近二年來，海南旅游房地產(chǎn)在“國際旅游島”利好的召喚下，在海南國際旅游島新一輪的整體規(guī)劃下，以及4月以來政策調(diào)控的影響，傳統(tǒng)旅游房地產(chǎn)正處在競爭與飽和狀況，市場已面臨著重新洗牌所帶來的極大威脅。在樓市低迷情況下，如何探索地產(chǎn)投資開發(fā)的新模式，如何使旅游房地產(chǎn)開發(fā)投資價(jià)值化，是當(dāng)?shù)卣c眾多開發(fā)商較關(guān)心的話題與思想，特別是樓市不好的時(shí)候各開發(fā)商、商貿(mào)集團(tuán)、財(cái)團(tuán)轉(zhuǎn)向的投資方向，海南旅游房地產(chǎn)應(yīng)如何轉(zhuǎn)型，這就是一個(gè)新的課題，新型“旅游商業(yè)地產(chǎn)”是今后海南旅游房地產(chǎn)發(fā)展的方向。， 　　說到“旅游商業(yè)地產(chǎn)”還是一個(gè)新名詞，在眼花繚亂的市場面前以及大批房地產(chǎn)層出不窮的開發(fā)模式下，我作為旅游房地產(chǎn)的操盤職業(yè)經(jīng)理人，從業(yè)以來一直站在市場的較前沿，見證著海南近十幾年來房地產(chǎn)投資風(fēng)暴，經(jīng)歷了起起落落成與敗，觸目驚心的投資與風(fēng)險(xiǎn)，比如：93年海南房地產(chǎn)泡沫就是歷史見證，大批開發(fā)企業(yè)在此時(shí)損失成千萬上億元的資金，卻換來是一堆鋼筋水泥“半拉子”工程。自己多年來的積累化為烏有，也給社會帶來嚴(yán)重影響，特別是自己失足成了千古恨。 　　在今天房地產(chǎn)成熟過程中，可以分析為“盲目開發(fā)”，從根本上不懂得項(xiàng)目前期的市場調(diào)查與定位，并沒有可行性的操作模式。今天在博客中瀏覽了萬志兵的“2010年新型商業(yè)地產(chǎn)”后，不由而生了旅游房地產(chǎn)的商業(yè)模式，單是商業(yè)地產(chǎn)這十年在中國已形成了規(guī)范的模式，但在旅游房地產(chǎn)下商業(yè)地產(chǎn)就與其不同，在此我想與大家分享一下我個(gè)人的看法。 　　頭先我們先搞清楚什么是商業(yè)地產(chǎn)？所謂商業(yè)地產(chǎn)就是在城市或城市邊緣建造的商業(yè)廣場與商業(yè)街，主要經(jīng)營的是百貨、超市。我國新型商業(yè)地產(chǎn)中已新形成了“超級購物地產(chǎn)、精品百貨地產(chǎn)、奧特萊斯地產(chǎn)、老城地產(chǎn)、新城地產(chǎn)、專業(yè)性地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、創(chuàng)意地產(chǎn)。這些都是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的新模式，如果入行不久房地產(chǎn)人士，肯定會說這么多地產(chǎn)模式?。看_實(shí)如此，比如超級購物地產(chǎn)，在近幾年來全國不斷升溫以SHOPPING MALL為核心的地產(chǎn)開發(fā)模式。SHOPPING MALL在中國翻譯為摩爾或貿(mào)，即超級購物。SHOPPING MALL在國外已經(jīng)是成熟業(yè)態(tài)，但在中國還是剛起步近幾年，也已逐步形成主要產(chǎn)業(yè)。MALL與國內(nèi)傳統(tǒng)的百貨及小型購物不同，他區(qū)別是MALL規(guī)模比較大，一般都在十萬平方米以上，是一種商業(yè)地產(chǎn)中的“復(fù)合型商業(yè)形態(tài)”，集“吃、喝、玩、樂、購”為一體，在我國正在經(jīng)營比較大“沃爾瑪”就是這種模式。 　　旅游房地產(chǎn)的商業(yè)模式也叫著“旅游商業(yè)地產(chǎn)”， 旅游商業(yè)地產(chǎn)是一種新的商業(yè)開發(fā)模式，是在成熟的旅游房地產(chǎn)基礎(chǔ)上開發(fā)形成的商業(yè)模式，一般是利用自有的開發(fā)資源，在自己樓盤建有商業(yè)配套，經(jīng)營性的旅游產(chǎn)品和生活、商務(wù)產(chǎn)品，近年來已逐步形成了與旅游度假有關(guān)的服務(wù)，比如：“海岸風(fēng)情酒吧街（?？跁r(shí)間）、富力的盈溪谷、老城的四季康城商業(yè)步行街、觀瀾湖高爾夫球場的高爾夫產(chǎn)品”等等都是旅游地產(chǎn)中商業(yè)模式，比較明顯的瓊海的博鰲小鎮(zhèn)，利用會展 旅游 商業(yè)來帶動周邊的經(jīng)濟(jì)，已成為北京、上海成功人士追捧的新的商業(yè)地產(chǎn)模式。 　　為什么旅游商業(yè)地產(chǎn)將成為新的開發(fā)模式呢？原因在與近年來旅游房地產(chǎn)的火爆場面，逐步成熟的旅游房地產(chǎn)已基本飽和，開發(fā)在尋找“較后的蛋糕”，你那就是旅游房地產(chǎn)下的商業(yè)地產(chǎn)。旅游房地產(chǎn)收益分為四大渠道“一次性收益、持續(xù)性收益、增收性收益和溢價(jià)性收益”。旅游房地產(chǎn)開發(fā)是通過住宅與商鋪的銷售來實(shí)現(xiàn)一次性收益，但這樣銷售不得到價(jià)值化，難以得到持續(xù)經(jīng)營帶來價(jià)值化，難以價(jià)值化及商業(yè)增長化，以及得不到商業(yè)品牌產(chǎn)生的溢價(jià)化，所以，在旅游房地產(chǎn)開始處在飽和狀況下，房地產(chǎn)企業(yè)大多轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)，以此增加公司收益也提高公司綜合能力，像大連萬達(dá)地產(chǎn)就是我國典型的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，其所開發(fā)的產(chǎn)品基本都是在城市地帶，收益都比較高，競爭對手少，而且可以完全控制區(qū)域商品經(jīng)濟(jì)。目前在海南新開發(fā)商業(yè)模式中數(shù)海航地產(chǎn)規(guī)模大，?？诖笥⑴f機(jī)場新建的100萬平方米的商業(yè)廣場，集商業(yè)、商務(wù)、酒店、住宅為一體的旅游房地產(chǎn)新商業(yè)模式正在領(lǐng)馭著海南商業(yè)地產(chǎn)?？梢钥闯龊：降禺a(chǎn)在建設(shè)住宅地產(chǎn)后新一輪轉(zhuǎn)型，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)帶來豐厚的收益利潤。 　　為什么旅游商業(yè)地產(chǎn)會成為新一輪開發(fā)模式呢？眾多開發(fā)商在4月后接連而來樓市調(diào)控下，對旅游房地產(chǎn)持冷淡態(tài)度，理由是：海南旅游房地產(chǎn)的客戶資源在大陸，?？谂c三亞的“限購令”致使今冬大批客戶封在島外，整個(gè)海南旅游房地產(chǎn)處在下滑階段，處在飽和狀況，海南本地客戶已有政府開發(fā)的“經(jīng)濟(jì)適用房”，使已開發(fā)的旅游房地產(chǎn)積壓很多產(chǎn)品，下半年已不斷有新的樓盤推出，不斷增加存量房積存來量，一時(shí)政策不放松，是不可能消化，所以，大批開發(fā)商轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是明智理性化的。 　　以上是我個(gè)人見解，并沒有代表整體商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展方向，基于海南旅游房地產(chǎn)發(fā)展趨勢，開發(fā)企業(yè)的轉(zhuǎn)型是今后的目標(biāo)，也是今后幾年發(fā)展方向。 [免責(zé)聲明：本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，與南海網(wǎng)-地產(chǎn)海南無關(guān)。其原創(chuàng)性以及文中陳述文字和內(nèi)容未經(jīng)本網(wǎng)核實(shí)，對本文以及其中全部或者部分內(nèi)容、文字的真實(shí)性、完整性、及時(shí)性本網(wǎng)不作任何保證或承諾，請網(wǎng)友僅作參考，并請自行核實(shí)相關(guān)內(nèi)容。]

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