美國(guó)“嬰兒潮”的成員是指在1946年至1964年間出生的美國(guó)人，他們是美國(guó)歷史上人數(shù)較多的一代，大約有7700萬(wàn)人，其中包含3900萬(wàn)女性和3800萬(wàn)男性，占美國(guó)成年人的35%。

幾十年來(lái)，“嬰兒潮”一代已經(jīng)成為推動(dòng)美國(guó)經(jīng)濟(jì)、文化以及消費(fèi)多個(gè)領(lǐng)域發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力。今后幾年“嬰兒潮”一代中年齡較大的成員開(kāi)始步入退休年齡，他們將開(kāi)始考慮的不僅僅是是否應(yīng)該退休，而且還有在人生的下一個(gè)階段他們將生活在哪里的問(wèn)題?！皨雰撼薄币淮鷮⑿枰獩Q定未來(lái)是購(gòu)賣(mài)住宅，還是搬家，或者投資于其他類(lèi)型的不動(dòng)產(chǎn)。

“嬰兒潮”影響美國(guó)未來(lái)住宅走向

“嬰兒潮”一代已經(jīng)決定房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)程30~35年。

上世紀(jì)70年代他們是剛剛走出大學(xué)校門(mén)的孩子。他們沒(méi)有準(zhǔn)備好購(gòu)房，只能租房。這給公寓出租市場(chǎng)帶來(lái)了巨大的繁榮。上世紀(jì)70年代后期和80年代初期，他們逐漸步入結(jié)婚成家的年齡，次購(gòu)購(gòu)住房，因此大量建筑商建造小面積的廉價(jià)住宅。從上世紀(jì)80年代到2000年，這部分人群變老而且更加富裕，開(kāi)始購(gòu)購(gòu)更大的住宅。改建與購(gòu)購(gòu)套住宅的浪潮統(tǒng)治了美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)去的10年。

“嬰兒潮”在未來(lái)還會(huì)做什么？特別是當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)冷卻后，建筑商需要思考什么樣的類(lèi)型房產(chǎn)能在不斷增多的房產(chǎn)中脫穎而出?！皨雰撼薄币淮匀皇俏磥?lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要消費(fèi)群體。

David Lereah, NAR的頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為：“嬰兒潮”一代的壽命正在延長(zhǎng)，而且與上一代不同的是他們還沒(méi)有為退休做好準(zhǔn)備。與上一代人以及同一代人自身的差異將會(huì)在未來(lái)的10~20年顯著影響到住房需求。與“二戰(zhàn)”一代人非常不一樣，“嬰兒潮”一代完全不知道他們將會(huì)怎樣退休。

由于典型的“嬰兒潮”一代婚育年齡都很晚，這意味著許多“嬰兒潮”一代在過(guò)去傳統(tǒng)的退休年齡仍將繼續(xù)工作。雖然歲數(shù)稍大的人正在考慮退休，但是1/3的人期望處在工作與休閑之間的半退休狀態(tài)。另外35%的人希望用部分時(shí)間來(lái)工作或者開(kāi)始經(jīng)商，所有這些將影響到他們購(gòu)購(gòu)住宅的種類(lèi)和購(gòu)購(gòu)住宅的位置。雖然半數(shù)的人群期望工作到70歲，但是27%的人希望一直工作下去。

“嬰兒潮”一代的二手房現(xiàn)實(shí)

根據(jù)NAR分析顯示，相當(dāng)比例的“嬰兒潮”一代在二手房市場(chǎng)非?；钴S。

他們的房產(chǎn)占市場(chǎng)中度假屋的57%和出租房產(chǎn)的58%。10%的“嬰兒潮”一代聲明他們計(jì)劃將在未來(lái)的一年購(gòu)購(gòu)不動(dòng)產(chǎn)，2/3的人考慮購(gòu)購(gòu)主要住宅，其余的人考慮購(gòu)購(gòu)?fù)恋?、套住宅和商業(yè)地產(chǎn)。

Peter Francese（獨(dú)立人口統(tǒng)計(jì)趨勢(shì)分析家，美國(guó)人口統(tǒng)計(jì)雜志創(chuàng)刊人）認(rèn)為：半數(shù)住在城市的“嬰兒潮”一代希望退休后遷移到小鎮(zhèn)或鄉(xiāng)間生活。他們理想的退休居所特征包括：生活花費(fèi)較低，靠近子女，完善的醫(yī)療保障，適宜的溫度并且靠近水邊。超過(guò)1/3的“嬰兒潮”一代退休后想要在城市里或城郊定居，這樣可以享受良好的醫(yī)療保障和多彩的文化生活。半數(shù)的“嬰兒潮”一代考慮與年齡相似的群體生活。

接近1/4的“嬰兒潮”家庭資產(chǎn)超過(guò)50萬(wàn)美元，并且這個(gè)比率隨著“嬰兒潮”一代年齡的增長(zhǎng)正在增加。事實(shí)上，所有的高資產(chǎn)家庭都擁有住宅（97%），47%的家庭還擁有主要住宅以外的不動(dòng)產(chǎn)，13%擁有土地，8%擁有出租房產(chǎn)，7%擁有度假屋，2%擁有商業(yè)地產(chǎn)。超過(guò)1/3的家庭期望資助子女購(gòu)購(gòu)住宅。富有的“嬰兒潮”家庭希望退休的地點(diǎn)能包含更多令他們愉悅的文化元素，如博物館、畫(huà)廊等，因此他們更愿意退休后留在城市居住。

“嬰兒潮”一代比他們的上輩更健康，更愿意推遲退休時(shí)間。雖然一些人推遲退休是因?yàn)樗麄儾坏貌蝗绱?，而另一些人是他們希望的。但是一些人?duì)退休的態(tài)度應(yīng)當(dāng)引起注意。一些人的購(gòu)房意愿是不現(xiàn)實(shí)的，他們的購(gòu)購(gòu)意向會(huì)被媒體和外部壓力影響。例如一些人未來(lái)不可能或很難在退休后選擇一個(gè)離現(xiàn)在住宅很遠(yuǎn)的小鎮(zhèn)生活，即使這是他們現(xiàn)在的夢(mèng)想。

美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在過(guò)大關(guān)

美國(guó)聯(lián)邦儲(chǔ)備系統(tǒng)主席Ben Bernanke認(rèn)為：除非社會(huì)保障與醫(yī)療制度被修訂（補(bǔ)），退休的“嬰兒潮”一代的沉重負(fù)擔(dān)將會(huì)給國(guó)家預(yù)算和經(jīng)濟(jì)帶來(lái)巨大壓力。經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)久運(yùn)行所面臨的挑戰(zhàn)正是人口老齡化。

2030年當(dāng)所有的“嬰兒潮”一代退休時(shí)，19%的美國(guó)人年齡將超過(guò)65歲，而且之后人口還會(huì)繼續(xù)老化。由于人口平均壽命的增長(zhǎng)，在隨后的幾十年，許多壓力將改變我們的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)，但是其中沒(méi)有一個(gè)會(huì)像人口老齡化單一因素產(chǎn)生普遍深入的影響。

隨著“嬰兒潮”一代成為空巢一族，很多人正在賣(mài)掉大房子，遷居到小面積的住宅里。同為54歲的John 和Barbara Fiore夫婦不得不將他們位于紐約Warwick的面積510多平方米的房子由原來(lái)90萬(wàn)美元下調(diào)5萬(wàn)美元的價(jià)格賣(mài)掉。有5個(gè)成年子女的Fiore女士說(shuō)她擔(dān)憂沒(méi)有人需要她有6個(gè)臥室的住宅，它已經(jīng)被放在市場(chǎng)出售一年了，因?yàn)楝F(xiàn)在的家庭都比較?。ㄝ^終的購(gòu)房者是一位有三個(gè)孩子的已婚醫(yī)生）?，F(xiàn)在他們住在附近一棟只有3間臥室的房子里。與此同時(shí)，F(xiàn)iore夫人的父母較近把位于Warwick、面積僅為230多平方米的房子在一個(gè)月內(nèi)就售出了。種種數(shù)據(jù)表明，這將會(huì)給未來(lái)的美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)壓力。

目前一個(gè)重要的調(diào)整正發(fā)生在房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的冷卻正在成為拖累經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要原因。Ben Bernanke預(yù)測(cè)：住宅市場(chǎng)的下滑將使今年下半年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下降1個(gè)百分點(diǎn)，并且使明年年初的經(jīng)濟(jì)前景暗淡。

在經(jīng)歷了近10年的繁榮后，美國(guó)住宅市場(chǎng)開(kāi)始冷卻，Ben Bernanke先生在分析這次調(diào)整的原因時(shí)認(rèn)為：人口趨勢(shì)決定對(duì)住宅需求。從1995年到2004年家庭數(shù)量平均每年增長(zhǎng)140萬(wàn)家，這遠(yuǎn)低于上世紀(jì)70年代每年280萬(wàn)家的年均增長(zhǎng)速度，當(dāng)時(shí)的“嬰兒潮”一代剛開(kāi)始組建他們的家庭。而1995至2004年的年齡分布與迅猛的住宅需求增長(zhǎng)是不相符的，房?jī)r(jià)上漲迅速的時(shí)間正是已經(jīng)過(guò)了“嬰兒潮”一代住宅需求的高峰期。

另外，令人擔(dān)憂的是，幾千萬(wàn)“嬰兒潮”成員正在步入退休，他們的退休計(jì)劃是基于假定他們的房產(chǎn)價(jià)值在未來(lái)保持不變甚至上漲，因此他們的儲(chǔ)蓄很少，因?yàn)榉康禺a(chǎn)泡沫帶來(lái)財(cái)富增長(zhǎng)使他們做出不儲(chǔ)蓄而投入房產(chǎn)的決定。實(shí)際上，這一輪美國(guó)房地產(chǎn)的冷卻向他們敲響了警鐘：美國(guó)人應(yīng)該留有更多儲(chǔ)蓄來(lái)應(yīng)付未來(lái)的經(jīng)濟(jì)變化。

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