“共有產(chǎn)權(quán)下物業(yè)費還是個人交”

起草人申衛(wèi)星強調(diào)住房保障法“共有產(chǎn)權(quán)”仍在討論中，住戶可購下全部產(chǎn)權(quán)

昨天一大早，清華大學(xué)法學(xué)院副院長申衛(wèi)星就接到一個電話，一位經(jīng)濟適用房住戶很緊張地向他咨詢———是不是將來他的房子就要變成“共有產(chǎn)權(quán)”？

申衛(wèi)星，目前正在熱議的“住房保障法”專家建議稿的起草人之一，“經(jīng)適房擬由政府與個人共享產(chǎn)權(quán)”正是該建議稿中被關(guān)注的熱點。

這份討論稿就放在申衛(wèi)星的桌子上，右上角寫著“內(nèi)部資料”，上面密密麻麻地用筆做出標(biāo)記。申衛(wèi)星介紹說，產(chǎn)權(quán)共有模式在淮安、甘肅、吉林等地已經(jīng)有所試點，理論上符合權(quán)利義務(wù)相一致，又使被保障對象共享發(fā)展成果，打擊了投機，還可以讓政府回收一些資金，屬于切實可行的方式。

不過，申衛(wèi)星特地希望借媒體澄清一點，即目前這份稿子還只是專家建議，其中的內(nèi)容尚需經(jīng)過很多討論、修改才能成型。

起草過程

專家建議稿花一年多寫就

新京報：此前一直在說“住房保障法”，但這份討論稿上寫的是《基本住房保障法》，名字的改變有什么含義？

申衛(wèi)星：“住房保障法”的理論版本和實踐版本已經(jīng)完成了融合，上報到住建部住房保障司，當(dāng)然這個名字也沒有較后定。但是我想澄清一個認(rèn)識，“住房保障法”是“廣覆蓋、保基本”，核心解決的還是中低收入家庭，不是眉毛胡子一把抓。

法案條就提出要保障所有人的居住權(quán)利，滿足城鄉(xiāng)居民的基本住房需求。就“廣覆蓋”而言，我們希望能夠盡可能覆蓋廣泛的收入群體，而不單單是小部分人受益；就“保基本”而言，主要是指保障基本住房，包括住房面積、基本配套設(shè)施、質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)及地段等，以解決低收入者的基本住房需求。如果希望獲得更好的居住水平，那就需要由商品房市場來解決。

新京報：目前起草工作進展到了什么程度？

申衛(wèi)星：2008年《住房保障法》剛列入立法規(guī)劃時，住建部就找到了清華大學(xué)，大約用了一年多的時間，我們擬出了理論版，這期間進行了調(diào)研，也吸收了國外的經(jīng)驗。

2009年11月，我們開了12天的閉門會議，并和深圳房地產(chǎn)研究所的實踐版進行融合。目前形成的討論稿，已經(jīng)提交到了住建部，前后做了三次研討，還有一次是國際研討會。

2009年11月28日，浙江嘉興經(jīng)濟適用房選號現(xiàn)場，每個申購戶只有一次機會。如果專家建議稿較終入法，他們用這一次機會選好的房子，則將由政府和個人“共有產(chǎn)權(quán)”。資料圖片

拿經(jīng)適房出租就應(yīng)退出

監(jiān)督管理

新京報：很多人覺得，要改變經(jīng)濟適用房的亂象，頭先得在審批上嚴(yán)管？

申衛(wèi)星：我們在起草法律時，很多專家也建議廢除經(jīng)濟適用房，但是我個人認(rèn)為，對它應(yīng)該客觀看待，但確確實實應(yīng)該改了，主要是它有投機的空間。

我們通過“共有產(chǎn)權(quán)”，一方面大大打壓利潤空間，同時在經(jīng)適房輪候時，如果有人弄虛作假、徇私舞弊就要追究行政責(zé)任，嚴(yán)重的還要追究刑責(zé)。

新京報：騙購的呢？

申衛(wèi)星：比如限定你就多少年不能申請，如果情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的，也要追究刑事責(zé)任。

新京報：如果經(jīng)濟適用房用來出租呢？

申衛(wèi)星：這個也有規(guī)定。我們也會建議保障房不要去出租，廉租房肯定是不能出租的，如果出租就要退出，經(jīng)濟適用房肯定也是如此。

新京報：“經(jīng)適房滿五年出售”也寫進了討論稿嗎？

申衛(wèi)星：這個沒有定，甚至多少年可以出售都沒有定，這個還說不好。

新京報：“共有產(chǎn)權(quán)”的經(jīng)適房是否可以繼承？

申衛(wèi)星：如果被繼承人很有錢，已經(jīng)不屬于保障的對象，那就涉及一個退出機制來解決。當(dāng)然可以繼承，但是你不屬于受保障對象了，一個辦法就是把房子退出來，政府把錢給你；另一個辦法是你把房子全部產(chǎn)權(quán)都購了，按市場價回收，變成100%產(chǎn)權(quán)。

不光是繼承會發(fā)生這個問題，比如有人剛購的時候，符合受保障人的資格，但是過了一段時間，又賺錢了，那他就應(yīng)該退出，按照市場價購購房屋或者房屋被政府回收。

住房保障法間接影響房價

市場影響

新京報：除了低收入人群，其他群體如何保障？

申衛(wèi)星：對不同收入群體分不同類型保障其居住權(quán)。比如，比較貧困的以廉租房方式解決，條件稍好者以經(jīng)濟適用房的方式解決，條件更好的可以購購限價房；條件再好的以住房公積金的方式來保障。

新京報：你曾說，用住房公積金來維護城市“夾心層”的住房保障，現(xiàn)實意義有多大呢？

申衛(wèi)星：公積金確實是正常工作的人都有的，另外，如果實現(xiàn)了經(jīng)濟適用房的“共有產(chǎn)權(quán)”，我個人覺得可以降低經(jīng)適房的申請門檻，把“夾心層”納入其中。當(dāng)然輪候還是頭先要滿足低收入家庭。

新京報：“住房保障法”如果出臺會影響現(xiàn)在的房價嗎？

申衛(wèi)星：我覺得沒有直接的關(guān)系，但如果做的好，間接會有影響。

這些被保障對象基本上沒有能力購商品房，如果沒有這部法律來強制推行保障房制度，他們就只能到市場購商品房了。如果這部法律效果好，他們就會去申請廉租房、購購經(jīng)濟適用房，這樣當(dāng)然會減少對商品房的需求，因而會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生間接影響。

不過，我想其影響不在于這部法律，更多的還是當(dāng)?shù)卣畬ψ》勘Ｕ系膱?zhí)行力度。如果能切實可行地完成國家規(guī)劃，對住房市場是會形成影響的。

關(guān)注焦點

1 “共有”即便入法不究既往

新京報：討論稿的結(jié)構(gòu)是什么樣的，亮點有哪些？

申衛(wèi)星：結(jié)構(gòu)肯定要變的，整個建議還在討論之中。包括經(jīng)濟適用房是不是要和政府采取“共有產(chǎn)權(quán)”的方式，住建部還沒有定。

新京報：現(xiàn)在大家討論得較多的就是“經(jīng)適房共有產(chǎn)權(quán)”的問題。

申衛(wèi)星：是的。非常有意思的是，今天早上我還接了一個電話，對方就購了經(jīng)濟適用房，擔(dān)心是不是要“共有”了，一個晚上沒有睡著覺。

，“共有”目前只是我們的建議，目的是打壓經(jīng)濟適用房投機的空間。，即便“共有產(chǎn)權(quán)”較后入法，也不會涉及既往，已經(jīng)購了經(jīng)適房的也犯不著睡不著覺，現(xiàn)在只是討論的過程。

2 房價漲后政府將分享利潤

新京報：目前討論的“共有產(chǎn)權(quán)”，是如何計算的？

申衛(wèi)星：“共有產(chǎn)權(quán)”頭先對經(jīng)適房價格沒有影響，目前的經(jīng)適房房價已經(jīng)是建安費用?！肮灿挟a(chǎn)權(quán)”的模式下，如果被保障對象購了這個房子，那他的比例就是“建安費用/（建安費用+土地出讓金）”，通過這種方式來共享產(chǎn)權(quán)。

將來房地產(chǎn)價格上漲，你就只能獲得建安費用比例的利潤，而土地費用比例的獲利由政府拿走了。這樣，經(jīng)濟適用房的投資意義就不大了。

在這個背景下，放寬經(jīng)濟適用房的受益面就沒有這個問題。當(dāng)然“共有產(chǎn)權(quán)”后，政府不會到你家去住，也不會替你繳納費用，只是一個按比例將來分配利潤的問題。

3 出多少錢獲得多少所有權(quán)

新京報：“共有產(chǎn)權(quán)”如何與物權(quán)法協(xié)調(diào)呢？

申衛(wèi)星：我們也在想這個問題。對于“共有”的責(zé)任，物權(quán)法102條“因共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)，在對外關(guān)系上，共有人享有連帶債權(quán)……”

理論基礎(chǔ)是可以的，頭先是權(quán)利與義務(wù)的相一致。你出多少錢就獲得多少所有權(quán)，你沒有出全價，所以購了這個房子就不一定像過去那樣在五年之后擁有完全產(chǎn)權(quán)，但是你還是有獲利空間的。

再有一個，按照一定比例的產(chǎn)權(quán)，不僅節(jié)制投機，還有一個好處，比如有50萬就購了300萬的房子，如果按照這個比例，將來獲利的空間雖小，但是依然獲得了利潤，這也是共享改革成果。

4 政府投票權(quán)可授權(quán)給住戶

新京報：一些副作用怎么消除呢？比如侵權(quán)了怎么分配責(zé)任？物業(yè)費是不是要按比例來繳納？

申衛(wèi)星：比如發(fā)生“高空拋物”，有人被高空投下來的東西砸到了，但是無法確定是樓上哪個窗戶扔下的東西，那責(zé)任人就是這個樓的使用人，而不是產(chǎn)權(quán)所有人。雖然政府是共有人，但是并不使用住房，所以不會承擔(dān)責(zé)任。

對于物業(yè)費，不管個人購購經(jīng)適房出了多大比例的資金，政府雖然也是共有人，但是并沒有住過，而個人擁有全部使用權(quán)，所以物業(yè)費也應(yīng)該由個人來承擔(dān)。

新京報：物業(yè)管理投票時，政府作為共有人要參與嗎？

申衛(wèi)星：我覺得政府在出讓時，以授權(quán)的方式，比如在簽合同時，把這個說清楚，投票權(quán)都賦予被保障對象就可以。

豐臺嘗試產(chǎn)權(quán)共有　　　

個案

北京在去年啟動的南苑棚戶區(qū)改造中曾嘗試采用產(chǎn)權(quán)共有的方式。

據(jù)了解，南苑棚戶區(qū)改造中，居民可以選擇貨幣補償或房屋安置。對于一些非常困難的家庭，在補償后仍然會出現(xiàn)購不起安置房的情況。豐臺區(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，豐臺區(qū)在全市創(chuàng)新采用了產(chǎn)權(quán)共有的方式，保證所有家庭都實現(xiàn)“住有所居”。

“比如，一個家庭的安置新房為60m2，但他只有30m2的房款，那么可以采取產(chǎn)權(quán)共有的方式。另30m2的產(chǎn)權(quán)屬于政府。安置家庭每月交租金?！边@位負(fù)責(zé)人表示，租金是按照比較低廉的公房租金標(biāo)準(zhǔn)來交納。

如果將來這些家庭生活條件改善，也可以按照原售價一次性購購政府產(chǎn)權(quán)的那部分面積，從而擁有整個房屋的產(chǎn)權(quán)。

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