隨著對(duì)商品房“差別化信貸”和“限購(gòu)令”等調(diào)控措施的實(shí)施，如果購(gòu)購(gòu)多套住房，不僅頭付款增加、貸款利率上浮，甚至還受到限制。一些暫不想購(gòu)房的人遂打算出賣“頭套住房?jī)?yōu)惠權(quán)”，即由實(shí)際購(gòu)房人給其一定報(bào)酬，再以其名義購(gòu)房，相關(guān)政策優(yōu)惠及房屋則歸實(shí)際購(gòu)房人享有和所有。如果真的這樣做，是否存在風(fēng)險(xiǎn)？

　　這種做法，實(shí)際上就是借他人名義購(gòu)房，極易產(chǎn)生糾紛，也存在巨大風(fēng)險(xiǎn)。

一方面，根據(jù)《物權(quán)法》第十四、十七條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力；不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。而房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，自然應(yīng)當(dāng)隨此規(guī)定。鑒于購(gòu)房應(yīng)當(dāng)辦理產(chǎn)權(quán)登記等手續(xù)，購(gòu)購(gòu)“頭套住房”時(shí)，也就必須以他人名義購(gòu)房，并以他人的名義辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記等。這意味著一旦登記，他人即自“記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)”對(duì)房屋享有法律意義上的權(quán)利，如果他人日后以房屋權(quán)屬證書(房產(chǎn)證)為憑主張權(quán)利，即使實(shí)際出資人住進(jìn)了該房屋，恐怕也只能“以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)”處理，實(shí)際出資人便“賠了夫人又折兵”。

　　另一方面，無(wú)論是《民法通則》第五十八條，還是《合同法》第五十二條都已明確規(guī)定，以合法形式掩蓋非法目的，惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益和違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定等行為，均從行為開始時(shí)起沒有法律約束力。而購(gòu)賣“頭套住房?jī)?yōu)惠權(quán)”，實(shí)際上就是為了規(guī)避政策和法律，而惡意串通并以合法形式掩蓋非法目的，自然當(dāng)屬其列。即使購(gòu)賣“頭套住房?jī)?yōu)惠權(quán)”的雙方通過(guò)內(nèi)部協(xié)議約定，產(chǎn)權(quán)歸實(shí)際出資人，也不能得到法律保護(hù)。更何況出賣“頭套住房?jī)?yōu)惠權(quán)”者也會(huì)因此失去相應(yīng)資格，待其真正需要購(gòu)房時(shí)，很可能被政策限制，故其反悔的幾率很大，紙終將包不住火。

編輯：宮美翠

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