時(shí)近年底，信貸規(guī)?！摆吘o”的傳言風(fēng)聲四起，許多購(gòu)房子的市民或多或少能感覺(jué)到銀行“惜貸”的情結(jié)。更有甚者，購(gòu)家支付定金或頭付后，房貸申請(qǐng)卻遭遇滑鐵盧，陷入“房款、貸款兩空”的尷尬處境。日前，記者采訪(fǎng)中介公司和律師了解到，近期因“貸不出”而引發(fā)的房屋購(gòu)賣(mài)糾紛明顯增多，大部分購(gòu)家在簽訂合同時(shí)，容易忽視“貸不出”的風(fēng)險(xiǎn)防范。

　　案例一

　　漏講一句話(huà)虧10萬(wàn)

　　日前，黃小姐看中一套臨黃浦江的新房，因?yàn)榉孔颖容^熱銷(xiāo)，又考慮到自己能付得起三成頭付，她便迫不及待地與開(kāi)發(fā)商簽訂定金合同，并支付了10萬(wàn)元定金，之后，雙方還簽署了商品房預(yù)售合同。

　　可是，令人意想不到的是，此后銀行房貸一事溝通并不順利。銀行工作人員告訴黃小姐，經(jīng)查，她還有另外一套住房貸款未還清，近期央行一再?gòu)?qiáng)調(diào)必須遵守二套房貸政策規(guī)定，所以，她只能貸總房款的六成。雖然只差一成的缺口，但算下來(lái)也要四十多萬(wàn)，自己根本湊不足那么多錢(qián)。

　　“此前，我曾向銀行咨詢(xún)過(guò)，提到自己有套房子，這次想改善居住環(huán)境，咨詢(xún)能否貸款七成購(gòu)房，可就是忘記說(shuō)那套房子貸款還沒(méi)還清了。 ”如今，黃小姐對(duì)于自己的粗心非常懊悔。由于預(yù)期無(wú)法按合同支付房款，黃小姐找開(kāi)發(fā)商商量，希望能夠退房，或是把房子讓給其他的購(gòu)家。但開(kāi)發(fā)商說(shuō)合同已經(jīng)備案，不能變更購(gòu)房人；退房可以，但要支付違約金。

　　黃小姐拿出合同仔細(xì)一看，只見(jiàn)上面寫(xiě)著 “購(gòu)房者在簽訂合同7日內(nèi)支付30%的頭付款；購(gòu)房者在合同簽訂20天內(nèi)未辦理完畢按揭貸款手續(xù)或未足額貸款以及未能以開(kāi)發(fā)商同意的方式付清房款的，開(kāi)發(fā)商有權(quán)單方面終止合同，購(gòu)房者應(yīng)向開(kāi)發(fā)商賠償總房?jī)r(jià)款20%的違約金?！泵鎸?duì)如此緊張的付款期限和貸款不足的現(xiàn)實(shí)，黃小姐陷入了困境，要么湊40多萬(wàn)把房子購(gòu)下，要么損失80多萬(wàn)，不購(gòu)房子了，到底該怎么辦呢？

　　“只怪自己太糊涂，一時(shí)沖動(dòng)簽了合同，對(duì)房貸政策一知半解，才搞得非常被動(dòng)”。黃小姐多次與開(kāi)發(fā)商協(xié)商，較終決定放棄10萬(wàn)元定金了結(jié)此事。

　　案例二

　　“搏女”不聽(tīng)勸致房款兩空

　　80后白領(lǐng)李小姐，大學(xué)畢業(yè)后留在上海工作，認(rèn)識(shí)了男友繆先生。今年6月底，兩人已發(fā)展到談婚論嫁的階段，商量決定在本市購(gòu)購(gòu)一套50萬(wàn)左右的老公房，雙方湊15萬(wàn)，其余小兩口貸款慢慢還。

　　兜遍大半個(gè)上海，小兩口選中一套位于中外環(huán)間的一室戶(hù)老公房。兩人月收入加起來(lái)近萬(wàn)元，但都為私人老板打工，工作單位不是很穩(wěn)定，他們非常擔(dān)心貸款的額度問(wèn)題。于是，與房東簽訂購(gòu)房合同前，特地請(qǐng)中介為他們做了次房貸初審。中介公司調(diào)查發(fā)現(xiàn)，李小姐的資信記錄并不好，有多次信用卡逾期還款的不良記錄。

　　“當(dāng)時(shí)，中介口頭答復(fù)說(shuō)，因?yàn)槲业馁Y信問(wèn)題，房貸只有百分之七八十的獲批可能性，建議我放棄這套房子。 7、8月，房?jī)r(jià)抬頭趨勢(shì)挺猛的，再拖下去我擔(dān)心房?jī)r(jià)一去不回，較后決定放手一搏，畢竟百分之七八十的獲批可能性挺高的。 ”于是，小兩口馬上與房東簽訂房屋購(gòu)賣(mài)合同，一次性付清了頭付15萬(wàn)。后來(lái)，整整兩個(gè)禮拜都沒(méi)消息，小兩口主動(dòng)找中介詢(xún)問(wèn)，被告知房貸沒(méi)有批下來(lái)，消息猶如當(dāng)頭一棒，讓他們有些不知所措。

　　銀行信貸員告訴他們，李小姐有多條信用卡逾期記錄，所以根本沒(méi)辦法操作，建議購(gòu)家在合同上去掉女方名字，這樣一來(lái)根據(jù)繆先生的工作情況，就能辦理貸款了。聽(tīng)說(shuō)購(gòu)家要更改合同，房東有些不樂(lè)意了，認(rèn)為該要求不合理，并乘機(jī)將房?jī)r(jià)抬高。較終，雙方不歡而散。

　　如今，房東仍扣著李小姐和男友的頭付款不肯還，而房子也被房東以高價(jià)賣(mài)給別人了，李小姐和男友準(zhǔn)備訴諸法律維權(quán)。

　　案例三

　　不良信用記錄“卡”住貸款

　　無(wú)獨(dú)有偶，同樣想著改善環(huán)境的林先生，與妻子商量著賣(mài)掉原先房子，湊上近幾年的積蓄，打算換套大房子。今年9月，林先生相中徐匯區(qū)一套三房，如能貸到七成的貸款就剛好能購(gòu)下。林先生是醫(yī)學(xué)博士，在一家醫(yī)院工作，通過(guò)朋友向銀行詢(xún)問(wèn)貸款情況。不久，消息傳來(lái)，貸款沒(méi)問(wèn)題。林先生就放心地與上家簽訂了定金協(xié)議，支付了5萬(wàn)元定金。

　　在約定的簽訂房地產(chǎn)購(gòu)賣(mài)合同期限到期前，林先生又托人向貸款行打聽(tīng)貸款審批問(wèn)題，并提供了他和妻子的身份信息。銀行查詢(xún)后告知林先生貸款有問(wèn)題，原因是其妻子之前曾有過(guò)未按期歸還銀行貸款的不良信用記錄，現(xiàn)在銀行加強(qiáng)貸款審核力度，貸款審批可能不能通過(guò)。

　　這下可把林先生急壞了，定金協(xié)議中約定貸款貸不出就算他違約的，定金可能被沒(méi)收。還好上家也是賣(mài)舊房購(gòu)新房，不希望在此事上有糾纏，就把定金退還給了林先生，這才減少了購(gòu)家的損失。

　　中介訴苦

　　“擦邊球”難打 “貸不出”增多

　　針對(duì)年底出現(xiàn)的房貸 “偏緊”現(xiàn)象，中介業(yè)內(nèi)人士告訴記者，房屋購(gòu)賣(mài)是一個(gè)過(guò)程，少則一個(gè)月多則兩個(gè)月。期間，許多環(huán)節(jié)都有可能突發(fā)狀況影響交易的正常進(jìn)行。比如，在新產(chǎn)證沒(méi)有出來(lái)之前，房子都有可能會(huì)被查封。特別是較近快到年底了，不同銀行“惜貸”情況有所不同，一些之前寬松時(shí)都能辦的“擦邊球”購(gòu)家，如今只有望梅止渴的份了。

　　當(dāng)記者提到委托辦理貸款時(shí)，業(yè)內(nèi)人士透露，一般正規(guī)的中介公司，都設(shè)有一個(gè)專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)與銀行信貸聯(lián)系的貸款部門(mén)。如果顧客委托中介辦理貸款，中介會(huì)先對(duì)貸款人做一個(gè)詳細(xì)的初審報(bào)告，不過(guò)，這份報(bào)告僅供中介內(nèi)部查看，一般不提供給購(gòu)家看的，只口頭告訴他們初審的結(jié)果。

　　除此之外，中介一般也不會(huì)和購(gòu)家簽訂貸款委托書(shū)，因?yàn)楦骷毅y行的微調(diào)策略不同，中介只是起到一個(gè)穿針引線(xiàn)的服務(wù)作用。然而，如果購(gòu)家要求自己辦理房貸，則必須寫(xiě)一份聲明交給中介，聲明自己辦理貸款的一切后果自負(fù)。

　　值得注意的是，這位業(yè)內(nèi)人士透露，辦理貸款購(gòu)房手續(xù)時(shí)，購(gòu)家往往容易忽略 “貸不出”這種可能性，目前許多購(gòu)賣(mài)合同的附件中往往只考慮到“貸不足的部分，在規(guī)定期限內(nèi)用現(xiàn)金方式補(bǔ)足”，很少有人考慮到萬(wàn)一貸不出怎么辦的問(wèn)題。近來(lái)，房貸“趨緊”一說(shuō)風(fēng)生水起，“貸不出”的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任也逐漸顯現(xiàn)。

　　律師提醒

　　購(gòu)房前這些準(zhǔn)備少不了

　　上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所民商法專(zhuān)家馬永健律師提醒購(gòu)房者，貸款購(gòu)房必須注意防范貸款中的法律風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)房本身只是購(gòu)方和賣(mài)方之間的事，因此簽了定金協(xié)議或房地產(chǎn)購(gòu)賣(mài)合同或是商品房預(yù)售合同，即在購(gòu)方和賣(mài)方之間產(chǎn)生法律約束力，違背合同約定則可能產(chǎn)生法律責(zé)任問(wèn)題。由于貸款購(gòu)房中，購(gòu)房人需要以貸款作為支付房款的支付條件，必然涉及到銀行，而銀行是否審批貸款，主要是根據(jù)貸款人的情況和銀行的審批條件、貸款政策來(lái)定的。

　　因此，貸款購(gòu)房人必須在簽訂合同前，對(duì)自己頭付款的支付能力、貸款成數(shù)、貸款條件和貸款審批的可能性作出正確的判斷，以免房子購(gòu)不成還要被沒(méi)收定金或是支付巨額違約金。就二套房貸而言，貸款人更應(yīng)注意相關(guān)政策規(guī)定，因有“已利用貸款購(gòu)房又申請(qǐng)購(gòu)購(gòu)套以上住房的，其貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，頭付比例不得低于40%”的硬性規(guī)定，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)在簽署定金協(xié)議或購(gòu)賣(mài)合同前，把自己有房貸的情況和收入情況如實(shí)反映給銀行，詳細(xì)詢(xún)問(wèn)貸款政策和貸款審批通過(guò)的可能性。

　　時(shí)近年底，銀行一般都會(huì)收縮信貸規(guī)模，加上央行一再?gòu)?qiáng)調(diào)各銀行應(yīng)遵守二套房貸政策，因此貸款審批條件會(huì)更嚴(yán)，審批流程也可能較長(zhǎng)。

　　因此，馬永健律師特別提醒準(zhǔn)備在年底前購(gòu)房的購(gòu)房人，應(yīng)該防范因自身原因?qū)е沦J款貸不出的法律風(fēng)險(xiǎn)，在簽訂合同前預(yù)先審查自己有無(wú)逾期歸還房貸記錄、逾期信用卡還款記錄等不良信用記錄；此外還應(yīng)注意防范因貸款政策變化、貸款規(guī)?？s小、收入證明不實(shí)等外部原因?qū)е碌馁J款不出的法律風(fēng)險(xiǎn)。

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