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房貸優(yōu)惠政策面臨變數(shù) 專家教你房產(chǎn)理財(cái)之道
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 535 次
“聽說購房貸款優(yōu)惠政策快要到期了,也不知道明年是什么情況,真不知道是趕‘末班車’還是再觀察一段時(shí)間?!眮砭┕ぷ饕?年多的李先生困惑地說。
和李先生的困惑相同,較近一段時(shí)間,有關(guān)銀行可能會(huì)對基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上下浮30%的優(yōu)惠房貸利率叫停的消息成了眾人關(guān)注的焦點(diǎn),對政策預(yù)期的不確定讓不少購房者產(chǎn)生了疑慮。盡管目前尚無權(quán)威定論,接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,消費(fèi)者應(yīng)“未雨綢繆”,并給出了具體建議。
房貸優(yōu)惠取消?
較近一段時(shí)間,關(guān)于房貸利率七折優(yōu)惠將取消的傳聞在一些房產(chǎn)中介和銀行間流傳,這引發(fā)了業(yè)內(nèi)外的廣泛關(guān)注。記者采訪發(fā)現(xiàn),目前尚沒有正式通知,取消與否也沒有權(quán)威說法。北京偉嘉安捷投資擔(dān)保有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者,與之合作的10余家內(nèi)外資銀行,都尚未接到取消頭套住房房貸利率下浮30%的通知。
記者了解到,2008年,整個(gè)房地產(chǎn)市場走勢低迷,為了鼓勵(lì)住房消費(fèi),“七折利率優(yōu)惠”這一暖市政策于10月出臺(tái)。該政策規(guī)定,金融機(jī)構(gòu)對居民頭次購購普通自住房和改善型普通自住房提供貸款,其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍,較低頭付款比例調(diào)整為20%。
有分析認(rèn)為,房貸七折利率等優(yōu)惠政策的推出,直接促進(jìn)了潛在隱性需求的顯現(xiàn),使2009年購房成交量顯著上升,對市場回暖起到了積極的促進(jìn)作用。
北京美聯(lián)物業(yè)市場研究部總監(jiān)張大偉分析說,在2008年底前房貸利率實(shí)行的都是基準(zhǔn)利率八五折的優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn),因?yàn)榉康禺a(chǎn)貸款的特殊性,抵押物價(jià)值比較高,而且貸款額度也比較高,屬于銀行的低風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù),所以貸款一直執(zhí)行的是低于基準(zhǔn)利率的優(yōu)惠利率。而2009年為了拉動(dòng)刺激房地產(chǎn)消費(fèi),出臺(tái)了七折利率優(yōu)惠,使得商貸的利率僅比公積金利率高0.29%。經(jīng)過1年的暴漲,這一優(yōu)惠政策很可能恢復(fù)到去年底的八五折優(yōu)惠。
政策走向雖然暫無定論,不過業(yè)界普遍擔(dān)心,七折利率優(yōu)惠等政策一旦不續(xù)行,產(chǎn)生的影響將非常之大,甚至將可能引起市場走勢發(fā)生轉(zhuǎn)變。
記者發(fā)現(xiàn),傳言引發(fā)的一些效應(yīng)已經(jīng)開始顯現(xiàn)。部分有剛性需求的購房者為避免因優(yōu)惠政策取消,已開始抓緊購房趕“末班車”。
優(yōu)惠利率若叫停還款額將略增
對于普通消費(fèi)者來說,政策變化的較直接影響是購房成本的提高。如果從2010年1月份起房貸市場30%的優(yōu)惠利率取消,恢復(fù)到2008年以前下浮15%的房貸優(yōu)惠利率,對于借款人來說,每月的還貸額以及總利息會(huì)增加多少呢?
偉嘉安捷的企劃主管吳昊給記者算了一筆賬,以貸款60萬元20年為例,八五折與七折房貸優(yōu)惠利率相比,月還款額將會(huì)上漲290.30元,總利息差額增加69671.23元。
吳昊說,一旦政策下發(fā),短時(shí)期內(nèi)還是會(huì)對頭次置業(yè)購房人群的心理造成一定影響,但從長遠(yuǎn)角度分析,中國的利率還未像國外那樣市場化,主要由央行統(tǒng)一掌控管理,所以不論如何調(diào)整,老百姓還是能夠接受的,不會(huì)對房地產(chǎn)市場乃至房貸金融市場造成太大影響。
她強(qiáng)調(diào)說,值得關(guān)注的是,如果房貸七折優(yōu)惠利率取消后,政策的實(shí)施點(diǎn)及實(shí)施對象如何確定將是關(guān)鍵。是新房貸按新政策執(zhí)行,老房貸按老政策執(zhí)行,還是全部實(shí)行八五折優(yōu)惠利率,有待政策的進(jìn)一步考量。
和樂觀的預(yù)測相比,“地產(chǎn)”市場研究部認(rèn)為,從某種意義上說,一旦較低七折的優(yōu)惠利率不再執(zhí)行,相當(dāng)于購房成本增加了一成,在當(dāng)前房價(jià)處于高位、六成以上購房者處于被迫購房的狀態(tài)下,驟然增加的較高貸款成本,將起到很強(qiáng)的抑制新增需求的作用,至少會(huì)影響六成以上人群推遲購房。與此同時(shí),持有成本超出預(yù)期將可能造成拋售。
揭示應(yīng)對之策關(guān)注銀行產(chǎn)品
對于房貸變數(shù)下消費(fèi)者應(yīng)如何應(yīng)對,接受記者采訪的業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)和相關(guān)人士也給出了具體建議。
“鏈家地產(chǎn)”市場研究部認(rèn)為,消費(fèi)者可以選擇公積金貸款,如果公積金貸款額度不夠,應(yīng)盡量選擇組合貸款,這樣可以在一定程度上抵御風(fēng)險(xiǎn)。
張大偉說,一旦政策出現(xiàn)變化,消費(fèi)者可以從三方面考慮:頭先盡量選擇公積金貸款。目前公積金貸款的利率在3.87%,月供額也較低,比七折優(yōu)惠的商品房貸每月還低90元,而且現(xiàn)在只要夫妻雙方月繳公積金540元以上,都可以享受80萬元的較高貸款額。
其次,消費(fèi)者應(yīng)盡量在優(yōu)惠截止前成交,在目前銀行出示的合同中,提及貸款的內(nèi)容描述是:“本合同項(xiàng)下的貸款利率為月利率,執(zhí)行浮動(dòng)利率,即在基準(zhǔn)利率水平上下調(diào)30%,該利率自起息日起至貸款本息全部償清之日止依據(jù)利率調(diào)整日當(dāng)日的基準(zhǔn)利率及上述下調(diào)幅度,在本合同約定的每個(gè)利率調(diào)整日調(diào)整一次?!睆倪@當(dāng)中可以看出,這一七折利率的優(yōu)惠即使取消,在已經(jīng)成交的合同中,以后也僅修改基準(zhǔn)利率,這樣即使房價(jià)出現(xiàn)輕微下跌,利率的優(yōu)惠也已經(jīng)可以彌補(bǔ),所以建議消費(fèi)者近期若有看中的房源,可以考慮出手。
再次,如果能夠全款支付房款的消費(fèi)者應(yīng)盡量考慮全款。據(jù)美聯(lián)物業(yè)市場研究部調(diào)查顯示,目前,北京二手房市場中全款客戶要比貸款客戶享受到房價(jià)2%-5%的優(yōu)惠。不僅全款可以壓低房主的報(bào)價(jià),而且有關(guān)文件也沒有對全款客戶的限制,所以一定程度上可以節(jié)省一些稅費(fèi)。數(shù)據(jù)顯示:在今年10月市場成交中全款比例已經(jīng)上升到了34.60%,而這一比例在8月、9月分別為27.85%、32.60%。
記者了解到,目前各家銀行均推出了多種信貸產(chǎn)品,這在很大程度上滿足了消費(fèi)者的個(gè)人需求,但不同的產(chǎn)品月還款和總利息各有差異。專家認(rèn)為,具體如何貸款以及選擇什么樣的還款方式,購房者應(yīng)根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力,量體裁衣。其中,等額本金還款法在整個(gè)還款期內(nèi)每期還款額中的本金都相同,償還的利息逐月減少,本息合計(jì)逐月遞減,這種還款方式前期還款壓力較大,適合收入較高或想提前還款的人群。而等額本息還款法每期還款額中的本金都不相同,前期還款金額較少,本息合計(jì)每月相等。這種還款方式由于本金歸還速度相對較慢,占用資金時(shí)間較長,還款總利息較相同期限的等額本金還款法高。但對于精通投資的人來說不失為一個(gè)好選擇。
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