雖然銷售再度向好，地產(chǎn)公司全年業(yè)績(jī)也將超預(yù)期，但貨幣政策的動(dòng)向和政府高層的表態(tài)使地產(chǎn)股難以完全擺脫調(diào)整預(yù)期，未來(lái)弱勢(shì)走向的格局還將延續(xù)。 　　與前幾次加息相比，本輪政策調(diào)控的內(nèi)外環(huán)境有著明顯的不同，這就決定了未來(lái)政策更多的是相機(jī)抉擇，地產(chǎn)股在本次調(diào)控后期將邁入真正的布局時(shí)機(jī)。 　　尚有20%修復(fù)空間 　　2月28日申萬(wàn)地產(chǎn)指數(shù)下跌4.08%，成為拖累大盤(pán)的主要板塊，龍頭地產(chǎn)商成為下跌的主動(dòng)力，整體跌幅達(dá)5.18%。近日來(lái)，地產(chǎn)板塊打破了11月以來(lái)橫盤(pán)整理的態(tài)勢(shì)，受不同消息影響大漲大跌，這說(shuō)明目前市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)股走勢(shì)的分歧在不斷加大。 　　一部分觀點(diǎn)認(rèn)為，地產(chǎn)股目前低估明顯，在業(yè)績(jī)和銷售有強(qiáng)力的支持下，應(yīng)該向估值回歸。而相反的觀點(diǎn)認(rèn)為，估值低不應(yīng)該成為看好地產(chǎn)股的理由，由于還有較為確定的調(diào)控政策，在“靴子”還未完全落地時(shí)，地產(chǎn)股仍將震蕩。 　　目前地產(chǎn)股內(nèi)部分化的趨勢(shì)更為嚴(yán)重。就PB而言，二三線地產(chǎn)公司為3.27倍，龍頭地產(chǎn)股和一線城市地產(chǎn)股分別為2.19倍和2.29倍。就NAV看，“萬(wàn)保招金”等地產(chǎn)商平均折價(jià)為-5%，其中一些龍頭代表處于估值合理范圍內(nèi)。而“云天星球”平均溢價(jià)15%，尤其是中天城投(000540,股吧)、福星股份(000926,股吧)在近期的概念炒作中已經(jīng)超出市場(chǎng)預(yù)期，剩余的一線城市地產(chǎn)股還處于折價(jià)30%左右的狀態(tài)。 　　就業(yè)績(jī)和基本面而言，這些地產(chǎn)公司并不差于“云天星球”和龍頭地產(chǎn)商，市場(chǎng)給予其低估值無(wú)非是對(duì)政策的總體影響還有不確定性，我們認(rèn)為，未來(lái)這些公司的估值應(yīng)該向正?；貧w。 　　從技術(shù)上看，地產(chǎn)股仍處于低估，從基本面看，地產(chǎn)成交的活躍和資產(chǎn)價(jià)格泡沫化的延續(xù)使得政策面在未來(lái)不會(huì)有所放松，隨時(shí)而至的政策調(diào)控制約了地產(chǎn)股的上漲空間。 加息效應(yīng)明年體現(xiàn) 　　年內(nèi)央行兩次加息，當(dāng)日地產(chǎn)股均以下跌收盤(pán)，雖然單次加息的幅度并不會(huì)對(duì)目前資金和財(cái)務(wù)狀況良好的地產(chǎn)企業(yè)造成根本性影響，但在加息周期中后期，其累積效應(yīng)會(huì)對(duì)地產(chǎn)商的財(cái)務(wù)狀況造成很大的負(fù)擔(dān)。 　　假設(shè)從2010年10月的加息開(kāi)始計(jì)算，到2011中期再加息50個(gè)基點(diǎn)，則行業(yè)的資金成本約提升100個(gè)基點(diǎn)，相對(duì)于目前行業(yè)的凈負(fù)債1465.18億元，資金成本將提升14.7億元，約占營(yíng)業(yè)收入的0.75%，凈利潤(rùn)率約下降0.53%。 　　業(yè)內(nèi)預(yù)期，2011年的房?jī)r(jià)與CPI持平可能性較大，在真實(shí)利率為負(fù)的背景下，利率小幅提升對(duì)行業(yè)經(jīng)營(yíng)不會(huì)有明顯的影響，但隨著經(jīng)濟(jì)情況的變化和房?jī)r(jià)有可能的平穩(wěn)，未來(lái)銷售的放緩可能對(duì)地產(chǎn)商的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金造成一定的牽制，明年年底的經(jīng)營(yíng)狀況可能會(huì)有不確定性。 　　就個(gè)貸而言，隨著去杠桿化力度的加深和個(gè)貸資金成本的上升，如果明年上半年還有兩次加息，則對(duì)銷售行為會(huì)形成一定的牽制，付息成本的提升會(huì)在一定程度上打擊市場(chǎng)的狂熱。由于有政策壓制以及大背景的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，地產(chǎn)股未來(lái)的走勢(shì)并不樂(lè)觀，在震蕩中不斷抬高估值可能仍將是未來(lái)的主要特征。 雖然銷售再度向好，地產(chǎn)公司全年業(yè)績(jī)也將超預(yù)期，但貨幣政策的動(dòng)向和政府高層的表態(tài)使地產(chǎn)股難以完全擺脫調(diào)整預(yù)期，未來(lái)弱勢(shì)走向的格局還將延續(xù)。 　　與前幾次加息相比，本輪政策調(diào)控的內(nèi)外環(huán)境有著明顯的不同，這就決定了未來(lái)政策更多的是相機(jī)抉擇，地產(chǎn)股在本次調(diào)控后期將邁入真正的布局時(shí)機(jī)。 　　尚有20%修復(fù)空間 　　2月28日申萬(wàn)地產(chǎn)指數(shù)下跌4.08%，成為拖累大盤(pán)的主要板塊，龍頭地產(chǎn)商成為下跌的主動(dòng)力，整體跌幅達(dá)5.18%。近日來(lái)，地產(chǎn)板塊打破了11月以來(lái)橫盤(pán)整理的態(tài)勢(shì)，受不同消息影響大漲大跌，這說(shuō)明目前市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)股走勢(shì)的分歧在不斷加大。 　　一部分觀點(diǎn)認(rèn)為，地產(chǎn)股目前低估明顯，在業(yè)績(jī)和銷售有強(qiáng)力的支持下，應(yīng)該向估值回歸。而相反的觀點(diǎn)認(rèn)為，估值低不應(yīng)該成為看好地產(chǎn)股的理由，由于還有較為確定的調(diào)控政策，在“靴子”還未完全落地時(shí)，地產(chǎn)股仍將震蕩。 　　目前地產(chǎn)股內(nèi)部分化的趨勢(shì)更為嚴(yán)重。就PB而言，二三線地產(chǎn)公司為3.27倍，龍頭地產(chǎn)股和一線城市地產(chǎn)股分別為2.19倍和2.29倍。就NAV看，“萬(wàn)保招金”等地產(chǎn)商平均折價(jià)為-5%，其中一些龍頭代表處于估值合理范圍內(nèi)。而“云天星球”平均溢價(jià)15%，尤其是中天城投(000540,股吧)、福星股份(000926,股吧)在近期的概念炒作中已經(jīng)超出市場(chǎng)預(yù)期，剩余的一線城市地產(chǎn)股還處于折價(jià)30%左右的狀態(tài)。 　　就業(yè)績(jī)和基本面而言，這些地產(chǎn)公司并不差于“云天星球”和龍頭地產(chǎn)商，市場(chǎng)給予其低估值無(wú)非是對(duì)政策的總體影響還有不確定性，我們認(rèn)為，未來(lái)這些公司的估值應(yīng)該向正?；貧w。 　　從技術(shù)上看，地產(chǎn)股仍處于低估，從基本面看，地產(chǎn)成交的活躍和資產(chǎn)價(jià)格泡沫化的延續(xù)使得政策面在未來(lái)不會(huì)有所放松，隨時(shí)而至的政策調(diào)控制約了地產(chǎn)股的上漲空間。

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛(ài)的人一起享受海島陽(yáng)光！