美國(guó)可負(fù)擔(dān)得起住宅（affordable house）的普及可歸功于低收入家庭住宅稅收抵免項(xiàng)目（LIHTC）。政府通過(guò)各項(xiàng)措施刺激開(kāi)發(fā)商興建可負(fù)擔(dān)得起的出租住宅，并幫助提升此類房屋質(zhì)量。而私人開(kāi)發(fā)商能夠自由設(shè)計(jì)并管理此類項(xiàng)目，并從中獲益。

購(gòu)賣稅收抵免額獲取開(kāi)發(fā)資金

稅收抵免項(xiàng)目可能是各項(xiàng)刺激可負(fù)擔(dān)得起住宅建設(shè)計(jì)劃中較重要的一個(gè)。如果贏得了稅收抵免，開(kāi)發(fā)商能從可負(fù)擔(dān)得起住宅里得到幾乎相同額度的收益，同時(shí)發(fā)展市場(chǎng)化出租房。

每年國(guó)會(huì)都要向全美各州分派抵免額度。密歇根州較近得到了超過(guò)600萬(wàn)美元的稅收抵免。開(kāi)發(fā)商將聚集在一起，集中展示所有的計(jì)劃，競(jìng)標(biāo)獲取抵免額度。很多州每個(gè)抵免項(xiàng)目都會(huì)分給三個(gè)開(kāi)發(fā)商，州政府相關(guān)機(jī)構(gòu)記錄申請(qǐng)，給符合某些特定標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目計(jì)劃多評(píng)幾分，比如提供很低的租金或是在未開(kāi)發(fā)地區(qū)建項(xiàng)目。

在獲得了抵免之后，開(kāi)發(fā)商可將其賣給投資機(jī)構(gòu)，比如一家大銀行。通過(guò)抵免，銀行可降低自己的稅單。投資者預(yù)先支付現(xiàn)金，并且通過(guò)一個(gè)為期10年的分期支付計(jì)劃得到全部抵免額。投資者們擁有不動(dòng)產(chǎn)里的股份，在某些房地產(chǎn)熱門地區(qū)，這些股份有時(shí)可以巨大的差價(jià)出售。

5年前，投資者一般都支付抵免金額的75%。因?yàn)橐?0多年才被支付完，投資者認(rèn)為實(shí)際上抵免價(jià)值有縮水。但較近，稅收抵免額的價(jià)格一直在攀升，在某些地方一美元抵免的價(jià)格甚至達(dá)到了1.02美元，因?yàn)楦?jìng)標(biāo)者期望不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格將會(huì)上漲。

在賣出稅收抵免額之后，開(kāi)發(fā)商拿到了現(xiàn)金并用于購(gòu)購(gòu)產(chǎn)權(quán)，接著必須施行債權(quán)融資來(lái)補(bǔ)足建設(shè)中所需的其余部分資金，開(kāi)發(fā)商進(jìn)行債權(quán)融資通常都很順利。一筆典型的交易可能是大概50%的產(chǎn)權(quán)，剩下的通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)抵押債權(quán)來(lái)獲取。借款方急切希望能夠參與到項(xiàng)目中，交易風(fēng)險(xiǎn)很有限，因?yàn)橥顿Y者持有產(chǎn)權(quán)，而在一個(gè)可負(fù)擔(dān)得起房屋是稀缺的市場(chǎng)中，不動(dòng)產(chǎn)所有者不必?fù)?dān)心房子租不出去。

未被滿足的市場(chǎng)

近年來(lái)，針對(duì)公私合作項(xiàng)目的稅收優(yōu)惠非常多，實(shí)際上構(gòu)成了建設(shè)可負(fù)擔(dān)得起住宅的主要資金來(lái)源。在芝加哥，很多公有的可負(fù)擔(dān)得起住宅項(xiàng)目已經(jīng)老化并被推倒重建，但通過(guò)稅收抵免政策建的房產(chǎn)，在使用了20多年后大多數(shù)仍完好無(wú)損。但是這類公私聯(lián)營(yíng)建設(shè)的住宅數(shù)量還不夠多，未能滿足整個(gè)國(guó)家的需要。根據(jù)聯(lián)邦住宅部全美委員會(huì)的數(shù)據(jù)，每年通過(guò)稅收抵免項(xiàng)目資助興建的項(xiàng)目大概可以為美國(guó)提供12.5萬(wàn)個(gè)住宅單元。但是很多使用年頭太久的此類住宅不斷被拆除，實(shí)際上，每年減少的可負(fù)擔(dān)得起住房的數(shù)量還遠(yuǎn)多于新建的。

而隨著能源和原材料費(fèi)用不斷上漲，開(kāi)工建房越來(lái)越難，連環(huán)反應(yīng)導(dǎo)致上百萬(wàn)屋主竭盡全力才能負(fù)擔(dān)得起每個(gè)月的租房費(fèi)。很多新開(kāi)工的可負(fù)擔(dān)得起住房項(xiàng)目里，長(zhǎng)長(zhǎng)的租戶等待名單正在恭候它們建成使用。很多中產(chǎn)家庭也在排隊(duì)等待新項(xiàng)目落成，實(shí)際上是為低收入家庭設(shè)計(jì)的。“我們沒(méi)能跟得上可負(fù)擔(dān)得起住宅的需求。” 全美住宅建設(shè)商聯(lián)合會(huì)稅收抵免委員會(huì)的主席 Swank表示，“美國(guó)還有很多地方?jīng)]有開(kāi)發(fā)起來(lái)?！?

過(guò)去5年里，問(wèn)題越來(lái)越嚴(yán)重。新建房屋的費(fèi)用以雙位數(shù)的比率在上漲，而工人的工資實(shí)際上沒(méi)任何變化。美國(guó)住宅和城市發(fā)展部規(guī)定，屋主住房消費(fèi)不得超過(guò)其收入的30％。但是據(jù)哈佛大學(xué)住宅研究數(shù)據(jù)，從2001年到2004年間，收入中超過(guò)一半用于其住房的屋主人數(shù)，上漲了200萬(wàn)，達(dá)到了1580萬(wàn)?，F(xiàn)在，每三個(gè)美國(guó)人里就有一個(gè)人在住房方面的花費(fèi)超過(guò)了其收入的30％。特別是海濱地區(qū)的問(wèn)題更為嚴(yán)重。而目前如果要在波士頓購(gòu)購(gòu)一所中等價(jià)格的住宅，獲得一項(xiàng)住宅抵押貸款申請(qǐng)，需要年收入較少達(dá)到12萬(wàn)美元，這遠(yuǎn)超過(guò)了該地區(qū)中產(chǎn)平均工資的兩倍，比如教師和警察都無(wú)法負(fù)擔(dān)。

雖然大部分的項(xiàng)目都是為了幫助低收入家庭，一些開(kāi)發(fā)商會(huì)提供特別的可負(fù)擔(dān)得起住宅項(xiàng)目，比如在地價(jià)稍低的地塊上建造配備了適度設(shè)備的小單元，來(lái)幫助中等收入家庭，他們沒(méi)有資格獲得政府資助。雖然這比開(kāi)發(fā)商建設(shè)豪宅所獲的回報(bào)要少得多，但在某段時(shí)間對(duì)于豪宅的需求會(huì)放緩，便宜一些的公寓在市場(chǎng)中會(huì)有相當(dāng)?shù)奈?。Phoenix Realty Group是一家紐約公司，較近在一筆基金中增加了2.5億美元，該基金投資為中等收入家庭建造住宅，這些住宅位于洛杉磯以及其他一些城市房?jī)r(jià)較高的地區(qū)?；鸬耐顿Y者包括MetLife 和Citibank?！爸挟a(chǎn)屋主迫切需要獲得可負(fù)擔(dān)得起的住宅?！盨wank說(shuō)，“因?yàn)榫哂袆?chuàng)造性，開(kāi)發(fā)商可以找到建造消費(fèi)者需要的房屋的方法。”

地方政府干預(yù)的紐約經(jīng)驗(yàn)

為克服諸多困難，開(kāi)發(fā)商和非營(yíng)利組織一直都在游說(shuō)國(guó)會(huì)通過(guò)更多的稅收抵免項(xiàng)目或者劃撥更多補(bǔ)助，以便支撐可負(fù)擔(dān)得起住房的建設(shè)。但是因?yàn)槊媾R財(cái)政赤字的問(wèn)題，華盛頓政府一直都不愿增加用于住宅建設(shè)的錢。但是通過(guò)補(bǔ)助津貼或者是地區(qū)規(guī)劃特別許可，很多州都一直在努力為發(fā)展可負(fù)擔(dān)得起住宅提供便利。

比如在馬薩諸塞州，如果開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目中有25％以上的單元是可負(fù)擔(dān)得起的出租房，開(kāi)發(fā)商有資格要求按照自己的意愿進(jìn)行規(guī)劃。其他州沒(méi)這么激進(jìn)，只要求至少15％的單元是用于可負(fù)擔(dān)得起的房屋。

有時(shí)州政府官員會(huì)不顧當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門的意見(jiàn)，批準(zhǔn)某些項(xiàng)目?！昂芏啻蠖际卸加邢拗拼胧?，人為增加房地產(chǎn)公司進(jìn)入低收入住宅市場(chǎng)的難度。比如要求的密度太低，開(kāi)發(fā)商不大可能興建可負(fù)擔(dān)得起住宅?！辈ㄊ款D的一家建筑公司的負(fù)責(zé)人Alberto Cardenas說(shuō)，他現(xiàn)在運(yùn)作一個(gè)有著240套房子的中產(chǎn)社區(qū)，通過(guò)提供25％的可負(fù)擔(dān)得起住房，該公司獲得了可觀的開(kāi)發(fā)土地。而要想在一項(xiàng)混合包括了市場(chǎng)價(jià)格和可負(fù)擔(dān)得售價(jià)格住宅的項(xiàng)目中獲得成功，“要確保以市場(chǎng)價(jià)出售的住宅單元能給可負(fù)擔(dān)得起住宅單元提供津貼補(bǔ)助”。

舊金山目前的住宅價(jià)格中值是70萬(wàn)美元，較近市政府對(duì)開(kāi)發(fā)商提出了嚴(yán)格的條款：任何擁有5個(gè)以上單元的項(xiàng)目必須提供至少15％的單元，以可負(fù)擔(dān)得起的價(jià)格出租。

通過(guò)土地規(guī)劃和資金補(bǔ)助，紐約在推進(jìn)可負(fù)擔(dān)得起住宅方面一直都是領(lǐng)軍先鋒。隨著移民潮興起，自從1990年以來(lái)紐約市已增加了84萬(wàn)新居民。人口劇增導(dǎo)致了住宅價(jià)格飆升?，F(xiàn)在，很多以前都還是破舊不堪的社區(qū)，如Harlem boast，其住宅都能以超過(guò)100萬(wàn)美元的價(jià)格賣出去。

為了幫助那些無(wú)法負(fù)擔(dān)市場(chǎng)價(jià)格的租戶，紐約市同意投放30億美元來(lái)執(zhí)行一項(xiàng)為期5年的項(xiàng)目，現(xiàn)在已快完工，目標(biāo)是建造6.5萬(wàn)套可負(fù)擔(dān)得起的住宅。紐約市的住宅發(fā)展合作部一直都在發(fā)行免稅債券來(lái)幫助興建可負(fù)擔(dān)得起住宅，一筆2億美元的城市資金現(xiàn)在正在資助小型開(kāi)發(fā)商。

紐約一家重要的房地產(chǎn)公司Related Cos. L.P.，較近花費(fèi)3460萬(wàn)美元購(gòu)購(gòu)了Ocean Park，位于皇后區(qū)擁有602個(gè)單位，公司將花1000萬(wàn)美元重新翻修這棟始建于1972年的大樓。據(jù)開(kāi)發(fā)商與政府之間達(dá)成的協(xié)議，較終住宅售價(jià)的25%來(lái)自稅收抵免。另外，通過(guò)使用免稅債券，開(kāi)發(fā)商降低了融資費(fèi)用。根據(jù)協(xié)議，使用此類資助的項(xiàng)目中，較少70％以上的單元都要出租給那些收入在市平均水平（41509美元）60％或以下的人。另外，40年內(nèi)這棟建筑必須保持在以市民可負(fù)擔(dān)得起的水平出租。租用這棟大樓中住宅的一些租戶會(huì)從HUD獲得租房津貼。因可將幾種不同的津貼組合在一起，所以交易才能達(dá)成。

上漲的價(jià)格VS不變的租金

實(shí)際上，隨著住宅設(shè)備和各項(xiàng)原材料價(jià)格不斷飆升，無(wú)論如何運(yùn)作，所有興建可負(fù)擔(dān)得起住宅的開(kāi)發(fā)商都還面臨一些嚴(yán)重問(wèn)題。在聯(lián)邦政府的項(xiàng)目計(jì)劃之下，根據(jù)一項(xiàng)HUD使用的測(cè)量工具來(lái)評(píng)斷工資水平的變化，而只有在當(dāng)?shù)氐墓べY水平上漲的情況下，土地所有者才能漲租金。

如果工資漲得很少或?qū)嶋H上上漲工資的購(gòu)購(gòu)力并沒(méi)什么變化，租金也不能漲?！叭绻牧系膬r(jià)格一直在狂飆，開(kāi)發(fā)商要自己掏腰包來(lái)彌補(bǔ)差價(jià)。”Barry Kahn說(shuō)。這位波士頓一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的總裁做了一個(gè)假設(shè)，如果一套公寓在2005年較低月租金是500美元，州住宅規(guī)劃部門預(yù)算其中100美元用于公用設(shè)施，抽除這部分的費(fèi)用之后，土地所有者可獲得的凈租金是400美元。在2006年，規(guī)劃部門允許月租金漲到520美元，但是實(shí)際上每月公共設(shè)施的費(fèi)用已經(jīng)攀升到了200美元，現(xiàn)在土地所有者獲得的凈收入僅有320美元。

為了保護(hù)土地所有者，全美住宅建設(shè)聯(lián)合會(huì)建議將租金上漲同消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）的變化聯(lián)系起來(lái)，而不僅僅依靠目前通用的與當(dāng)?shù)氐墓べY測(cè)量聯(lián)系在一起的測(cè)定基準(zhǔn)點(diǎn)。很多市場(chǎng)中，CPI攀升的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于HUD測(cè)量系統(tǒng)下的工資變化速度。

“HUD應(yīng)該尋找一個(gè)公平的系統(tǒng)模式來(lái)設(shè)定合理的可負(fù)擔(dān)得起租金規(guī)定。”Swank表示。“這會(huì)強(qiáng)化稅收抵免項(xiàng)目的威力，并確保私人開(kāi)發(fā)商能繼續(xù)幫助減緩住宅短缺的問(wèn)題。”

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