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房價調(diào)控年度目標落空 問責機制能否兌現(xiàn)成焦點

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天  來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng)  閱讀 601 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

“北上廣深同比漲幅高達20%,26個主要城市漲幅超10%,69個城市房價上漲……”2013年全國房價漲聲一片,這與年初各地制定的房價控制目標相差甚遠。提出建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責制度,問責制能否真正“兌現(xiàn)”,公眾頗為關(guān)注。

26城市房價同比漲幅超10%,年度房價調(diào)控目標許會“落空”

郊區(qū)本是北上廣深樓盤的價格“洼地”,但2013年這些一線城市的郊區(qū)樓盤卻接連出現(xiàn)放量成交勢頭,價格一路飆漲,甚至領(lǐng)漲整體樓市。

短短一年間,位于北京大興的**4號線始發(fā)站的樓盤,平均每平方米上漲幅度超過5000元。位于南五環(huán)外的亦莊,不少樓盤價格每平方米則突破3萬元。

2013年,中國樓市迎來了2009年之后的又一次“爆發(fā)”。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的11月全國70個大中城市住宅銷售價格變動情況,一線城市新建住宅價格已連續(xù)3個月同比漲幅在20%以上;廈門、南京、西安、武漢等26個城市新建商品住宅價格同比漲幅達到或超過10%。

國務(wù)院2013年初出臺的“國五條”要求,各直轄市、計劃單列市和省會城市(除拉薩外)要制定并公布年度新建商品住房價格控制目標,建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責制度。多地城市為此提出,當?shù)匦陆ㄉ唐纷》績r格漲幅不高于本年度城市或城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實際增長幅度。北京、上海等地明確表示要“基本穩(wěn)定”。

然而,過去的2013年,全國許多城市房價都出現(xiàn)明顯上漲,完成房價調(diào)控目標基本無望。數(shù)據(jù)顯示,扣除價格因素影響后,大多數(shù)二線城市的居民人均可支配收入的實際增速都未超10%,廣州為8.1%,深圳為8.6%。這一數(shù)據(jù)遠低于房價上漲幅度。

迫于房價調(diào)控目標的壓力,2013年第四季度以來,多個城市集體發(fā)力進行調(diào)控升級。“京七條”“滬七條”“深八條”“穗六條”等政策相繼出臺,武漢、南京等二線城市也紛紛出臺“新政”,內(nèi)容無外乎嚴格限制新房價格審批、提高外地居民限購年限、提高或研究提高二套房頭付款比例等抑制供需兩端的調(diào)控方式。

中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉分析,“綜合數(shù)據(jù)來看,四個一線城市完成房價調(diào)控目標幾乎不可能;房價漲幅超過10%的城市完成目標希望渺茫;還有23個漲幅在8%-10%之間的城市完成年度調(diào)控任務(wù)的難度同樣非常大。”

“招式”頻出難控房價,“問責制”遭遇“軟執(zhí)行”

事實上,嚴控房價一直是各地貫穿全年的工作,不少城市使出“渾身解數(shù)”,創(chuàng)新調(diào)控“招式”。抑制供需兩端,統(tǒng)計數(shù)據(jù)被“壓低”,短期內(nèi)降了溫,但未有實質(zhì)性影響。

例如,北京在2013年初“國五條”落地細則中明確要求“新項目價格不高于周邊,老項目價格不高于前期”,臨近年底又要求每平方米單價超過4萬元的新盤不予發(fā)放預售證。一些地方甚至在調(diào)控細則中明確表示“加大中低價中小戶型產(chǎn)品審批”。上海、廣州等地大量推出郊區(qū)盤以平抑房價。

業(yè)內(nèi)人士表示,調(diào)控難以觸及地方政府的根本利益--土地財政,也就難以控制住房價。中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2013年全國主要的40個城市,土地成交額高達14707億元,同比2012年上漲45%。北上廣深等一線城市全面創(chuàng)造年度土地成交新記錄。

“一面是政府高喊‘嚴控房價’,另一面卻是‘放任’土地市場成交火爆,暴露的恰是地方政府對土地財政的過于依賴。”張大偉表示,房價與地價總是相互影響。在樓市火爆的時候,地方政府更愿意多賣地,而缺乏真正控制房價的動力。目前看來,房價控制目標集體不達標將成必然。

“房價調(diào)控目標難以實現(xiàn),嚴厲問責不能落空。”中國指數(shù)研究院華中市場總監(jiān)李國政表示,問責制的權(quán)威性受到挑戰(zhàn),勢必將削弱調(diào)控政策的影響力。購房者不僅對“屢調(diào)屢漲”的房地產(chǎn)調(diào)控措施失去信心,甚至也會質(zhì)疑樓市長效調(diào)控機制。不少分析人士指出,房地產(chǎn)作為支柱行業(yè)的地位,也決定了問責制落實的難度,“如何問責,誰來問責,對誰問責”等都會遭遇“軟執(zhí)行”。

經(jīng)濟學者馬光遠表示,房價調(diào)控目標是政府對于百姓的“承諾”,沒有完成目標而“爽約”,蒙混過關(guān)只會喪失公信力。

“定目標”應(yīng)注重科學性,調(diào)控長效機制亟待建立

事實上,除了房價調(diào)控年度目標“落空”,個稅調(diào)控也被“懸空”,除北京外,多城市在執(zhí)行中未公布房屋交易20%個人所得稅的征收實施細則,政策變成了“只見樓梯響,不見人下來”。

而在歷次調(diào)控過程中,“上有政策,下有對策”的現(xiàn)象沖抵調(diào)控效果。購房者為了突破家庭限購數(shù)量,“假離婚”之類的招數(shù)“應(yīng)運而生”;開發(fā)商為了逃避限價監(jiān)管,拆分精裝、毛坯合同變相漲價的行為屢禁不止。較后的結(jié)果是房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)下降了,開發(fā)商錢也沒少賺,但房價上漲的頑疾卻難以治愈。

歲末年初,開發(fā)商推盤的積極性明顯降低,二手房市場的新增房源量和客源量也有所下降。

中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強表示,各地年底調(diào)控“升級”大多從抑制需求角度出發(fā),雖然可以拉低統(tǒng)計數(shù)字,但畢竟“治標不治本”。當前市場趨冷出現(xiàn)觀望情緒,未來在剛需自住為市場主體的城市,需求仍將會得到持續(xù)釋放。

高地價、高利潤導致高房價的利益鏈難以拆除,地方政府放任土地財政依賴就無法改觀。專家提出,要扭轉(zhuǎn)這一局面,應(yīng)貫徹好三中全會提出的要“完善干部考核評價制度”,“糾正單純以經(jīng)濟增長速度評定政績的偏向”。

中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一表示,著眼未來,調(diào)控方式上會有所變化,以目標控制為手段的調(diào)控方式將會逐步淡化。2014年,應(yīng)加快推動土地制度改革、房產(chǎn)稅擴容等,不動產(chǎn)登記制度的出臺令人期待。

住建部政策研究原副主任王玨林表示,對房地產(chǎn)市場的態(tài)度將由需求管理轉(zhuǎn)向供給管理,下一步既要增加供給,又要釋放存量。“樓市調(diào)控的任務(wù)和責任應(yīng)下沉給地方,對個別房價上漲過快的城市要適時約談,共同尋找房價上漲過快的原因,制定行之有效的辦法。”

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