樓市調(diào)控遭遇地方“軟抵抗” 　　保障房建設巨大的資金壓力一定程度上消解了地方政府為樓市降溫的積極性。--本報記者 郭楊 攝 　　3月底，踩著"國八條"要求公布調(diào)控目標的"大限"，全國各城市展開了一場"零點沖刺"。然而，除北京明確提出"穩(wěn)中有降"外，絕大多數(shù)城市將房價漲幅與年度生產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民人均可支配收入增長水平掛鉤，不提"降"字。各城市2011年度房價調(diào)控目標成了某種漲價目標。這背后，凸顯出的是保障房建設資金的巨大缺口，以及目前難以扭轉(zhuǎn)的土地財政。 　　調(diào)控目標成漲價目標 　　3月28日，距"國八條"要求公布調(diào)控目標的"大限"還有三天，上海在一線城市中率先公布房價控制指標：2011年全市新建住房價格漲幅低于全市年度生產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民人均可支配收入的增長水平。而2011年上海經(jīng)濟社會發(fā)展的主要預期目標是GDP增長8%左右。 　　上海的這一目標，成了一線城市的參照樣本。29日，廣州也公布，當年度房價漲幅低于全市年度生產(chǎn)總值增幅和城市居民人均可支配收入增幅。廣州今年GDP增幅目標是11%。同日，深圳市公布調(diào)控目標，頭提"價格指數(shù)"，稱2011年度新建住房價格指數(shù)漲幅低于GDP和常住人口人均可支配收入的增長速度。深圳GDP增幅年度目標是10%。 　　在一線城市中，唯有北京提出，新建普通住房價格與去年相比穩(wěn)中有降。這使北京成為全國惟一一個提出房價下降目標的城市。 　　4月1日，較后期限已過。據(jù)住建部統(tǒng)計，全國657(包括287個設區(qū)城市、370個縣級市)個城市中，還有49個城市沒能按期完成公布調(diào)控目標。 　　至此，原先預想中的房價調(diào)控目標，似乎已演變成了一場多數(shù)城市的"集體抗命"，調(diào)控目標變形為"漲價目標"。尚未發(fā)布調(diào)控目標的城市，更顯"倨傲"。 　　之所以"漲"聲一片，也許與各城市大多將GDP和人均可支配收入漲幅作為房價漲幅的參照系相關(guān)，而對"國八條"規(guī)定的另一個核心指標"居民住房支付能力"避而不談。一個例外是長春，長春于3月30日提出了"新建住房房價收入比(住房套型標準按60平方米計算)控制在5.8以內(nèi)"的目標，成為頭個與房價收入比掛鉤的房價調(diào)控目標。 　　"之所以沒有與居民住房支付能力掛鉤，是考慮到上海的特殊性。"上海房管局一位官員告訴時代周報記者，"上海是全國的上海，來購房的不只是上海本地居民，住房支付能力很難衡量，很可能會相對高一些。" 　　"看漲"的調(diào)控目標顯然引發(fā)了住建部的不滿。3月29日深夜，住建部突然發(fā)布通知，要求各地在確定年度新建住房價格控制目標時，要在本地區(qū)內(nèi)聽取社會意見，使各地調(diào)控目標的制定科學合理，并取得社會的認同和支持。已經(jīng)公布本地區(qū)年度新建住房價格控制目標的城市，也要以適當?shù)姆绞铰犎∩鐣囊庖?，并根?jù)聽取意見的情況，酌情調(diào)整已發(fā)布的調(diào)控目標。 　　一度將房價控制目標定為低于50.5%(即上一年房價增幅)的吉林省榆樹市，近日修改了這一離譜目標，改為"新建住房價格(均價)增幅控制在10%以內(nèi)，低于2011年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅。" 　　不過，住建部通知能否促成各城市二次發(fā)布調(diào)控目標，尚存變數(shù)。30日，廣州市就明確表示，"我們充分考慮到了社會的意見。年內(nèi)將不會再次調(diào)整(房價調(diào)控)目標。" 拉低均價的數(shù)字游戲 　　"對上海來說，這是一個政府肯定能完成的指標，如果完不成，定了也白定，還會受到問責。"德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟告訴記者。 　　據(jù)上海市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，去年上海新建住宅銷售價格比上年上漲7.6%。"今年漲幅目標如果不超過GDP增幅，即8%，那就與去年相當，對市場的影響幾乎不存在。"陸騎麟說。 　　"我可以明確地說，既然市政府定了這個指標，就一定能夠完成。"上述上海市房管局官員也表示。 　　一個值得注意的概念是，調(diào)控目標中提出的新建住宅，同時包含商品住宅與保障性住房在內(nèi)。"如果不算保障性住房在內(nèi)，上海去年商品住宅的漲幅可能達到百分之二三十。" 方方地產(chǎn)咨詢機構(gòu)地產(chǎn)咨詢部經(jīng)理趙豫川告訴時代周報記者。 　　這其中暗含的邏輯是，各地政府通過增加保障性住房的供應，在統(tǒng)計數(shù)字上拉低住宅均價。"如果均價上漲10%，商品住宅的上漲幅度應該會達到30%。"合富輝煌頭席分析師黎文江也指出，"不過，如果商品住宅的漲幅達到30%，保障房的供應肯定也會占很大的比例，才可能把均價拉下來。也就是說，政府會花大力氣來搞很多保障房，主要是經(jīng)適房。這也符合說的雙軌制原則。" 　　上海房管局官員也同意這一說法，"我個人感覺是，住房市場還是要搞雙軌制，保障房部分由政府控制，商品住宅價格還是放給市場。我還可以給你個消息，今年上海的保障房肯定是個重頭戲。" 　　此外，除深圳市提出"住房價格指數(shù)"的調(diào)控目標外，眾多城市調(diào)控的都是新建住房價格漲幅，即均價漲幅，后者也被認為更為寬松。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，"去年全國新建商品住宅均價增幅約6%，而價格指數(shù)約14%。相較而言，地方更易操控均價。" 　　"價格漲幅是商品住宅、保障性住房價格的算術(shù)平均數(shù)，是不準確的。而價格指數(shù)是抽樣調(diào)查，跟蹤某些樓盤在一年內(nèi)的上漲幅度，有科學的加權(quán)、平均，更為準確。當然應該用統(tǒng)計局采用的價格指數(shù)。"黎文江說。 　　即便是提出"穩(wěn)中有降"的北京，在黎文江看來，同樣也是在玩了一個文字游戲。"北京穩(wěn)中有降是把非普通住宅剔除出去的，非普通住宅是指144平方米以上，容積率在1以下，房價高于周圍的1.2倍的住宅。也就是說，北京沒有控制高端住宅的價格，但其他地方政府還是控制的，這是極大的不同。其他地方政府把高端住宅算進去，穩(wěn)中求降比北京要費力得多。這是北京的聰明之處。" 土地財政悖論 　　盡管被各地政府作為拉低住宅均價的"法寶"，保障性住房卻面臨著相當大的資金缺口，讓地方政府頗為困擾。 　　以廣州為例，2月底廣州兩會期間，該市住房保障部門高調(diào)公布：今年全市計劃新建保障性住房4.3萬套，為歷年新開工面積之較。然而，這個數(shù)字很快就被更高的任務所取代。下達今年1000萬套保障房硬指標，廣東省領到31萬套任務。4月1日，在廣州市住房保障工作會議上，明確今年廣州要籌建8.5萬套保障房。 　　"資金是一個問題。今年廣州市披露財政計劃時提出賣地646.5億元，規(guī)定將賣地收入的利潤的10%用于保障房建設，廣州市提出把比例提高到13%。但賣地的利潤核算比較困難，廣東省又提出拿全部賣地收入的5%，這樣比較容易監(jiān)督。"黎文江透露。 　　即便是賣地收入646.5億元的5%用于保障房建設，也只有32億多元。據(jù)住建部副部長齊驥3月表示，"今年計劃建設的1000萬套保障房，投資大概在1.3萬億元-1.4萬億元之間。"若以此計算，廣州市建8萬套保障房，所需資金約在100億元。 　　不過，齊驥表示，若以1.3萬億元計算，有8000多億元是通過社會機構(gòu)的投入和保障對象以及所在的企業(yè)籌集來的。剩余的5000多億元的資金，將由政府和省級人民政府以及市縣政府通過各種渠道來籌集。 　　"所以，保障房還是要動員社會力量參與投資。政府在招拍掛土地的時候，也會要求開發(fā)商無償配建部分保障房。此外，要籌措保障房的資金，土地出讓金的收入還是要加大。"黎文江稱。 　　今年提出新建和籌措保障性住房22萬套的上海，資金壓力更顯沉重。上海市財政局提出的2011年預算草案報告中指出，2011年廉租住房補貼資金、舊區(qū)改造資金等保障性住房支出30億元，在國有土地使用權(quán)出讓收入(政府性基金)中予以安排。 　　"保障房資金的缺口不小，上海的土地財政日趨萎縮，財政收入就這些，要花錢的地方又太多，現(xiàn)在我們的壓力很大，不過，還是要盡量完成保障房的建設任務。"上述上海市房管局官員告訴時代周報。 　　趙豫川認為，上海的保障房任務還是可以完成的，因為資金來源除政府之外，還有相當部分由國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資。 　　不過，在土地財政仍為地方財政收入重要支柱的現(xiàn)狀下，地方政府建設保障性住房的支出，在相當程度上仍依賴土地出讓金。地方政府并不希望房價下跌，影響土地出讓金的收入。這顯然形成了一個悖論。 　　"地方經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴太重，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)應實現(xiàn)增長方式的轉(zhuǎn)變，進行產(chǎn)業(yè)升級，扶持實體經(jīng)濟，此外，還應進行財稅制度改革，比如增加房地產(chǎn)持有和交易環(huán)節(jié)的稅收，想辦法扭轉(zhuǎn)土地財政。" 地產(chǎn)分析師顧海波告訴時代周報記者。 　　"房價只是一個表象，問題的實質(zhì)是土地的供應、貨幣政策、稅收政策以及貧富的懸殊。就房價控制房價不是釜底抽薪，只是揚湯止沸。"SOHO中國[簡介 較新動態(tài)]有限公司董事長潘石屹在博客中稱，房價上漲過快是由于土地供應量少和寬松的貨幣政策造成的，治理房價較根本的問題還應該從這兩條著手。 　　不過，顧海波認為，土地供應其實也并不稀缺，"5-6年的土地囤在開發(fā)商手里。政府應收緊地根，把那些囤積土地真正開發(fā)起來。此外，要收緊銀根，既然有泡沫了，銀行就不要貸款給地產(chǎn)企業(yè)。房產(chǎn)調(diào)控是個系統(tǒng)工程，再加上遏制投機、抑制投資、嚴懲腐敗，多管齊下，方有可能真正見效。" 樓市調(diào)控遭遇地方“軟抵抗” 　　保障房建設巨大的資金壓力一定程度上消解了地方政府為樓市降溫的積極性。--本報記者 郭楊 攝 　　3月底，踩著"國八條"要求公布調(diào)控目標的"大限"，全國各城市展開了一場"零點沖刺"。然而，除北京明確提出"穩(wěn)中有降"外，絕大多數(shù)城市將房價漲幅與年度生產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民人均可支配收入增長水平掛鉤，不提"降"字。各城市2011年度房價調(diào)控目標成了某種漲價目標。這背后，凸顯出的是保障房建設資金的巨大缺口，以及目前難以扭轉(zhuǎn)的土地財政。 　　調(diào)控目標成漲價目標 　　3月28日，距"國八條"要求公布調(diào)控目標的"大限"還有三天，上海在一線城市中率先公布房價控制指標：2011年全市新建住房價格漲幅低于全市年度生產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民人均可支配收入的增長水平。而2011年上海經(jīng)濟社會發(fā)展的主要預期目標是GDP增長8%左右。 　　上海的這一目標，成了一線城市的參照樣本。29日，廣州也公布，當年度房價漲幅低于全市年度生產(chǎn)總值增幅和城市居民人均可支配收入增幅。廣州今年GDP增幅目標是11%。同日，深圳市公布調(diào)控目標，頭提"價格指數(shù)"，稱2011年度新建住房價

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