樓市調控政策利空住宅 大佬密集布陣商業(yè)地產 　　調控政策直指住宅地產，越來越多的大型住宅開發(fā)商開始向商業(yè)地產加速布局，此前不溫不火的商業(yè)地產正在被迫加速。 　　一方面是住宅市場的開發(fā)風險不斷累積，開發(fā)商紛紛尋找更加平衡的盈利模式，另一方面是開發(fā)商獲取大片地塊時，通常被要求配套商業(yè)地產項目，開發(fā)商布局商業(yè)地產可謂內外因結合。 　　萬科多個商業(yè)地產項目潛行 　　3月5日，位于深圳羅湖北城的萬科紅商業(yè)廣場在售樓處舉行了商家簽約儀式，英國零售連鎖巨頭樂購、麥當勞等商家確認進駐。 　　萬科紅商業(yè)廣場將被打造成一個高品質購物，這是萬科在深圳的商業(yè)地產棋局之一?！敦斀?jīng)日報》記者從凱德中國確認，在2010年，萬科開始逐漸改變其過去將商業(yè)地產項目外包的做法，轉而進行自己開發(fā)。 　　看似微小的變化卻暗藏深意，萬科對發(fā)展商業(yè)地產的態(tài)度轉變已經(jīng)不言而喻。畢竟，在此前的2007年至2010年，根據(jù)萬科和凱德中下的凱德商用簽署的戰(zhàn)略框架協(xié)議，萬科開發(fā)項目中的商業(yè)部分是交由凱德商用開發(fā)運營。 　　萬科集團總裁郁亮在3月8日媒體會上再次表態(tài)稱：“我們很清楚萬科仍然是住宅為主的發(fā)展商，如果我們不做商業(yè)，配套做不了，我們連住宅拿地的機會都沒有。所以我們是為了做好住宅而做商業(yè)地產的?！? 　　但郁亮對萬科發(fā)展商業(yè)地產的表態(tài)，與事實似乎并不完全一致。事實證明，萬科已經(jīng)悄然在北京、上海、深圳、西安、東莞等地投資商業(yè)地產超過200億元，遠遠超越“小打小鬧”程度，萬科正在以令人咋舌的速度進入這一領域，并且盡力做到悄無聲息。 　　尤其是2010年，萬科對商業(yè)地產的投資密集度堪稱未有。這包括萬科在上海的頭個純商業(yè)項目即“上海萬科七寶53#地塊”項目啟動前期工作、以11.5億元收購了北京贏嘉、投資80億元打造西安曲江綜合開發(fā)項目等。 　　蘭德咨詢總裁宋延慶在接受本報采訪時稱，郁亮在萬科實現(xiàn)千億銷售規(guī)模后曾經(jīng)說過，如果過去的挑戰(zhàn)是人才的話，那么其后就是戰(zhàn)略。這說明郁亮在反思萬科的戰(zhàn)略，并構思萬科新戰(zhàn)略?；蛟S郁亮已經(jīng)意識到，不涉足商業(yè)地產是萬科的重大戰(zhàn)略失誤。 　　目前，萬科的商業(yè)地產還主要在深圳等地展開。2011年1月，萬科斥資30億元拿下鹽田區(qū)明斯克航母附近的一塊包含酒店、公寓和公共建筑在內的綜合性物業(yè)地塊。 　　郁亮對此解釋說，深圳現(xiàn)在很少有大的純住宅用地，城市更新項目很多都是綜合性物業(yè)地塊，萬科總部在深圳，不可能因此不在深圳繼續(xù)發(fā)展下去。 　　為萬科東莞商業(yè)地產項目提供顧問服務的華夏柏欣深圳分公司副總經(jīng)理戴曙華向本報表示，住宅市場未來發(fā)展的不確定性正在增加，萬科加大對具有長期穩(wěn)定收益的商業(yè)地產的投入，既是無奈之舉，也是戰(zhàn)略需要。 住宅開發(fā)商密集布陣 　　事實上，正在加速進軍商業(yè)地產的住宅開發(fā)商不僅僅是萬科。目前，保利、華潤、富力、龍湖地產、恒大地產、金地集團等大型房企也紛紛在全國范圍搶灘登陸，甚至不約而同地宣稱，未來將不斷擴大在商業(yè)地產領域的投入。 　　有媒體報道稱，中海地產正在加大對商業(yè)地產投資的準備，中海地產各分公司已經(jīng)成立了相應商業(yè)地產部門。目前，中海有意進入綜合體項目開發(fā)，為統(tǒng)一定位旗下的綜合體項目，已暫擬一個品牌項目名，名為“寰宇城”。 　　根據(jù)地產研究機構高通智庫的統(tǒng)計，中海處于開發(fā)中和待開發(fā)的商業(yè)地產面積超過了200萬平方米，預計大部分可于2012年底前完成，其中約100萬平方米會保留為長線投資物業(yè)。 　　今年1月，正式?jīng)Q定介入商業(yè)地產的龍湖地產(00960.HK)初嘗甜頭，該企業(yè)當月實現(xiàn)合同銷售金額42.6億元，同比增長228%；單月銷售面積31.3萬平方米，同比增長249%。公司方面稱，1月銷售業(yè)績的同比大幅增長，得益于公司調整過去多年的推盤節(jié)奏以及加大商業(yè)綜合體的推盤力度。 　　甚至有房企隨之調整了開發(fā)順序。珠江地產投資于上海的頭個大型綜合商業(yè)地產項目，9萬平方米的持有型shoppingmall被先于住宅予以開發(fā)?！耙环矫媸艿秸哂绊?，可以等待幾年之后政策調控稍緩再行開發(fā)住宅；另一方面，商業(yè)部分的先期完成，也有利于提升整體環(huán)境。”上海偉立投資有限公司工作人員介紹道。 　　花樣年(01777.HK)總裁潘軍表示，目前國內已有十多個城市陸續(xù)出臺住宅限購令政策，寫字樓、商鋪等非住宅物業(yè)逐漸成為市場聚焦點，今年以來花樣年在成都、天津等城市在售的多個商業(yè)城市綜合體項目保持了穩(wěn)定而良好的銷售。 　　根據(jù)花樣年的公告，承接1月商業(yè)城市綜合體的旺銷勢頭，花樣年旗下的成都美年廣場、成都香年廣場及天津喜年廣場在今年2月份繼續(xù)呈現(xiàn)熱銷，三個項目合計銷售金額占該公司2月份銷售額近六成。 　　在戰(zhàn)略轉型方面，花樣年向商業(yè)地產領域切入力度堪稱未有。潘軍說，未來花樣年將住宅與商業(yè)地產的比例由原來的7∶3改為現(xiàn)在5∶5，其中商業(yè)地產將60%作為持有型物業(yè)，剩余的40%對外銷售。 　　Related相關 　　商業(yè)地產投資風險警示： 　　●中體產業(yè)副總裁陳順： 　　商業(yè)地產將迎來新的機遇，但從長遠來看，商業(yè)地產并非沒有壓力。其中，商業(yè)地產的投資熱，將造成寫字樓、產業(yè)園等土地價格上漲，項目價格虛高，目前商業(yè)地產市場一直處于上漲階段，預計今年的漲幅將達到10%~15%，而投資門檻加大，將削弱未來的利潤空間。其次，大量的投資資金，包括基金、險資、房企、投資機構等爭相進入，勢必造成商業(yè)地產供應短期激增，競爭加劇。此外，商業(yè)地產的投資價值主要通過經(jīng)營實現(xiàn)，經(jīng)營面臨著各種風險，一旦后期出現(xiàn)問題，投資將化為泡影。 ●高力國際華東及西南地區(qū)董事總經(jīng)理翁琳： 　　城市綜合體和商業(yè)地產前程似錦，但在機遇之中也充滿了挑戰(zhàn)與風險，比如，政策風險、現(xiàn)金流不足導致不可持續(xù)性開發(fā)、物業(yè)組合缺乏協(xié)同效應帶來目標客群沖突、市場需求預估不足帶來物業(yè)招商招租壓力、后期運營管理不善導致物業(yè)價值折舊及貶值等等，因此綜合體項目的成功運營非常復雜，更需要全方位的服務支持。 　　●世聯(lián)地產頭席技術官黎振偉：一般來說商業(yè)地產運作能力比較強的開發(fā)商會著重拿商業(yè)用地，但是，開發(fā)商商業(yè)地產的運作能力往往并不是很強，又都想介入這一領域，并且想兩三年后就成規(guī)模，這種想法還是有點兒操之過急，用住宅的模式套商業(yè)地產的模式是有風險的。 　　●分析人士A： 　　商業(yè)地產周期不如住宅地產來得快，可能需要10～20年的時間，并且商業(yè)地產建設階段需要占壓大量現(xiàn)金。并且，商業(yè)地產往往與經(jīng)濟形勢掛鉤，可能增加企業(yè)資金鏈斷裂的風險。企業(yè)資金鏈緊繃，且房地產折舊會讓物業(yè)貶值進而吞噬利潤，使企業(yè)陷入資金困局。 　　●分析人士B： 　　鏈條較長的商業(yè)項目對專業(yè)化水平的要求非常高，任何一個環(huán)節(jié)出問題都會直接導致經(jīng)營風險的增加。此外，開發(fā)商從傳統(tǒng)住宅模式開發(fā)向商業(yè)地產開發(fā)轉型，也存在較大的觀念風險。 樓市調控政策利空住宅 大佬密集布陣商業(yè)地產 　　調控政策直指住宅地產，越來越多的大型住宅開發(fā)商開始向商業(yè)地產加速布局，此前不溫不火的商業(yè)地產正在被迫加速。 　　一方面是住宅市場的開發(fā)風險不斷累積，開發(fā)商紛紛尋找更加平衡的盈利模式，另一方面是開發(fā)商獲取大片地塊時，通常被要求配套商業(yè)地產項目，開發(fā)商布局商業(yè)地產可謂內外因結合。 　　萬科多個商業(yè)地產項目潛行 　　3月5日，位于深圳羅湖北城的萬科紅商業(yè)廣場在售樓處舉行了商家簽約儀式，英國零售連鎖巨頭樂購、麥當勞等商家確認進駐。 　　萬科紅商業(yè)廣場將被打造成一個高品質購物，這是萬科在深圳的商業(yè)地產棋局之一?！敦斀?jīng)日報》記者從凱德中國確認，在2010年，萬科開始逐漸改變其過去將商業(yè)地產項目外包的做法，轉而進行自己開發(fā)。 　　看似微小的變化卻暗藏深意，萬科對發(fā)展商業(yè)地產的態(tài)度轉變已經(jīng)不言而喻。畢竟，在此前的2007年至2010年，根據(jù)萬科和凱德中下的凱德商用簽署的戰(zhàn)略框架協(xié)議，萬科開發(fā)項目中的商業(yè)部分是交由凱德商用開發(fā)運營。 　　萬科集團總裁郁亮在3月8日媒體會上再次表態(tài)稱：“我們很清楚萬科仍然是住宅為主的發(fā)展商，如果我們不做商業(yè)，配套做不了，我們連住宅拿地的機會都沒有。所以我們是為了做好住宅而做商業(yè)地產的。” 　　但郁亮對萬科發(fā)展商業(yè)地產的表態(tài)，與事實似乎并不完全一致。事實證明，萬科已經(jīng)悄然在北京、上海、深圳、西安、東莞等地投資商業(yè)地產超過200億元，遠遠超越“小打小鬧”程度，萬科正在以令人咋舌的速度進入這一領域，并且盡力做到悄無聲息。 　　尤其是2010年，萬科對商業(yè)地產的投資密集度堪稱未有。這包括萬科在上海的頭個純商業(yè)項目即“上海萬科七寶53#地塊”項目啟動前期工作、以11.5億元收購了北京贏嘉、投資80億元打造西安曲江綜合開發(fā)項目等。 　　蘭德咨詢總裁宋延慶在接受本報采訪時稱，郁亮在萬科實現(xiàn)千億銷售規(guī)模后曾經(jīng)說過，如果過去的挑戰(zhàn)是人才的話，那么其后就是戰(zhàn)略。這說明郁亮在反思萬科的戰(zhàn)略，并構思萬科新戰(zhàn)略?；蛟S郁亮已經(jīng)意識到，不涉足商業(yè)地產是萬科的重大戰(zhàn)略失誤。 　　目前，萬科的商業(yè)地產還主要在深圳等地展開。2011年1月，萬科斥資30億元拿下鹽田區(qū)明斯克航母附近的一塊包含酒店、公寓和公共建筑在內的綜合性物業(yè)地塊。 　　郁亮對此解釋說，深圳現(xiàn)在很少有大的純住宅用地，城市更新項目很多都是綜合性物業(yè)地塊，萬科總部在深圳，不可能因此不在深圳繼續(xù)發(fā)展下去。 　　為萬科東莞商業(yè)地產項目提供顧問服務的華夏柏欣深圳分公司副總經(jīng)理戴曙華向本報表示，住宅市場未來發(fā)展的不確定性正在增加，萬科加大對具有長期穩(wěn)定收益的商業(yè)地產的投入，既是無奈之舉，也是戰(zhàn)略需要。

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