維修基金歸集總額達(dá)5.7億元。其中,為1240個(gè)商品房小區(qū)、8.3萬戶業(yè)主的總計(jì)977萬平方米住房開立維修基金專戶,歸集維修基金3.8億元;為1102個(gè)房改單位開立維修基金專戶,歸集房改房維修基金1.9億元。

維修基金,怎么使用

    “存在我戶頭下的維修基金,能自己調(diào)配使用嗎?”答案是:不能。

    張書團(tuán)介紹,維修基金必須專項(xiàng)用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修。使用時(shí)要區(qū)分情況對待:一是在業(yè)主委員會成立前,需使用維修基金的,由售房單位或物業(yè)管理公司提出使用方案,經(jīng)60%以上相關(guān)業(yè)主簽字同意;二是業(yè)主委員會成立后,經(jīng)業(yè)主大會討論決定或60%以上相關(guān)業(yè)主簽字同意,方可使用維修基金。而且使用維修基金應(yīng)頭先在增值部分中支取。增值部分不夠使用時(shí),才能使用頭次歸集總額50%以下的維修基金本金。

    在需要使用時(shí),公司需向業(yè)主委員會寫申請,提交方案并報(bào)預(yù)算。經(jīng)過業(yè)主委員會通過,向管理申報(bào)。經(jīng)管理核實(shí),派專人到現(xiàn)場查看,該項(xiàng)費(fèi)用是否用在維修上,得到業(yè)主委員會證實(shí),情況屬實(shí)后,物管公司才能在銀行提取維修基金(詳見鏈接三)。

    張書團(tuán)說,從2002年10月管理成立,通過正常報(bào)批手續(xù)支出的維修基金已有300多萬元。他解釋,新房一般在5年內(nèi)不會出現(xiàn)大的損壞,也就是說,5年內(nèi)幾乎都用不上這筆錢。而在管理成立之前,用于房改房方面的維修基金已有1億多元。

    根據(jù)鄭州市房地產(chǎn)管理局統(tǒng)計(jì),目前鄭州市住宅面積總計(jì)達(dá)7000余萬平方米,今后每年住宅投放市場量約為250萬平方米。因此,將來共用設(shè)施設(shè)備維修基金這筆巨大的數(shù)目必須提前籌集?!熬S修基金大規(guī)模的支出將會出現(xiàn)在5年之后?!睆垥鴪F(tuán)預(yù)測。

歷史欠賬,怎樣解決

    “目前較為困擾的問題是以往的歷史欠賬?!睆垥鴪F(tuán)說。

    他告訴記者,鄭州市采取的是把收繳維修基金與辦理房屋所有權(quán)證相結(jié)合的辦法,因此2001年6月1日的政策實(shí)施,成為收繳維修基金的“分水嶺”。在此之后鄭州市區(qū)內(nèi)簽訂購房合同、辦理房屋所有權(quán)證的業(yè)主,全部繳納了維修基金。而之前市區(qū)內(nèi)的商品房和房改房,業(yè)主大多未繳納維修基金。

    老的小區(qū),還有大量房改房等,由于歷史、政策等原因,都沒有歸集維修基金,這些居住區(qū)是目前鄭州市沒有繳納維修基金的主要部分。目前,一些小區(qū)的房屋已到大修期,其配套設(shè)施設(shè)備等急需更新,由于未建立維修基金,無法及時(shí)維修。通過多次走訪社區(qū),記者發(fā)現(xiàn),不少已建成七八年的小區(qū),其樓房的外立面、電力設(shè)備、給排水管道已經(jīng)出現(xiàn)問題,不能滿足業(yè)主們?nèi)粘I畹男枰緵]有得到及時(shí)修補(bǔ),導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)管理部門的矛盾時(shí)有發(fā)生。

    據(jù)了解,目前部分企業(yè)經(jīng)營困難,在企業(yè)將公有住房按房改政策出售給職工以后,企業(yè)沒有能力也沒有義務(wù)承擔(dān)家屬樓的大修和更新改造費(fèi)用。但建立了維修基金,就可以解決此類問題。如鄭州百文集團(tuán)有限公司有6個(gè)家屬院由于供水主管道老化漏水,每月水損耗大,業(yè)主分擔(dān)費(fèi)用高。公司申請動用7.1萬元維修基金,對供水主管道進(jìn)行了改造,使438戶業(yè)主每月多負(fù)擔(dān)水費(fèi)的問題得以解決。

  由于2001年政策出臺前的住宅房屋難以有效地歸集維修基金,張書團(tuán)透露,今年管理將選擇一個(gè)老舊小區(qū)開展征收維修基金的試點(diǎn),試圖在單位集資建房的維修基金歸集方面有新的突破。

鏈接一:何為住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備?

     住宅共用部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位,包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)燃皯敉鈮γ?、門廳、樓梯間、走廊、通道等;住宅共用設(shè)施設(shè)備是對住宅小區(qū)、組團(tuán)或單幢房屋而言,是指建設(shè)費(fèi)用已攤?cè)敕课蒌N售價(jià)格的共用上下水管道、水箱、加壓水泵、暖氣管道、燃?xì)夤艿?、落水管、電梯、天線、照明、鍋爐、供電線路、路燈、消防設(shè)施、綠地、道路、溝、渠、池、井、非經(jīng)營性停車場、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

鏈接二:建設(shè)工程較低保修期限有多長?

    依據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》規(guī)定,在正常使用條件下,建設(shè)工程的較低保修期限為:

    基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程,為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限;

    屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏,為5年;

    供熱與供冷系統(tǒng),為2個(gè)采暖期、供冷期;

    電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程,為2年。

鏈接三:如何保障維修基金的使用?

    河南省天心律師事務(wù)所律師王彥昭指出,從法律關(guān)系上說,維修基金是購房者交納用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修,其所有權(quán)是業(yè)主共有。也就是說,支配使用的權(quán)利是業(yè)主們自己。

    王彥昭還提到,業(yè)主交納的住房維修基金,是“從百姓兜里掏出的錢”,取之于業(yè)主用之于業(yè)主,每一筆基金

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