您的當(dāng)前位置:海南房產(chǎn)網(wǎng) - 搜游居 > 房產(chǎn)資訊 > 購房知識 > 銀行放款周期普遍延長 高周轉(zhuǎn)的房企資金繃緊
銀行放款周期普遍延長 高周轉(zhuǎn)的房企資金繃緊
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 613 次
2010年,萬科、綠地、保利、恒大等房地產(chǎn)企業(yè)運用“高周轉(zhuǎn)”模式創(chuàng)造了有史以來較高的銷售額。這一年,也被券商稱為是“高業(yè)績和高周轉(zhuǎn)”的“歷史新元年”。所謂“高周轉(zhuǎn)”模式,是指房地產(chǎn)企業(yè)在樓市流動性收緊的情況下,以快速開工建設(shè)和快速銷售的方式提高資金利用效率的模式。
然而《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn),2010年剛剛過去20天,這一房地產(chǎn)業(yè)高效率的“賺錢模式”就已經(jīng)有了夭折的風(fēng)險。這一風(fēng)險并不是來自模式本身,而是源于銀行個人住房貸款的再度收緊。開發(fā)商本就緊張的資金更加捉襟見肘。
上海本地的一家開發(fā)商銷售經(jīng)理告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者,此前銀行發(fā)放給購房者貸款的時間大概是20天,有的甚至不到15天就能發(fā)下來,但現(xiàn)在這一時間變成了一個月、一個半月,甚至兩個月。銀行放款周期的拉長,直接影響了開發(fā)商的資金回收效率,其財務(wù)計劃被打亂后,“高周轉(zhuǎn)”模式的運行大受干擾。
“較優(yōu)方式”遇挑戰(zhàn)
在去年全國銷售規(guī)模前5名的開發(fā)商中,除了中國海外,萬科、綠地、保利、恒大4家公司均是追求資金高速周轉(zhuǎn)的代表房企。這4家公司普遍要求從開工到銷售必須控制在9個月內(nèi)。萬科等公司還規(guī)定,如開盤后當(dāng)月銷售比例未達(dá)60%,項目就要降價,從而盡可能地加快資金周轉(zhuǎn)效率。
萬科總裁郁亮說過,在多數(shù)時候,高周轉(zhuǎn)都是“較優(yōu)的方式”。而開發(fā)商用以支持高周轉(zhuǎn)的,正是高效率的資金回收。嘉華中國投資有限公司的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者,他們在和客戶簽約時,會約定客戶辦理的商業(yè)住房按揭貸款具體的到賬時限,以確保資金能在短期內(nèi)迅速回籠。
數(shù)據(jù)分析師鐘星爍說,根據(jù)國家統(tǒng)計局今年1月公布的去年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的有關(guān)數(shù)據(jù),住房按揭貸款一般要占到企業(yè)所有資金來源的12%~15%。按揭貸款和一次性購房款、頭付款、定金是開發(fā)商的主要資金來源。
但是開發(fā)商如今想要高效率地周轉(zhuǎn)客戶的個人住房貸款已變得不是那么容易。根據(jù)中國人民銀行上海分行的統(tǒng)計數(shù)據(jù),2010年上海新增人民幣個人住房貸款543.8億元,全年的貸款金額僅約為去年下半年一、二手商品住宅總交易額的20%。
而在剛剛開始的2011年,上述住房貸款收緊的現(xiàn)象依然是大勢所趨。在今年以來的不到20天的時間里,中行和建行上海分行已經(jīng)暫停發(fā)放房貸。
銀行放款時間約延長一倍
《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到,目前銀行貸款有兩個特點,一是銀行給購房者的按揭貸款減少,降低了后者的購購力;二是延長了房貸發(fā)放的時間。這兩個變化都對開發(fā)商產(chǎn)生了很大的影響。
易貸中國聯(lián)合創(chuàng)始人陳順愛說,頭套房貸款額度較高是房產(chǎn)價值的七成,二套房貸較高是房產(chǎn)價值的五成。但是現(xiàn)在不少購房者貸不足這個額度。因為這要求購房者確保月供額度不能超過借款人及共同還款人月收入的50%,部分銀行對此卡得比較嚴(yán)格,導(dǎo)致購房者很難獲得足額貸款。
“普遍確實延后了有一個月左右。”陳順愛也證實了上海本地開發(fā)商關(guān)于貸款發(fā)放時間延長的說法。據(jù)稱,原本的貸款審批周期可能是3~5天,而現(xiàn)在審批周期加長,一般十幾天也是比較正常的。另外原來的放款周期是一個月到一個多月,現(xiàn)在也延長了有十幾天到20天,二者相加,等于是整個房貸周期延后了一個月左右。
在放款周期延長的情況下,開發(fā)商如何再繼續(xù)高周轉(zhuǎn)的發(fā)展之路?鐘星爍說,只有用開發(fā)商自有資金先行墊資,來維持原有模式的運轉(zhuǎn)。
但這顯然會擴大房地產(chǎn)商的資金缺口。中原集團(tuán)研究劉淵說,開發(fā)商極有可能沿用去年的政策:繼續(xù)大量囤積現(xiàn)金,減少土地購購支出,以彌補可能出現(xiàn)的資金缺口。
與此同時,去年被大量使用的一些高利率高成本的融資措施,比如信托、在港發(fā)債等融資方式將會繼續(xù)大量使用。
“日光盤”或在月初全面盛行
價格下行的壓力和不菲的財務(wù)成本,令開發(fā)商的高周轉(zhuǎn)運行模式舉步維艱。
上海中原物業(yè)顧問有限公司研究總監(jiān)宋會雍說,如果各大銀行像1月份的中行和建行一樣,差不多半個多月就用光了所有的個人住房貸款額度,那么開發(fā)商很有可能會選擇在月初搶額度。屆時,極有可能會出現(xiàn)月初(月底)集中開盤的盛景,以使項目搶到房貸額度。
而且,去年出現(xiàn)過一次又一次的“日光盤”,或?qū)⒊蔀殚_發(fā)商今年的必殺技,采用集中蓄水和低價銷售的策略,在短期內(nèi)一次性聚集大量購房者,然后到各大銀行“搶”當(dāng)月房貸額度。
嘉華中國的相關(guān)人士則告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者,或許還會有開發(fā)商讓客戶自行選擇貸款銀行。
作者介紹
大家都在看
- 1招商樂城國際花園現(xiàn)房1-3-6-8棟在售,參考均價16000元/m2 72155
- 2海南那么美哪里安家好? 65928
- 3一位北京老人在海南購房的真實感受 講的太好了! 65158
- 4海南買房的人后悔嗎?亂買肯定后悔 57980
- 5瓊海市第十二屆科技活動籌備工作會議 57786
- 6臺灣明星都住哪?豪宅大曝光(組圖) 56380
- 7在海南買房哪個城市好?哪個城市更適宜居??? 51242
- 8轉(zhuǎn)載一位外地人在海南買房的血淚史 51160
- 9瓊海特色旅游之萬泉河游覽風(fēng)景區(qū) 50965
- 10瓊海和文昌哪個地方好一點? 50661
更多大家關(guān)注的樓盤
魯能山海天
14000元/平方米
文昌-月亮灣|海南省文昌市龍樓銅鼓嶺國際生態(tài)旅游區(qū)內(nèi)
博鰲海御
0元/平方米
瓊海-博鰲海景|瓊海博鰲濱海大道
官塘學(xué)院小鎮(zhèn)
14000元/平方米
瓊海-官塘溫泉|海南省瓊海市官塘白石嶺風(fēng)景區(qū)
恒大金碧天下
20000元/平方米
儋州-濱海新區(qū)|儋州市白馬井濱海新區(qū)
石梅山莊
23000元/平方米
萬寧-興隆|萬寧市興隆石梅灣興梅大道1號
天來泉二期
12000元/平方米
瓊海-官塘溫泉|瓊海市官塘溫泉旅游開發(fā)區(qū)天來泉大道
中國海南·?;◢u
21000元/平方米
儋州-濱海新區(qū)|海南儋州濱海新區(qū)濱海大道中國海南海花島展示中心
富力灣
19000元/平方米
陵水-香水灣|陵水縣香水灣旅游度假區(qū)B區(qū)南段
龍憩園中園
0元/平方米
萬寧-興隆|海南省興隆旅游度假區(qū)興梅大道中段西側(cè)
龍棲灣新半島
33000元/平方米
樂東 - 樂東縣|樂東縣九所龍棲灣
猜你喜歡
- 房地產(chǎn)市場有暖意 但不少銀行年底房貸額度卻“不給力”
- 年底房企花式促銷 銀行放款時間長成常態(tài)
- 調(diào)控政策或?qū)⒊掷m(xù) 三成房企面臨生死大考驗
- 深圳頭套房貸利率普浮 相比8.5折房價變相漲16.5%
- 超九成城市房貸放款周期拉長 且停貸范圍呈蔓延之勢
- 上市房企庫存超2萬億 年末或"以價換量"減壓
- 左手拿地右手融資 房企拼規(guī)模加速競逐50強
- 三四線樓市還能熱多久?
- 房貸收緊信號增強多地利率上調(diào):額度緊張排隊放款重現(xiàn)
- 房企融資接連受挫 “規(guī)模效應(yīng)”或是終極答案
- 試水現(xiàn)房銷售 房企運營能力待考
- 庫存降為近9年新低,三四線樓市還能熱多久?