已經(jīng)有兩套房的陳女士這個(gè)星期又開始四處看房，準(zhǔn)備把股市和銀行的錢拿出來再購(gòu)套房子。

　　“現(xiàn)在北京、上海這些一線城市 (論壇 新聞)房?jī)r(jià)上漲很厲害，我北京一個(gè)老同學(xué)來沈陽(yáng)后驚呼，這里的房子太便宜了，所以我還是覺得把手里的錢用來投資房子，這樣穩(wěn)妥些，或者收益也高些。”陳女士說。據(jù)記者了解與陳女士有相同想法的并不是少數(shù)。

　　格林 (論壇 新聞)生活坊 (論壇 新聞)銷售負(fù)責(zé)人曲恒軍表示：房產(chǎn)是惟一這么多年沒有下跌的投資產(chǎn)品，所以手里有些資金的市民要投資，肯定會(huì)頭選房子，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，以求保值。

　　除了純粹的投資性購(gòu)房外，“改善型”購(gòu)房同樣催生了沈陽(yáng)人成為多套房的房東。

　　記者在鐵西新湖 (論壇 新聞)售樓處看到，前來看房選房的客戶不斷。

　　正在簽約的姜先生說，自己原來的房子地點(diǎn)好，但是小區(qū)規(guī)模小，沒有什么園區(qū)，但是那么好的地點(diǎn)也舍不得賣，暫時(shí)就出租了，比存銀行收益高點(diǎn)就行。所以決定再購(gòu)一套園區(qū)和物業(yè)環(huán)境好的改善一下居住環(huán)境。

　　據(jù)新湖售樓處銷售人員介紹，這三個(gè)月樓盤銷售情況非常好，來選房的客戶大都是“改善型”購(gòu)房，對(duì)戶型面積、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)、周邊教育、交通、購(gòu)物等考慮比較多。

　　另外，從較近幾個(gè)月新開盤的項(xiàng)目銷售情況也可看出，“改善型”購(gòu)房?jī)A向明顯。

　　比如保利心語(yǔ)花園、長(zhǎng)白萬(wàn)科 (論壇 新聞)城、華潤(rùn)置地凱旋門、頭創(chuàng)國(guó)際城等這些高品質(zhì)社區(qū)推出的新品不但銷售速度快，而且大戶型特別受到青睞。

　　沈陽(yáng)房產(chǎn)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年2月份，和平區(qū)、渾南、沈河區(qū)、皇姑區(qū)商品住房銷售套均面積均超過100平方米，顯然，改善型購(gòu)房已經(jīng)成為樓市的消費(fèi)主力。

　　近日沈陽(yáng)某育兒網(wǎng)站論壇一則題為“曬曬你家有幾套房”的帖子引起眾多網(wǎng)友關(guān)注。

　　記者粗略統(tǒng)計(jì)一下，在回帖中，家里有兩套以上住房的不在少數(shù)，較多的甚至達(dá)到10套之多。在房?jī)r(jià)居高不下、租金不見上漲的情況下，沈陽(yáng)人的購(gòu)房熱情絲毫沒受到任何打擊，但理財(cái)師卻表示，像沈陽(yáng)這種“慢牛型”的樓市狀態(tài)，房產(chǎn)投資未必會(huì)獲得理想收益。

　　收益

　　房產(chǎn)投資沒有想象高

　　那么，在樓價(jià)不斷攀升、改善型居住點(diǎn)燃市場(chǎng)的情況下，購(gòu)房究竟是不是較好的投資方式呢？

　　根據(jù)沈陽(yáng)市房產(chǎn)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2月份沈河區(qū)商品房成交均價(jià)超過8000元/平方米，和平區(qū)超過7000元/平方米、皇姑區(qū)在6000元/平方米左右，大東區(qū)、渾南新區(qū)在5000~6000元/平方米、其他三區(qū)在4000~5000元/平方米，房?jī)r(jià)漲幅明顯，但是飛速上漲的房?jī)r(jià)不同，一些區(qū)域的租金卻出現(xiàn)了不同程度的下降。記者在滑翔區(qū)域的芒果中介了解到，一些單間比較容易出租，但租金仍是維持原來的水平。而一些在80平方米以上的住宅，平均每月租金卻下降了200元左右，去除各種費(fèi)用，所剩無(wú)幾。

　　在于洪區(qū)購(gòu)房的黃女士更是覺得，購(gòu)房投資收益并非想象的那么高，她給記者算了一筆賬，2006年她以總價(jià)45萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)了一套116平方米的房子，考慮到裝修出租不合適，于是等著機(jī)會(huì)好時(shí)出手，2007年房?jī)r(jià)比較平穩(wěn)，2008年樓市不好，2009年漲幅可以，黃女士準(zhǔn)備出手，可是由于房子面積大，一直沒遇到合適購(gòu)家，今年3月份，房子終于賣了，凈價(jià)57萬(wàn)。黃女士說，去掉三年多的物業(yè)費(fèi)和入住費(fèi)用，我也就賺了不足10萬(wàn)元，而且我是全款購(gòu)置，如果貸款購(gòu)再去掉利息，恐怕掙的就更少了。

　　交通銀行遼寧省分行理財(cái)師李欣陽(yáng)表示，黃女士的投資收益率是非常低的，平均每年只有4%多一點(diǎn)。綜合考量的話，無(wú)論是銀行存款的收益率還是股票基金的收益率都要好于這個(gè)。在這種情況下，沈陽(yáng)人仍愿意投資房產(chǎn)，一個(gè)可能是覺得沈陽(yáng)房?jī)r(jià)基礎(chǔ)比較低，將來有一個(gè)漲幅空間的預(yù)期，另外房子是實(shí)物，很多人感覺風(fēng)險(xiǎn)小，賣不出去還可以出租。但從投資的角度來看，沈陽(yáng)房?jī)r(jià)屬于慢牛型的漲幅，加之目前銀行優(yōu)惠利率取消、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅各項(xiàng)費(fèi)用的征收，因此，大量資金投資房產(chǎn)未必合算。

　　租賃

　　租售比對(duì)照投資合理性

　　除了上面提到的出售獲利外，出租也是房產(chǎn)投資的一個(gè)重要收益途徑，這樣，租售比就成為判斷你的房子投資是否值得的重要標(biāo)準(zhǔn)。

　　房屋租售比，指房屋每平方米月租金與每平方米售價(jià)之間的比值。國(guó)際上界定房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康通用的標(biāo)準(zhǔn)是1：200至1：300。如果低于1：300表明樓市出現(xiàn)泡沫，高于1：200，表明樓市有投資潛力。

　　對(duì)此，記者調(diào)查了沈陽(yáng)各區(qū)比較典型的區(qū)域租售比情況，記者選擇的都是5年以內(nèi)精裝普通住房。像皇姑區(qū)華山路附近，一套80平方米 出租價(jià)格在1500元上下，房屋單價(jià)大概在5500元上下，租售比大概在1：289；和平區(qū)目前熱銷的長(zhǎng)白島區(qū)域，以單價(jià)6000元的房?jī)r(jià)計(jì)算，一套60平方米 出租價(jià)格在1100元左右，租售比為1：333；沈河區(qū)奉天街，56平方米小戶型，房?jī)r(jià)7000元每平方米，租金2000元，租售比在1：194；鐵西區(qū)熱銷的興工街版塊，一套80平方米 出租價(jià)在1700元，五年內(nèi)房屋均價(jià)在6500元，租售比為1：295。由此看出，沈陽(yáng)各區(qū)房屋租售比都臨近1：300的風(fēng)險(xiǎn)值，在目前房?jī)r(jià)漲勢(shì)加速的情況下，投資的收益顯然會(huì)越來越低。

　　沈陽(yáng)意昂房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理陳利文也表示，沈陽(yáng)對(duì)于房地產(chǎn)消費(fèi)有一個(gè)特點(diǎn)就是“手里有房，心里不慌”，很多家庭都是二套以上的房子，提前為兒女結(jié)婚做準(zhǔn)備或購(gòu)了新房子后把老房子留著出租。正是因?yàn)樯蜿?yáng)市民的消費(fèi)特點(diǎn)以及追漲和躲避通脹心理，導(dǎo)致樓市銷售創(chuàng)造又一輪新高，一批二手房進(jìn)入出租市場(chǎng)，導(dǎo)致在越漲越快的高房?jī)r(jià)下房產(chǎn)投資收益率卻在降低。

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