去年下半年以來，全球商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的衰退開始加速，在資本價(jià)值和租金雙雙下跌的影響下，新興市場(chǎng)的處境尤為艱難。根據(jù)特許測(cè)量師學(xué)會(huì)(Rics)之前發(fā)布的全球房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告：今年季度資本價(jià)值下滑速度加快，同時(shí)，幾乎世界所有國(guó)家的租金都出現(xiàn)下滑。

與那些希望中國(guó)可以成為此輪經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇“領(lǐng)頭羊”的從業(yè)者一樣，商業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)公司仲量聯(lián)行亞太區(qū)頭席執(zhí)行官Alastair　Hughes也對(duì)中國(guó)樓市寄予厚望。在接受CBN記者少有專訪時(shí)，他明確表示，中國(guó)樓市的復(fù)蘇可能帶來整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的整體回暖。事實(shí)上，這正是現(xiàn)在一片慘淡的亞太市場(chǎng)較急于看到的。

CBN記者：是什么導(dǎo)致了上一輪全球的房地產(chǎn)泡沫，以至于到現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域仍停滯不前？

Alastair：在2007年年中，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)形勢(shì)高亢，企業(yè)大膽擴(kuò)張，招兵購(gòu)馬，紛紛搬入更大更好的辦公樓，這都導(dǎo)致租金飛漲。企業(yè)可獲得的“便宜的貸款”成為上一輪高速擴(kuò)張的罪惡之源。

以前銀行直接按照房屋估值發(fā)放貸款，這意味著，一幢價(jià)值100萬元的公寓，購(gòu)家只需10萬元的自有資金，剩下的90萬元是通過銀行獲取的便宜貸款。

金融危機(jī)下，當(dāng)這幢100萬元的公寓縮水至90萬元時(shí)，10%的價(jià)值縮水將意味著購(gòu)家失去了所有的自有資金，而假設(shè)縮水30%呢？通常來說，購(gòu)家會(huì)直接把鑰匙放在銀行家的面前，說一句“歸你了”。銀行此時(shí)大呼上當(dāng)，他們所“借”出去的90萬元縮水到70萬元，甚至更低。在這條利益鏈上，銀行成了較慘的輸家。

一直到現(xiàn)在，相較于住宅貸款的順暢，銀行依然對(duì)購(gòu)購(gòu)商業(yè)物業(yè)的放貸持有高度的懷疑態(tài)度——在中國(guó)也是如此。

CBN記者：較近半年以來亞太地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)如何，不同的國(guó)家和地區(qū)市場(chǎng)差別又何在？

Alastair：這是自1940年以來頭度全球性的經(jīng)濟(jì)衰退，亞太地區(qū)的辦公租金平均下調(diào)了30%到60%，物業(yè)價(jià)值下跌了25%到50%。而在此之前，很多的衰退以及物業(yè)價(jià)值的下調(diào)都只發(fā)生在部分國(guó)家和地區(qū)。

令人擔(dān)憂的是，現(xiàn)在亞太部分國(guó)家和地區(qū)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)還沒有實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的恢復(fù)。在新加坡，受限于金融系統(tǒng)一蹶不振、油價(jià)下跌、進(jìn)出口萎靡，房地產(chǎn)市場(chǎng)也在走低。同時(shí)還有90萬平方米的新建寫字樓物業(yè)等待上市。所以，在過去的6個(gè)月間，新加坡寫字樓租金狂瀉60%。

同樣正在經(jīng)歷寫字樓供應(yīng)放大的還有中國(guó)上海，這也是上海在此前半年為何辦公樓租金下跌的原因所在。

CBN記者：現(xiàn)在的亞太商業(yè)辦公樓市場(chǎng)處于一個(gè)怎樣的調(diào)整期，何時(shí)“見底”？

Alastair：沒人說得清我們現(xiàn)在到哪兒了，是拋物線的底端，還是左邊，或是右邊。但不管怎樣，我們就是在拋物線下面那個(gè)“盆地”的方位。

每個(gè)國(guó)家和地區(qū)“見底”的時(shí)間不盡相同。相比我們對(duì)北京明年寫字樓租金調(diào)整即將見底、租金整體下調(diào)較高四成的預(yù)測(cè)，上?！耙姷住钡臅r(shí)間節(jié)點(diǎn)可能將被推遲到2012年，整體寫字樓租金跌幅可能高達(dá)45%到55%。

新加坡所處的境地就悲慘多了。這個(gè)國(guó)家大約可以于2011年調(diào)整到位，到時(shí)候的租金下調(diào)幅度將較高達(dá)八成，屆時(shí)的物業(yè)價(jià)值的整體調(diào)整也將在縮水60%到70%之間。

CBN記者：中國(guó)這一波樓市反彈是否會(huì)對(duì)亞太以及全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇有負(fù)面影響？

Alastair：為什么要這么說呢？樓市購(gòu)家的活躍起碼表明大家對(duì)于樓市的信心，沒人會(huì)在不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格一瀉千里時(shí)購(gòu)入物業(yè)，難道不是這么個(gè)邏輯嗎？況且現(xiàn)在住宅回暖，雖然商業(yè)物業(yè)仍沒有出現(xiàn)大舉反彈。

無論如何，中國(guó)現(xiàn)在正在經(jīng)歷的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇產(chǎn)生了龐大的需求，這為亞太區(qū)其他國(guó)家創(chuàng)造出無盡的商機(jī)，令他們的服務(wù)業(yè)有生存與發(fā)展的空間，從而抵消歐美經(jīng)濟(jì)衰退所產(chǎn)生的巨大缺口。這對(duì)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)來說有利無弊。

所以現(xiàn)在歐美的購(gòu)家也在尋求購(gòu)購(gòu)中國(guó)的物業(yè)，這是因?yàn)椤爸衅凇笨磥硪欢ㄊ呛玫?，也就是說，只要不是“賭博式”的購(gòu)入，5年后物業(yè)價(jià)值一定會(huì)有所提升。

(作者：郝倩)

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