國(guó)際金融危機(jī)的實(shí)際破壞力和心理影響力，出人意料。而這一切的源頭，卻是美國(guó)房?jī)r(jià)泡沫的破滅。雖然遠(yuǎn)隔重洋、經(jīng)濟(jì)環(huán)境懸殊，但中美兩國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，卻有某些相似之處，而且本輪美國(guó)房?jī)r(jià)下調(diào)時(shí)間早于國(guó)內(nèi)約兩年，這對(duì)于我國(guó)房?jī)r(jià)的走勢(shì)多多少少有些借鑒和啟示。

先說美國(guó)樓市吧。二戰(zhàn)后，在巨大的剛性需求

支持下，美國(guó)住房市場(chǎng)持續(xù)繁榮了20年左右。步入1970年代，在新增自住需求日益下降的情況下，美國(guó)政府和華爾街金融機(jī)構(gòu)不斷地通過金融創(chuàng)新，為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入流動(dòng)性，降低購(gòu)房成本，從而使美國(guó)樓市又保持了30多年的螺旋式上升，成功避免了類似德國(guó)或日本的房地產(chǎn)衰退。

二戰(zhàn)以來，美國(guó)樓市經(jīng)歷了五個(gè)周期性波動(dòng)，平均12年左右調(diào)整一次，每次的低谷期約兩年。1992年開始，美國(guó)房?jī)r(jià)開始了一輪為期十幾年的持續(xù)增長(zhǎng)，時(shí)間之長(zhǎng)為歷史所罕見。其間，2000~2001年受限于網(wǎng)絡(luò)神話破滅和“9·11事件”，樓市增幅有所下滑，但低迷程度遠(yuǎn)小于其他幾次低谷期。

美國(guó)標(biāo)普公司的十大城市房?jī)r(jià)指數(shù)2006年6月達(dá)到較高點(diǎn)，其后開始回落，開始幾個(gè)月是不足1%的月度負(fù)增長(zhǎng)，2007年的部分月度跌幅擴(kuò)大至1%以上，2008年10月下跌幅度進(jìn)一步提高至2.1%，同比2007年10月下跌19.1%，比2006年6月較高點(diǎn)下降24.86%——這么大的跌幅為二戰(zhàn)之后見所未見。這表明，美國(guó)房?jī)r(jià)從2006年下半年下跌以來，情況越來越糟，并且目前仍不知還會(huì)跌多久、跌多深。

接下來，觀察一下我國(guó)樓市與房?jī)r(jià)的演變情況。由于市場(chǎng)化水平很低，1998年住房制度改革以前的樓市周期并不明顯，且沒有很大的研究?jī)r(jià)值。1998年之后，我國(guó)樓市持續(xù)增長(zhǎng)，尤其是2003~2007年，市場(chǎng)繁榮，房?jī)r(jià)漸漸偏離正常軌道，部分城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)泡沫。我國(guó)這輪房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，在時(shí)間上與美國(guó)基本同步，房?jī)r(jià)漲幅則遠(yuǎn)超美國(guó)，但考慮到我國(guó)住宅市場(chǎng)的繁榮主要由剛性需求支撐——與二戰(zhàn)后美國(guó)樓市“黃金20年”相似，所以我國(guó)的房?jī)r(jià)泡沫明顯小于美國(guó)。

然而，只要是泡沫，必然會(huì)破滅，區(qū)別在于破滅的時(shí)間點(diǎn)和方式。2007年第四季度開始，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整的跡象，2008年上半年，全國(guó)房屋成交量明顯下滑，而房?jī)r(jià)頑強(qiáng)地堅(jiān)持在高位，直到2008年8月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋價(jià)格指數(shù)環(huán)比增幅才由正逆轉(zhuǎn)為-0.1%，表明全國(guó)房?jī)r(jià)正式出現(xiàn)“拐點(diǎn)”。接下去，9月、10月、11月、12月房?jī)r(jià)環(huán)比增幅依次為-0.1%、-0.3%、-0.5%、-0.5%，房?jī)r(jià)下跌呈加速趨勢(shì)。

那么，2009年乃至今后兩年中國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)若何？美國(guó)房?jī)r(jià)此次下跌幅度這么大，除了泡沫本身，還與金融體系整個(gè)潰不成軍和經(jīng)濟(jì)衰退有關(guān)。同樣，我國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)也受國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)下行的影響，可以預(yù)料，今后兩三年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)都將為“保八爭(zhēng)九”而苦戰(zhàn)，房?jī)r(jià)想要止跌回升，壓力甚大。美國(guó)房?jī)r(jià)至今已下跌二年半，還看不到底部，我國(guó)房?jī)r(jià)才下跌五個(gè)月，想要回暖，何其難。筆者的看法是，2009年我國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)部分月份的跌幅將擴(kuò)大至1%以上——與美國(guó)下跌的年(2007年)相似，由于我國(guó)房?jī)r(jià)泡沫小于美國(guó)，月度跌幅不太可能超過2%(部分城市除外)；之后，房?jī)r(jià)跌幅將減小，并步入盤整階段，那將是2010年的事了。

(上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng))

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