在關(guān)于目前樓市現(xiàn)狀與預(yù)測(cè)的諸多文章中，可以簡(jiǎn)單分為：一部分是激進(jìn)派（過(guò)激言論代表必漲或必跌），另一部分只是代表了某一方的利益或者說(shuō)某一方利益的寫手。看過(guò)這篇文章后自認(rèn)為還算是比較客觀公正的，還寫了一點(diǎn)感想。 　　新政“重錘敲打” 海南樓市驚現(xiàn)八宗罪 　　2010年4月，房?jī)r(jià)暴漲到無(wú)可忍受后，房地產(chǎn)調(diào)控的達(dá)摩克斯利之劍終于落下。4月15日至17日，國(guó)務(wù)院在短短三天之內(nèi)，連發(fā)三道政令降溫樓市，頻率之密、力度之大、涉及面之廣、始料未及，堪稱史上較嚴(yán)厲的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。房產(chǎn)新政的強(qiáng)力組合拳，轉(zhuǎn)眼已經(jīng)過(guò)去一月有余，而海南房產(chǎn)新政自5月1日開(kāi)始正式實(shí)施后，也即將迎來(lái)自己的滿月，目前海南樓市實(shí)況，又是如何呢?房?jī)r(jià)是否在這一輪新政中得到了抑制并開(kāi)始下滑呢?下面我們細(xì)數(shù)新政給海南樓市帶來(lái)的八大“罪狀”。 　　新政宗罪：恐慌性拋售 　　一季度海南完成商品房銷售面積295.39萬(wàn)平方米，銷售面積增速221.7%，商品房銷售額為286.34億元，同比增幅達(dá)381.2%。在經(jīng)過(guò)3個(gè)月的“猛漲”后，海南樓市也進(jìn)入調(diào)整期。在經(jīng)“國(guó)十條”重錘敲打，醒過(guò)來(lái)的海南樓市投資客撤離、觀望態(tài)勢(shì)濃厚。 　　由于銷售策略調(diào)整，原本預(yù)定的開(kāi)盤時(shí)間有所變動(dòng)，價(jià)格暫時(shí)還沒(méi)有出來(lái)，目前正在進(jìn)行預(yù)約登記，將在開(kāi)盤時(shí)間確定之后再行公布?！焙？谝患覙潜P銷售經(jīng)理表示。與開(kāi)發(fā)商事實(shí)上的“捂盤”反其道而行之的是海南已有不少投資客開(kāi)始拋盤。新房銷售也遭遇“量?jī)r(jià)齊跌”。“不少投資客開(kāi)始拋盤，卻找不到接盤者，目前三亞交易量極少;不少開(kāi)發(fā)商推遲開(kāi)盤的同時(shí)，一手房也開(kāi)始打折?！焙？谑幸患曳康禺a(chǎn)中介的置業(yè)顧問(wèn)表示。 　　“玩的就是擊鼓傳花的游戲?，F(xiàn)在調(diào)控趨緊，海南部分炒房客認(rèn)為房?jī)r(jià)已瀕臨制高點(diǎn)，遂恐慌性拋售手中房源。該是撤離的時(shí)候了?！痹谏钲谝呀?jīng)賣出了部分存量房產(chǎn)的宋明表示。 　　評(píng)：已經(jīng)連續(xù)三年去房交會(huì)，今年五一也不例外，感覺(jué)與往年有所不同的是看房量明顯減少，展示樓盤中80%都未開(kāi)盤，給出的答復(fù)是可能是下半年，具體開(kāi)盤時(shí)間還沒(méi)定，價(jià)格也未定，開(kāi)發(fā)商在觀望中不忘宣傳造勢(shì)與積累客戶。房交會(huì)的天人流量比天更少，部分售樓小姐們已經(jīng)懶懶地坐在接待桌前了。話外音：我也是一名銷售人員，一手二手都涉水過(guò)，深感大環(huán)境對(duì)從業(yè)者尤其銷售人員的影響是很大的。 　　新政宗罪：“賣租族”興起 　　受房產(chǎn)新政影響，海南樓市經(jīng)過(guò)“瘋狂”漲價(jià)期后歸于平靜，部分椰城市民擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)一步下跌，選擇把房子賣掉，改為租房子住，擺脫“房奴”的行列，加入“賣租族”。 　　市民何先生去年年底在?？诖髨@路三林怡和園以每平方3900元的價(jià)格購(gòu)了一套60多平米的房子，此后房?jī)r(jià)一路狂飆，一度漲到11000多元一平米。受房產(chǎn)新政影響，較近何先生的房產(chǎn)降到了8000元一平米，因擔(dān)心自己的房產(chǎn)會(huì)進(jìn)一步縮水，上個(gè)月何先生果斷出手，以每平方8100元的價(jià)格賣掉了自己的房子。何先生說(shuō)：“賣房賺了20多萬(wàn)，我現(xiàn)在在外面花600塊一個(gè)月租了個(gè)一房一廳的房子，也沒(méi)有還按揭的壓力，日子過(guò)得那叫一個(gè)‘美’?！? 　　針對(duì)“賣租族”現(xiàn)象，有專家就認(rèn)為，“賣租族”的出現(xiàn)除了反映出人們住房觀念的改變，較近的房?jī)r(jià)下跌趨勢(shì)也是“賣租族”增多的“催化劑”。 　　評(píng)：這種人群我也見(jiàn)過(guò)，可能沒(méi)這個(gè)運(yùn)氣好。有個(gè)客戶購(gòu)了天騁康都的小戶型，由于對(duì)未來(lái)不看好，預(yù)期下降，委托我?guī)退D(zhuǎn)手，只賺個(gè)辛苦費(fèi)就行了。呵呵，投資的壓力也不小。不過(guò)對(duì)于在租及欲租的普通老百姓來(lái)說(shuō)，期望的只是房租不要猛漲，沒(méi)這些壓力。 　　新政第三宗罪：誤傷剛性需求 　　新政中嚴(yán)厲打擊的一項(xiàng)內(nèi)容有關(guān)于二套房的房貸，可是二套房如何鑒定，成為非議焦點(diǎn)。日前，銀監(jiān)會(huì)對(duì)二套房的鑒定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了“顛覆性”的調(diào)整，將過(guò)去以是否發(fā)生銀行貸款為標(biāo)準(zhǔn)改為以家庭為單位來(lái)看是否擁有住房。 　　新政給目前看上去已經(jīng)“有的住”的家庭帶來(lái)問(wèn)題?！坝械淖　本涂梢粤藛?這是不少人看到這個(gè)政策時(shí)產(chǎn)生的疑問(wèn)。例如在房改之前從單位獲得一套小房的家庭目前面臨改善型需求，在2009年尚被鼓勵(lì)，如今已變成抑制對(duì)象。筆者在國(guó)貿(mào)某房產(chǎn)中介看到王小姐，她說(shuō)自己今年7月份要結(jié)婚，原本想購(gòu)房子。但是新政出來(lái)后，王小姐就開(kāi)始猶豫了，“現(xiàn)在房貸上調(diào)，每月就得多淘好些錢，很不劃算?！痹谥薪槔锩悦Ａ艘魂嚭?，較后王小姐果斷地表示：房?jī)r(jià)不穩(wěn)定，暫時(shí)不購(gòu)了，婚期也打算要延后了。 　　評(píng)：剛性需求的誤傷一方面是國(guó)家政策帶來(lái)的，另一方面我覺(jué)得房?jī)r(jià)的瘋漲傷害的剛性需求要比前者大得多。原來(lái)工作收入穩(wěn)定暫時(shí)購(gòu)不起房的人群想想努力下購(gòu)房還是有望的，房?jī)r(jià)瘋漲一番后購(gòu)房希望渺茫；原來(lái)按揭購(gòu)得起房的一部分人這下子連做房奴的資格都沒(méi)有了。不管怎么說(shuō)，日子還得過(guò)，生活中的愛(ài)情、友情、親情的溫暖還是要享受的，購(gòu)不起就暫時(shí)租吧，購(gòu)了或許還沒(méi)現(xiàn)在的日子舒坦。 　　新政第四宗罪：政策空子 　　一個(gè)政策出臺(tái)在實(shí)際操作中就會(huì)遇到這樣那樣的問(wèn)題，如何在實(shí)踐中規(guī)避這些問(wèn)題，也是新政無(wú)法逃避的一個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。隨著新政出臺(tái)，由于新政對(duì)二套房的限定與家庭掛鉤，因此有些夫妻可能會(huì)通過(guò)離婚的方式達(dá)到一人購(gòu)一套房的目的。各地鬧起“假離婚”的風(fēng)波，這不僅是對(duì)新政漏洞的一個(gè)極大諷刺，也成了一個(gè)笑話般地存在。 　　評(píng)：一直覺(jué)得這樣的笑話只會(huì)存在于電視或報(bào)紙新聞里，沒(méi)想到前幾天還真遇到一個(gè)。浙江人，兩年前在?？谝呀?jīng)購(gòu)了幾套房投資，因?yàn)橹耙岳掀诺拿忠呀?jīng)做了兩套按揭，現(xiàn)在還欲將炒房進(jìn)行到底以男方名義再做一套按揭，遇到國(guó)家政策按揭以家庭為單位，為達(dá)到更好的炒房目的，二人離婚，但無(wú)名有實(shí)。手續(xù)是她們的朋友 的，我問(wèn)，**年紀(jì)也不小了，就不擔(dān)心她老公離了再找一個(gè)？答曰：之前的兩套本本都是寫的她的名字，拴在一根繩子的兩只螞蚱，能飛多遠(yuǎn)？ 　　新政第五宗罪：治標(biāo)不治本 　　百姓都期盼著新政能使房?jī)r(jià)真正的降下來(lái)，但眼下看來(lái)，我們的新政只是非常時(shí)期的非常手段。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，在諸多促使房?jī)r(jià)繼續(xù)暴漲的制度性因素尚未得到根本解決的情況下，這些政策遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以讓房?jī)r(jià)回歸理性軌道。與土地財(cái)政密切相關(guān)的分稅制，與炒房需求興盛相關(guān)的狹窄投資機(jī)制，與畸形增長(zhǎng)結(jié)構(gòu)相伴隨的GDP考核機(jī)制，這三大制度新因素如果不能有徹底性的變革，就難有健康的、平穩(wěn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。顯然，這種治標(biāo)不治本的政策是無(wú)法長(zhǎng)期維計(jì)的。 　　評(píng)：要探討這些涉及的面就深了廣了，國(guó)家的稅收、百姓的合法投資、政府的績(jī)效等等方面。由于這些機(jī)制的穩(wěn)固性，一朝一夕不可能改革，所以國(guó)家出臺(tái)的這些政策在抑制房?jī)r(jià)上漲的速度的同時(shí)，也難起到解決住房問(wèn)題的根本性作用。但我們?nèi)詫?duì)新政歡欣鼓舞，的預(yù)期是房?jī)r(jià)有所回落，也不強(qiáng)求到國(guó)家和政府不希望看到的崩盤局面。房子是商品，所以是市場(chǎng)問(wèn)題；但同樣不可忽視的它也是民生問(wèn)題，所以任志強(qiáng)遭“扔鞋”我覺(jué)得也是一場(chǎng)好戲。 　　新政第六宗罪：觀望彌漫 　　本次調(diào)控政策力度之嚴(yán)厲嚴(yán)格可謂。種種跡象顯示，本輪政策尤其是4月中的“國(guó)十條”已使全國(guó)樓市進(jìn)入觀望期，不僅購(gòu)房者與供房者在觀望，政策部門也在觀望樓市走向。房地產(chǎn)新政的出臺(tái)，讓人們對(duì)房?jī)r(jià)的下跌產(chǎn)生了希望。但是目前海南樓市只是成交量出現(xiàn)大幅萎縮，價(jià)格上并沒(méi)有出現(xiàn)明顯的松動(dòng)跡象，購(gòu)賣雙方“互不相讓”，這在某種程度上加劇了市場(chǎng)的觀望氛圍。 　　但是，也有“嘴硬”的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：“對(duì)于海南目前的樓市現(xiàn)狀，很多開(kāi)發(fā)商普遍認(rèn)為本次新政調(diào)控對(duì)海南樓市走勢(shì)影響不大。目前是海南樓市的傳統(tǒng)上的淡季，所以相對(duì)比較清冷，但并非新政出臺(tái)所造成?！? 　　誰(shuí)知道呢，是吧? 　　評(píng)：春江水暖鴨先知，一線的銷售人員可能較有感觸。近期踩過(guò)新盤，家家門可羅雀。銷售業(yè)績(jī)直線下滑。以前所在的公司四月份銷售兩套，5月份到目前為止零雞蛋。相當(dāng)初我剛開(kāi)始做銷售菜鳥一只也不會(huì)拿淡季說(shuō)事兒，這次的清冷未免有點(diǎn)過(guò)頭了。一手房觀望情緒很濃，二手房也不例外，從某些程度上那來(lái)講，二手市場(chǎng)更是樓市的風(fēng)向標(biāo)。目前二手中介公司成交量低迷，成交價(jià)格遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)，一方面與?？谟旰蟠汗S的中介公司數(shù)量有關(guān)，一方面同樣地受到新政影響。 　　新政第七宗罪：銷售低迷價(jià)格堅(jiān)挺 　　海南房產(chǎn)新政下，時(shí)間受到影響的海南商品房市場(chǎng)的銷量。自房產(chǎn)新政開(kāi)始實(shí)施后，海南房產(chǎn)區(qū)域?？诤腿齺喌某山涣吭诓粩嘞禄瑤缀醯帘c(diǎn)。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，三亞商品房市場(chǎng)5月中旬105套，環(huán)比5月上旬下滑8.7%;而?？诜矫妫瑥南嚓P(guān)政府網(wǎng)站上公布信息統(tǒng)計(jì)信息顯示，上周?？诔山涣?jī)H為46套。雖然目前海南樓市只是成交量出現(xiàn)大幅萎縮，價(jià)格上并沒(méi)有出現(xiàn)明顯的松動(dòng)跡象，據(jù)筆者走訪目前海口在售樓盤處了解，只有1家樓盤的銷售均價(jià)起步在10000元/平米以下，三亞周邊區(qū)域某樓盤開(kāi)盤更是比前期產(chǎn)品“堅(jiān)挺”了5000元每平米。 　　海南樓市為何價(jià)格仍然堅(jiān)挺?對(duì)此，有海南房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士分析，頭先是海南新政的力度，相對(duì)北京、上海、深圳等國(guó)內(nèi)一線城市來(lái)說(shuō)要 “溫柔”得多，這種“溫柔版”的海南新政，自然無(wú)法對(duì)海南房?jī)r(jià)產(chǎn)生快速的影響，而且目前海南房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，基本還能夠撐得住并進(jìn)行觀望，因此海南房?jī)r(jià)還無(wú)法在短期內(nèi)出現(xiàn)急速下滑。 　　評(píng)：目前的有價(jià)無(wú)市是不爭(zhēng)的事實(shí)，說(shuō)有價(jià)無(wú)市未免還溫柔了點(diǎn)。但海南的新政力度確實(shí)不如北京上海的大城市，所以投資客在觀望，開(kāi)發(fā)商也在觀望，去年賺的干糧還能撐一撐，不過(guò)干糧還能成多久，能不能過(guò)冬，無(wú)法預(yù)料。只是不會(huì)樂(lè)觀，國(guó)家隨時(shí)再下一劑猛藥就會(huì)導(dǎo)致部分開(kāi)發(fā)商無(wú)還手之力了。所以，誰(shuí)路都要悠著點(diǎn)。 　　新政第八宗罪：海南股暴跌 　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2月5日達(dá)到今年高點(diǎn)后，海南股便出現(xiàn)不同幅度的下跌，并先于A股開(kāi)始大幅調(diào)整，截止5月7日，前期漲幅的*ST羅頓位居海南板塊跌幅榜頭位，跌幅達(dá)46%，幾近腰斬。統(tǒng)計(jì)顯示，位居海南板塊跌幅前列的分別為*ST羅頓、海南高速、海德股份、*珠江、*ST筑信，跌幅均超過(guò)30%。值得注意的是，其全部為地產(chǎn)概念股，正是借著海南房地產(chǎn)市場(chǎng)快速上漲的東風(fēng)，這些股票水漲船高。而如今下跌也和地產(chǎn)息息相關(guān)

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