“海南樓市”在經(jīng)歷了“金九”的圓夢之后，“銀十”的期盼被無情的成交量打回現(xiàn)實。一直打著“國際旅游島”幌子的海南開發(fā)商可謂鉚足了勁，能夠挖掘的前景幾乎被全部甚至是過度挖掘與粉飾，可以說，在部分區(qū)域，未來五年甚至是十年的利好已經(jīng)被透支殆盡。 　　縱觀海南樓市，自2010年初起，從國際旅游島一輪熱炒之后，房價大踏步走上了一個新的臺階，并已開始畸形發(fā)展。國際旅游島獲批之初，以投資與投機為先鋒的購房者掀起了一輪未有的搶房潮，致使海南房價一如火箭升天，上天之后，便繼續(xù)著自圓其說式的“價值顯現(xiàn)”與“價值預(yù)期”的謬論，沒有幾人愿意承認(rèn)價值應(yīng)該回歸的現(xiàn)實。 　　自今年３月起的海南樓市便開始走向沉寂，于是，下半年急得紅了眼的大部分開發(fā)商都在期盼著“金九銀十”為他們奉上一份大餐。然而，“金九”也只是個別城市的個別樓盤收效較好，“銀十”被一場所謂“五十年一遇”的大雨徹底沖垮。在這個過程中，我們透過數(shù)據(jù)分析海南樓市，便不再如有些專家所說的依托得天獨厚的自然環(huán)境與“國際旅游島”的利好，就能夠融化海南樓市的堅冰。我們更可以看出，海南樓市也要遵循市場規(guī)律，不論你有千萬種企盼的理由，都要直面市場的無情。 　　從海南下半年市場成交量略有反彈以來，我們可以看出瓊海、?？诔闪撕Ｄ蠘鞘械摹皟芍И毿恪?，成交量屢屢領(lǐng)跑于整個海南市場，我們便能夠發(fā)現(xiàn)這樣幾個問題： 　　，高端房產(chǎn)價格透支，需要市場消化。海南一般的高端房產(chǎn)大多集中于濱海區(qū)域，而濱海區(qū)域之開發(fā)商的價格預(yù)期也隨著市場的變化與土地資源的稀缺而愈發(fā)膨脹。他們的糾結(jié)之處在于，海南濱海土地越來越稀缺，土地價格連年暴漲，大規(guī)模的、有資金實力的開發(fā)商都在備戰(zhàn)土地升值，而非房產(chǎn)升值，他們并不急于大量開發(fā)與出售，尤其是一級開發(fā)商表現(xiàn)更為明顯，這一點從中糧、魯能、中信、富力、雅居樂等一些公司的操作上可以看出一點端倪，致使本就稀缺的濱海土地放慢腳步開發(fā)，用時間來消化當(dāng)前的價格泡沫，并用拖延時間的辦法來制造稀缺，期待”饑餓式“的市場反彈，進(jìn)而締造。而這類濱海區(qū)域項目仍然有一部分開發(fā)商被擠在狹縫之中，這些便是諸如陵水、福灣、海棠灣等距離城市較遠(yuǎn)，不能享受城市配套的中小型開發(fā)商，他們資金實力不足，依賴于一兩個項目的滾動開發(fā)來實現(xiàn)公司成長，似這類公司項目開發(fā)進(jìn)度受資金壓力影響，一方面需要盡快資金回籠，另一方面又被當(dāng)初“國際旅游島”獲批后的熱潮將房價拉至消費者短期不能接受的高位，加之宏觀調(diào)控政策的堅決收緊，使這些開發(fā)商既不能忍痛降價銷售，處于進(jìn)退兩難的境地，明知道房價還有上升空間，卻無法正視當(dāng)前的滯銷與價格透支的現(xiàn)實，更無法解決自身成長的實質(zhì)問題，于是成交量下滑便也成了見怪不怪的事了。他們一方面充當(dāng)了這些未成熟區(qū)域的“開荒者”，另一方面又成了該區(qū)域中大中型開發(fā)商的墊腳石，待他們將區(qū)域做熟，大型開發(fā)商便已到了批量上市的時機。這是區(qū)域市場博弈的結(jié)果，中小型開發(fā)商如果不能解開這個困局，則永遠(yuǎn)要被大中型開發(fā)商牽制與利用。結(jié)果自己的辛苦努力，換回的卻是大型規(guī)模型開發(fā)商的守株待兔。 　　，同類產(chǎn)品價格形成梯度，使價格高位者身陷兩難。對于海南來說，如果不是一線濱海區(qū)域，則養(yǎng)生度假的價值差異便不是太大，區(qū)域差別與價格差異兩相對比，價格仍然是要素，這一點從今年慘淡的海南市場成交結(jié)構(gòu)來看已經(jīng)一清二楚。同樣是城市配套樓盤，我們能夠看到瓊海與?？诘某山涣烤佑诟呶唬齺喅菂^(qū)樓盤的“價格”對比還有一定差距，在一定程度上看便是?？谂c瓊海城區(qū)樓盤的價值向三亞靠攏。而反觀三亞城區(qū)的居住條件與生活質(zhì)量，實際同?？谶€是無法對比，于是海口便出現(xiàn)了如國興大道的海闊天空開盤熱銷盛況，又有瓊海逆市暢銷名不見經(jīng)傳的陸邦榮華園。從這個意義上講，擠在狹縫中的城市開發(fā)商便有兩種：一種是規(guī)模較大，分期開發(fā)，上一輪價格上沖時沖過了頭，留下剩余項目，價格上不去、下不來；另一種是久夢不醒，仍然沉迷于高利潤當(dāng)中的新盤，因老板的貪欲導(dǎo)致價格定位處于較為尷尬的位置，總認(rèn)為自己的項目不比別人差，在階段性供過于求的市場背景下，這些樓盤在性價比的比拼下敗下陣來，導(dǎo)致成交慘淡。 　　第三，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，價格成競爭因素。雖然海南總體上來說，中長期價格依然堅挺，但對于很多前期已經(jīng)賺了大錢的開發(fā)商便無法接受低于先前利潤率水平的現(xiàn)實。土地價格上漲了，很多老板還是要求經(jīng)理人一個雷打不動的指標(biāo)，價格一定不能低于某某標(biāo)準(zhǔn)，恰恰是因為這一點，使這些開發(fā)商自己將自己塞進(jìn)了狹縫，動彈不得。比如陵水、海棠灣、萬寧、文昌、、福灣、博鰲等地的房地產(chǎn)開發(fā)，其實質(zhì)都是在拼豪華、拼規(guī)模、拼包裝，拼地理位置，而真正內(nèi)在的價值反映在市場上，便是價值的回歸，否則，我們便看不到萬寧與博鰲、?？谖骱０兜鹊貫I海房產(chǎn)的價量雙雙反彈。 　　第四，后進(jìn)城市以低價位獲得市場支撐，分流先進(jìn)城市同質(zhì)樓盤客戶資源。這點更是得到了市場的驗證，我們看０６、０７年的瓊海、五指山，０９年的萬寧、文昌，均是樓盤質(zhì)素不差，卻在價格上占了十足優(yōu)勢而在全國一炮打響。同樣是濱海樓盤，瓊海博鰲同三亞一線海景樓盤價格相差萬元以上，競爭之初更是價差達(dá)２萬元不止，這便造成了部分自認(rèn)為“先進(jìn)”的城市中，一部分開發(fā)商找不到自己的定位，沒有認(rèn)識到“大海南”競爭的大幕即將拉開，未來可能風(fēng)險更大。 　　于是，我們不難得出結(jié)論，拿海南的自然優(yōu)勢與國際旅游島說事可以，這也是傻子都看得出來的價值預(yù)期，但我們必須清醒地認(rèn)識到，開發(fā)商要自己思量是否能夠挺得過資金鏈這道關(guān)，如果能夠堅持過去，問題不是很大，海南房產(chǎn)價格畢竟有國內(nèi)二三線城市價格補漲與國內(nèi)中長期通貨膨脹的預(yù)期支撐。那么，處在狹縫當(dāng)中的開發(fā)商，就只能是多多注意自己的身體，看能否承擔(dān)如此大的競爭壓力，能否經(jīng)得起市場競爭的推敲，否則，就不要整天受那些“不差錢”的大開發(fā)商的忽悠，因為在這些上市公司、國企等大中型企業(yè)面前，他們是以時間換空間，而中小型企業(yè)成長的頭要前提是現(xiàn)金流，是資金的快速滾動，否則，在土地開發(fā)兩年大限中，又何以生存？否則，這些開發(fā)商老板為何屢屢給經(jīng)理人下任務(wù)，一定要在某某階段銷售多少多少呢？ 　　總之，隨著東線輕軌年底前的即將開通，大海南的競爭格局已經(jīng)基本形成，那些較前位的，包括拿地成本極高的開發(fā)商便更應(yīng)該謹(jǐn)慎了，因為后進(jìn)城市可能在當(dāng)前宏觀調(diào)控及市場慘淡的階段性歷史時期占據(jù)完全的成本優(yōu)勢，搶占完全的先機。“金九”期間，三亞成交均價僅在8500元上下，瓊海也僅為5100元左右，這足以驗證當(dāng)前市場仍然以中低端房產(chǎn)成交為主，但這只反映了成交結(jié)構(gòu)上的問題，萬萬不可將其視為海南房產(chǎn)價格的下調(diào)，真正的處于狹縫當(dāng)中的開發(fā)商的降價腳步還沒有開始，今后是否會出現(xiàn)普遍降價潮，還要看他們能否解決資金問題。而對于消費者來講，還是要擦亮眼睛，找到真正的價值，不要被廣告宣傳所誤導(dǎo)，海南還是有相當(dāng)多的樓盤是投資價值的，而讀過本人文章的人也不要片面認(rèn)為本人一直在看空海南樓市，本人只是結(jié)構(gòu)性的看空，中長期的海南房產(chǎn)價值依然存在，問題是你選什么樣的樓盤與房子。 [免責(zé)聲明：本文僅代表作者個人觀點，與南海網(wǎng)-地產(chǎn)海南無關(guān)。其原創(chuàng)性以及文中陳述文字和內(nèi)容未經(jīng)本網(wǎng)核實，對本文以及其中全部或者部分內(nèi)容、文字的真實性、完整性、及時性本網(wǎng)不作任何保證或承諾，請網(wǎng)友僅作參考，并請自行核實相關(guān)內(nèi)容。]

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！