2007年3月28日，加拿大的酒店房地產(chǎn)投資信托（Real Estate Investment Trust，REIT）公司——Canadian Hotel Income Properties（下稱(chēng)“CHIP”）表示該公司“正在尋求購(gòu)家”。公司已經(jīng)組建了一個(gè)特別委員會(huì)，所研究的范圍包括重新整合公司結(jié)構(gòu)、公司兼并與收購(gòu)或賣(mài)出業(yè)務(wù)。

而就在27日，加拿大財(cái)政部就REIT在稅收方面提出了詳細(xì)的法律改革草案。

事實(shí)上，兩者在時(shí)間上的相連并非巧合。加拿大政府醞釀多時(shí)的強(qiáng)制REIT的收入中的95%必須來(lái)自被動(dòng)投資（passive investmen）的要求正是推動(dòng)各個(gè)酒店REIT尋求轉(zhuǎn)型的重要原因。

酒店與老年公寓REIT受打擊

CHIP的總部位于范庫(kù)弗峰市，該公司擁有包括加拿大維多利亞、蒙特利爾和范庫(kù)弗峰等多個(gè)地區(qū)32家酒店。CHIP的頭席財(cái)政官28日表示：“前也就是3月27日正式新出臺(tái)的稅收辦法對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，正是誘發(fā)其出賣(mài)資產(chǎn)的原因?！?p> 包括CHIP在內(nèi)的酒店以及老年公寓REIT 正是加拿大此次推出的新的REIT稅法的打擊范圍。27日的新稅法規(guī)定，那些從主動(dòng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)（active investment）中獲取主要收入的REIT將不會(huì)有資格成為REIT，因此他們也面臨收益結(jié)構(gòu)上的改變。

對(duì)于許多酒店REIT來(lái)說(shuō)，其收益的絕大部分來(lái)自于非地產(chǎn)傾向的收入，比如說(shuō)餐廳和客房服務(wù)的收入。老年公寓REIT則與它類(lèi)似，其從護(hù)理服務(wù)方面獲得的收益也被看作是主動(dòng)經(jīng)營(yíng)的收益。

CHIP的頭席財(cái)政官凱文·格雷頓（Kevin Grayston）就表示，“被財(cái)政部提議出的有關(guān)REIT的規(guī)則”如果生效的話(huà)，某酒店物業(yè)在2011年的時(shí)候也就是法律過(guò)渡期后，可能不在屬于REIT資產(chǎn)包了?！拔覀儗?duì)于酒店REIT得到了如此多的關(guān)注非常意外，對(duì)于我們，這種改變并沒(méi)有多少積極意義?！?p> 而有些公司則表示無(wú)論自己能否成為一個(gè)符合標(biāo)準(zhǔn)的REIT公司，都不重要，只要公司能夠?qū)⑺麄兊膫鶆?wù)和折舊刨除掉，稅收變化的打擊作用還是很小的。Chartwell Senior Housing REIT的總裁斯蒂芬（Stephen）就表示：“我們正在努力適應(yīng)，有能力將稅改帶來(lái)的損失控制在0%到5%之間?！?p> 轉(zhuǎn)型提上議事日程

盡管各家公司的接受能力不一，轉(zhuǎn)型則無(wú)疑成為新的稅法之下各個(gè)酒店以及老年公寓REIT需要解決的問(wèn)題。

加拿大地產(chǎn)協(xié)會(huì)（the Real Property Association of Canada）的主席邁克·布魯克斯（Michael Brooks）就對(duì)部分REIT的前途表示焦慮，“這個(gè)部分的REIT需要整合出一個(gè)新的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，不知道這些公司能否適應(yīng)新的規(guī)則以建立一個(gè)新的公司結(jié)構(gòu)。”

在多倫多股票交易場(chǎng)上還有另外三家酒店REIT，其中三家中的一家Legacy REIT，已經(jīng)開(kāi)始為自己的改變做準(zhǔn)備了。它的股份持有者喬治·亞莫揚(yáng)（George Armoyan）則在考慮是否退出。而格雷頓就將“轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)稱(chēng)作“是較后的救命稻草了”。

許多CEO私下里表示由于這項(xiàng)新的規(guī)定，酒店和老年公寓REIT很有可能就此消亡?！拔艺J(rèn)為，這是有可能的?！币粋€(gè)REIT不愿意透露姓名的頭席執(zhí)行官表示。

同時(shí)，新稅法中對(duì)于外資的持有比例進(jìn)行控制亦給各家公司的轉(zhuǎn)變提出了迫切的要求。27日規(guī)定，一只REIT不能擁有超過(guò)25%以上的資產(chǎn)來(lái)自加拿大以外的地區(qū)。一旦REIT超過(guò)此限制，它將會(huì)失去其在稅收方面的優(yōu)惠。

去年Summit Real Estate Investment Trust被ING澳大利亞地產(chǎn)以及荷蘭的合作伙伴收購(gòu)，而目前來(lái)自美國(guó)的地產(chǎn)信托公司REIT Ventas Inc.正展開(kāi)對(duì)Sunrise Senior Living的收購(gòu)，這些都引起了加拿大政府的關(guān)注。當(dāng)越來(lái)越多的境外投資者，尤其是澳大利亞和美國(guó)的投資者對(duì)加拿大公開(kāi)發(fā)行的REIT越來(lái)越感興趣的時(shí)候，對(duì)于外資的限制也自然在此次稅法的革新中得以表現(xiàn)。因此，如果仍想得到REIT在稅收方面的優(yōu)惠，外商投資份額占絕大部分的REIT也到了轉(zhuǎn)變資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的時(shí)候。

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加拿大REIT新稅收法案相關(guān)情況

新的稅收法案表示凡是符合要求的REIT均可得到稅收優(yōu)惠。

通常，如果滿(mǎn)足以下的情況，符合要求的REIT可得到稅收優(yōu)惠：

1.信托任何時(shí)候都不能擁有任何“非物業(yè)資產(chǎn)組合”，除了“符合要求的資產(chǎn)”（包括不動(dòng)產(chǎn)和證券）。

2.至少95%的信托收益來(lái)自于：房屋或者固定資產(chǎn)的租金；抵押利息；從房產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)中的處理上獲得的資本收益；分紅；版稅。

3.至少75%的信托收益來(lái)自于：加拿大的房屋或者固定資產(chǎn)的租金；加拿大的房屋或者固定資產(chǎn)的抵押利息；從加拿大的房產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)中獲得的稅后資本收益。

資料來(lái)源：加拿大財(cái)政部公告

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