■ 關(guān)注動(dòng)機(jī) 　　或許應(yīng)了“登高必跌重”這句話，年初曾是北京漲價(jià)先鋒的通州，歷經(jīng)幾個(gè)月的僵持之后，下降趨勢(shì)終于從成交量傳導(dǎo)到房?jī)r(jià)上。 　　從較初個(gè)別樓盤扭扭捏捏地促銷，到如今不少樓盤直言降價(jià)；從較初每平米兩三千元的優(yōu)惠，到如今每平米近萬(wàn)元的大降；從城區(qū)外圍到新城核心區(qū)，通州樓市正在經(jīng)歷著“大滑坡”。 　　■ 通州價(jià)格下滑軌跡 　　●2010年7月初，K2海棠灣推出“無(wú)理由退房”活動(dòng)，指定毛坯房源降價(jià)3000元/平米。 　　●2010年7月上旬，京洲世家推出“3萬(wàn)抵50萬(wàn)”的特惠活動(dòng)，根據(jù)測(cè)算，每平米實(shí)際優(yōu)惠幅度高達(dá)五六千元，折扣接近7.2折。 　　●2010年9月，珠江拉維小鎮(zhèn)推出90余套團(tuán)購(gòu)房源，均價(jià)16800元/平米，售價(jià)15800元/平米。而今年4月，該項(xiàng)目較高報(bào)價(jià)曾達(dá)到25000元/平米 　　●2010年10月，月亮河公園宣布“直降萬(wàn)元”，報(bào)價(jià)約為2.5萬(wàn)元/平米，而今年3、4月份，同類產(chǎn)品均價(jià)一度達(dá)到3.5萬(wàn)元/平米。 　　●2010年11月，京貿(mào)國(guó)際城四期開(kāi)盤，均價(jià)19800元/平米，較之3號(hào)樓開(kāi)盤時(shí)單價(jià)26800元/平米的均價(jià)下調(diào)7000元/平米。 　　都是降價(jià)惹的禍 　　“這盤棋，我有些失算了”，老張3月份購(gòu)下通州兩套房，才過(guò)去半年多，他購(gòu)的兩個(gè)樓盤均價(jià)格“跳水”。 　　這幾天，租住在通州新華大街的老張家的日子很不好過(guò)。老婆有事沒(méi)事跟他吵架，上小學(xué)的兒子害怕，天天躲在屋里不愿意出來(lái)。主要原因都是在通州的房子購(gòu)虧了。 　　2009年，老張因?yàn)槭懿涣耸械膿頂D，賣掉了芍藥居的老房子，帶著妻子和兒子到通州租了個(gè)房子住。2010年初本想在通州購(gòu)套環(huán)境好、戶型好的房子自己住，可看了3個(gè)月房，老張被通州“一漲”的房?jī)r(jià)驚呆了，迅速出手，3月份他以19000元/平米的價(jià)格購(gòu)購(gòu)了京貿(mào)國(guó)際城一套兩居室。接著，手里還有余錢的老張又購(gòu)下了珠江拉維小鎮(zhèn)的一套房，價(jià)格是21000元/平米。 　　看著房?jī)r(jià)一路飆升，周邊有樓盤也率先破3萬(wàn)/平米大關(guān)，老張心里樂(lè)開(kāi)了花。然而好景不長(zhǎng)。才過(guò)去半年多，他購(gòu)的兩個(gè)樓盤先后“跳水”，令老張后悔不迭。 　　曾經(jīng)售價(jià)達(dá)到26800元/平米的京貿(mào)國(guó)際城，近期突然爆出新開(kāi)盤均價(jià)降到19800元/平米的消息，開(kāi)發(fā)商同時(shí)承諾，購(gòu)購(gòu)價(jià)格超過(guò)20000元/平米的業(yè)主返還差價(jià)。 　　由于老張購(gòu)購(gòu)的價(jià)格是19000元/平米，無(wú)法享受差價(jià)返還。老張說(shuō)，本來(lái)購(gòu)得早，開(kāi)盤才開(kāi)到二期，指望著能賺上幾十萬(wàn)，沒(méi)想到自己購(gòu)到了較高點(diǎn)。老張說(shuō)，他的朋友孫女士，是聽(tīng)了他的介紹購(gòu)的京貿(mào)國(guó)際城，比他晚購(gòu)了一個(gè)月，均價(jià)是23800元/平米。孫女士已經(jīng)接到了開(kāi)發(fā)商簽補(bǔ)充退款協(xié)議的通知?！昂箝_(kāi)盤的房子，戶型和位置都比我的要好，所以算下來(lái)，我較虧了”，說(shuō)起這事兒，老張一臉的沮喪。 　　“這盤棋，我有些失算了”，老張說(shuō)，但更讓他失算的是珠江拉維小鎮(zhèn)的房子。9月份，曾經(jīng)漲到過(guò)25000元/平米的珠江拉維小鎮(zhèn)降到了16000-18000元/平米的水平。“京貿(mào)國(guó)際城的房子至少還沒(méi)虧，但是珠江拉維小鎮(zhèn)的房子著實(shí)縮水了，40多萬(wàn)就沒(méi)了?！? 　　老張說(shuō)，當(dāng)時(shí)一下子購(gòu)兩套房，家里人都持反對(duì)意見(jiàn)，但對(duì)自己頗有信心的老張不聽(tīng)勸阻，執(zhí)意要購(gòu)。想想當(dāng)時(shí)的沖動(dòng)，老張很后悔?！氨緛?lái)是想購(gòu)套養(yǎng)老房，看到房?jī)r(jià)漲得快才動(dòng)了投資的念頭，現(xiàn)在還被套了”。 　　對(duì)于現(xiàn)在手里的房子，老張表示并不急著賣出去，等拿到房出租，然后坐等升值，“我想留到賺錢了再賣出去，不過(guò)留不留得了就說(shuō)不好了”，老張說(shuō)，父母年紀(jì)大了，兒子還在上學(xué)，用錢的地方不少，如果哪急需用錢了，就是賠了也只能把房子賣出去?！澳芡鲜前桑f(shuō)不定什么時(shí)候就漲了”，老張顯得有些無(wú)奈。 區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目領(lǐng)降 　　珠江拉維小鎮(zhèn)、月亮河公園、京貿(mào)國(guó)際城……這些通州區(qū)域的標(biāo)桿項(xiàng)目，在上半年高歌猛進(jìn)地漲價(jià)之后，現(xiàn)在又紛紛扛起了促銷降價(jià)大旗。 　　年初，通州樓盤是翻著跟頭往上漲價(jià)；如今部分樓盤卻是急速下滑。而在包括老張等普通購(gòu)房人看來(lái)，這種下滑正在蔓延。 　　珠江拉維小鎮(zhèn)、月亮河公園、京貿(mào)國(guó)際城……這些通州區(qū)域的標(biāo)桿項(xiàng)目，在上半年高歌猛進(jìn)地漲價(jià)之后，現(xiàn)在又紛紛扛起了促銷降價(jià)大旗，著實(shí)令不少曾經(jīng)奔著新城規(guī)劃利好而出手的購(gòu)房者，心中五味雜陳。 　　老張這兩天，除了在家里郁悶，偶爾也去各家售樓處逛逛。“世紀(jì)星城快開(kāi)盤了，價(jià)格說(shuō)是每平米18000元-22000元，而4、5月份的時(shí)候，他們賣到30000多元了，可是你知道嗎，去年10月我去看房時(shí)他們的價(jià)格還不到15000元”，老張感慨說(shuō)。 　　家住通州世紀(jì)星城的80后佳佳，也在這一年多看著通州房?jī)r(jià)的軌跡。2009年初，需要購(gòu)置婚房的佳佳和老公，以9000元/平米的價(jià)格在世紀(jì)星城購(gòu)購(gòu)了一套兩居室。佳佳說(shuō)，自從住進(jìn)新房，就看著門口二手房的掛牌價(jià)格天天變樣，從一萬(wàn)出頭，一度飆升到25000元/平米以上，現(xiàn)在，世紀(jì)星城的二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)回落到了16000元/平米?！爸灰坏莆屹?gòu)購(gòu)時(shí)的價(jià)格就好，”在佳佳看來(lái)，一時(shí)的漲落對(duì)自己來(lái)說(shuō)只是個(gè)數(shù)字變化。但現(xiàn)在降價(jià)在通州樓盤間的傳染，讓佳佳也開(kāi)始有點(diǎn)擔(dān)心。 　　在京貿(mào)國(guó)際城、月亮河公園附近K2清水灣購(gòu)樓的陳先生同樣有些不放心。月亮河公園降價(jià)了，京貿(mào)國(guó)際城也跟著降了，清水灣會(huì)不會(huì)步這兩家降價(jià)的后塵呢？雖然清水灣售樓員告訴陳先生不會(huì)降價(jià)，但是誰(shuí)也不敢打這個(gè)包票。 　　值得注意的是，相對(duì)于漲價(jià)的迅猛，降價(jià)卻多了很多“花活”。記者在采訪中了解到，在不少樓盤開(kāi)始降價(jià)的時(shí)候，前期降價(jià)的珠江拉維小鎮(zhèn)又漲價(jià)了。據(jù)了解，由于后期還未推出，目前僅有少量尾盤，珠江拉維小鎮(zhèn)近日已經(jīng)迅速將售價(jià)上調(diào)了1萬(wàn)/平米，均價(jià)達(dá)到28000元/平米?！熬┵Q(mào)國(guó)際城降價(jià)后，給區(qū)域帶來(lái)很大的震撼，正好珠江拉維小鎮(zhèn)前期都差不多賣完了，較后一棟樓預(yù)售證還沒(méi)批，為了讓前期購(gòu)房的客戶覺(jué)得有面子，決定低調(diào)提價(jià)1萬(wàn)/平米?！币晃粍倧闹榻S小鎮(zhèn)跳槽到通州另一樓盤的銷售員這樣說(shuō)。 　　降價(jià)提旺人氣 　　老張感慨地說(shuō)，看到京貿(mào)國(guó)際城降價(jià)之后帶來(lái)的人氣，“難保其他開(kāi)發(fā)商不照葫蘆畫瓢”。 　　11月23日下午，記者在京貿(mào)國(guó)際城位于通州耿莊橋南的售樓處看到，多達(dá)7—8組客戶在此看房或辦理貸款手續(xù)“從放出降價(jià)消息(11月19日)后，來(lái)電來(lái)訪量一下子就火了”京貿(mào)國(guó)際城銷售人員表示，此前市場(chǎng)冷淡，一周也賣不了一套房，降價(jià)后保守估計(jì)，較少每天都能有一兩套成交。京貿(mào)國(guó)際城有關(guān)人士也向記者透露，降價(jià)之后，每天來(lái)電量達(dá)到100多組，來(lái)訪量達(dá)到幾十組。 　　老張也向記者證實(shí)，這兩天他來(lái)京貿(mào)國(guó)際城售樓處轉(zhuǎn)，發(fā)現(xiàn)人確實(shí)挺多的，有來(lái)簽協(xié)議的業(yè)主，也有來(lái)看房的人。老張說(shuō)，開(kāi)發(fā)商聰明，幾個(gè)月沒(méi)有成交量，后面還有一大堆房子等著賣，不降價(jià)眼看著不行了，而在降價(jià)的同時(shí)，還推出了給老業(yè)主退還差價(jià)的措施，這樣既防止了業(yè)主不滿，也等于給自己打了個(gè)廣告。孫女士很贊同老張的看法，本來(lái)得知要降價(jià)，心里堵得要命，接著就聽(tīng)說(shuō)了可以退差價(jià)的消息，也顧不得郁悶了，就覺(jué)得慶幸?！敖祪r(jià)的樓盤多了，能退錢的真沒(méi)聽(tīng)說(shuō)過(guò)，業(yè)主論壇里不少人在夸開(kāi)發(fā)商仗義”。 記者看了一下，以當(dāng)天銷控表計(jì)算，自11月19日降價(jià)后至11月23日的5天內(nèi)，京貿(mào)國(guó)際城共成交11套，預(yù)訂9套。截至11月25日，北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目已成交了383套，均價(jià)24174元/平米，僅11月22日至25日三天便成交了7套。 　　在京貿(mào)國(guó)際城售樓處現(xiàn)場(chǎng)，不少購(gòu)房者都關(guān)心該項(xiàng)目是否會(huì)再降價(jià)，如果購(gòu)購(gòu)后再次降價(jià)，開(kāi)發(fā)商能否保證補(bǔ)差價(jià)？而所有銷售人員都表示“價(jià)格絕不會(huì)再降”。 　　記者當(dāng)天還走訪了通州新城核心區(qū)的三個(gè)樓盤，除了該項(xiàng)目火爆外，K2清水灣等項(xiàng)目都只有1-2組客戶，較為冷清。老張感慨地說(shuō)，看到京貿(mào)國(guó)際城降價(jià)之后帶來(lái)的人氣，“難保其他開(kāi)發(fā)商不照葫蘆畫瓢”。 　　通州房?jī)r(jià)繼續(xù)下探？　識(shí)時(shí)務(wù)者為俊杰。包括京貿(mào)國(guó)際城等樓盤在內(nèi)，放棄硬扛都被業(yè)內(nèi)人士視為明智之舉。 　　事實(shí)上，不僅老張們心情復(fù)雜，通州的開(kāi)發(fā)商也正在經(jīng)歷著一場(chǎng)抉擇——扛還是降？ 　　京貿(mào)國(guó)際城副總經(jīng)理何鵬表示，此次降價(jià)，更多是由于公司自身在一次調(diào)控、二次調(diào)控不斷加碼后，走出了觀望期，做出了順應(yīng)調(diào)控和市場(chǎng)的舉動(dòng)。雖然公司對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的信心并不改變，但不能一直忍受沒(méi)有成交的局面，不能一直等。據(jù)介紹，今年4月調(diào)控開(kāi)始后，京貿(mào)國(guó)際城和通州不少項(xiàng)目一樣，銷售陷入停滯狀態(tài)，“幾個(gè)月的成交只是個(gè)位數(shù)。” 　　降價(jià)趨勢(shì)還會(huì)不會(huì)繼續(xù)擴(kuò)散？通州樓市還有沒(méi)有可能繼續(xù)下探？不少通州開(kāi)發(fā)商出言謹(jǐn)慎。 　　遠(yuǎn)洋東方是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在通州頭個(gè)高端公寓項(xiàng)目。9月頭次開(kāi)盤的7號(hào)樓，104套房已經(jīng)簽約90套，簽約均價(jià)15876元/平米；11月10日再次取證152套房源，截至昨天，簽約9套，成交均價(jià)16255元/平方米。不難發(fā)現(xiàn)，即使頭次開(kāi)盤銷售驕人，遠(yuǎn)洋東方仍然選擇了平價(jià)推盤；同樣，即使在二次開(kāi)盤的時(shí)候，遠(yuǎn)洋東方依然選擇了平穩(wěn)的節(jié)奏，“不會(huì)有其他項(xiàng)目降價(jià)帶來(lái)的壓力?！边h(yuǎn)洋地產(chǎn)北京區(qū)域事業(yè)部副總經(jīng)理胡宇宙對(duì)記者表示，遠(yuǎn)洋東方定位為改善型居所，跟通州一般項(xiàng)目不一樣。產(chǎn)品去化速度也和剛需產(chǎn)品不同。 　　在胡宇宙看來(lái)，年底將至，一部分項(xiàng)目或出于資金壓力，或出于銷售壓力做出調(diào)整很正常；加上通州這兩年供應(yīng)也多，庫(kù)存積壓比較大，漲幅較大，市場(chǎng)上有小幅調(diào)整都很正常。但如果說(shuō)到大幅降價(jià)，只能是個(gè)別行為，不會(huì)形成區(qū)域主潮流。 　　另一不愿具名開(kāi)發(fā)商也對(duì)記者強(qiáng)調(diào)了產(chǎn)品差異性帶來(lái)的銷售策略的不同。這位開(kāi)發(fā)商表示，類似汽車，不同品牌不同車型的客戶群不一樣，因此相互之間的影響并不一樣。因此，自己的項(xiàng)目并不會(huì)跟進(jìn)降價(jià)。 　　雖然不少樓盤表示不會(huì)跟進(jìn)降價(jià)，但是不少開(kāi)發(fā)商都承認(rèn)通州房?jī)r(jià)有繼續(xù)下行的壓力。而這種壓力一方面來(lái)自看不見(jiàn)的手，一方面來(lái)自看得見(jiàn)的手。“政府調(diào)控控制房?jī)r(jià)的影響依然存在。”前述不愿具名開(kāi)發(fā)商透露，通州一預(yù)售價(jià)格超過(guò)30000元/平米的樓盤在申請(qǐng)預(yù)售證時(shí)還對(duì)政府部門承諾“實(shí)際售價(jià)保持23000元/平米的水平”。 　　資金壓力迫降？ 　　雖然京貿(mào)國(guó)際城否認(rèn)了降價(jià)出于資金壓力，但在通州降價(jià)的房企中，并不乏因?yàn)橘Y金壓力欲尋求回款的案例。 　　樓盤降價(jià)，需要開(kāi)發(fā)

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