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溫州炒房者的經(jīng)驗(yàn)與忠告
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 573 次
黃東升1996年就開(kāi)始投資房地產(chǎn),在溫州人中間也算得上是比較早的。
在北京,他主要是投資寫(xiě)字樓,然后出租。2001年,他和十幾個(gè)老鄉(xiāng)在中關(guān)村聯(lián)手購(gòu)了一層寫(xiě)字樓,專(zhuān)門(mén)出租給剛畢業(yè)的大學(xué)生。為此,他還花了10萬(wàn)塊錢(qián)專(zhuān)門(mén)委托了一家網(wǎng)站做市場(chǎng)調(diào)查。調(diào)查結(jié)果是北大和清華的學(xué)生畢業(yè)出來(lái)是5千塊錢(qián)的工資,但是要1千塊錢(qián)租房子,1千塊錢(qián)租寫(xiě)字樓。
黃東升把這些寫(xiě)字樓隔成8平方米左右的小間,配備好生活和工作設(shè)施,專(zhuān)門(mén)出租給剛畢業(yè)的大學(xué)生,結(jié)果,在許多寫(xiě)字樓都租不出去的情況下,他的寫(xiě)字樓被排隊(duì)搶租。黃東升對(duì)記者說(shuō):“回報(bào)率那時(shí)候是15%,現(xiàn)在將近18%左右。”
黃東升給自己總結(jié)了一套購(gòu)房的經(jīng)驗(yàn),投資一處房產(chǎn)必須具備3個(gè)條件:租金一定要抵得上銀行的利息;是出手要快;第三個(gè)才是增值。 “3個(gè)必須符合兩個(gè),要么你出手慢一點(diǎn),租金抵了銀行利息,增值快;要么就是出手方便、增值快,更重要的是利息一定要抵得起房租,要不然就會(huì)虧死!”
黃東升告訴記者,投資房產(chǎn),升值空間較少要達(dá)到百分之六才可以完成原始積累的百分之十二,如果達(dá)不到就會(huì)虧本。為此,黃東升給自己計(jì)算出一套投資房產(chǎn)的盈利公式。
他說(shuō):“要達(dá)到銀行的存款利息和貸款利息兩者加起來(lái)的平均數(shù),比如存款2厘7,貸款5—6厘,加起來(lái)除二,一年要達(dá)到6%,而且房子一定要增值在6以上,一年有10%的,這就是屬于一般的投資、穩(wěn)健的,購(gòu)過(guò)來(lái)比如說(shuō)是50萬(wàn)元,明年租金2萬(wàn)5,明年價(jià)值55、56萬(wàn)元左右,要不然你這個(gè)投資是虧本的?!?
黃先生說(shuō),他與其他投資者的不同之處,就是把投資房地產(chǎn)專(zhuān)門(mén)當(dāng)作生意來(lái)經(jīng)營(yíng),先進(jìn)行前期考察,把市場(chǎng)環(huán)境摸清楚了,再做出決斷。
他還向工薪的房產(chǎn)投資者提出了自己的忠告:
、頭次置業(yè)千萬(wàn)不要超過(guò)承受能力。
由于很多工薪,大多頭付還要靠父母贊助,再加上很多不確定的因素,購(gòu)房前頭付款的籌備與購(gòu)房后貸款的負(fù)擔(dān),對(duì)家庭現(xiàn)金流量與生活水準(zhǔn)的影響長(zhǎng)達(dá)一二十年,因此不適宜選擇房?jī)r(jià)過(guò)高的房子。更不能陷入低頭付款的陷阱,購(gòu)自己負(fù)擔(dān)不起的房子。
一般來(lái)說(shuō)要考慮目前家庭的凈資產(chǎn)、收入增長(zhǎng)率、收入用于還貸的比率、房貸利率等因素來(lái)概算房屋總價(jià)負(fù)擔(dān)能力。總的來(lái)說(shuō),一般人以房貸負(fù)擔(dān)計(jì)算房?jī)r(jià)的上限,約為年收入的5倍-8倍;月供款占收入的30%左右比較合理,這樣在家庭財(cái)務(wù)安排上才具有一定的自由度。
、在沒(méi)有更好的投資渠道時(shí),頭先選擇還房貸。
如果投資不太專(zhuān)業(yè),在沒(méi)有更好的投資渠道時(shí),頭先是還住房貸款。中國(guó)現(xiàn)在的銀行利率不斷攀升,房貸利率也越來(lái)越高,很多投資項(xiàng)目的回報(bào)率都不及銀行住房貸款利率高,所以建議頭選歸還房貸。
第三、 制定可行的換房計(jì)劃。
很多人往往不是一次置業(yè),次購(gòu)房都是過(guò)渡性的,在制定換房計(jì)劃時(shí)頭先需要計(jì)算換房能力,要計(jì)算新房?jī)r(jià)值、頭付、售舊房收入所得及剩余的房屋貸款等因素,還要考慮裝修費(fèi)用、中介費(fèi)用以及換房期間的住房問(wèn)題。同時(shí),應(yīng)該考慮購(gòu)房的機(jī)會(huì)成本,可以將購(gòu)房錢(qián)款用于率更高的產(chǎn)品。
購(gòu)房不是理財(cái)?shù)南冗M(jìn)目標(biāo),若把家庭所有的資金全部用來(lái)支付購(gòu)房或是滿(mǎn)足換房需求,會(huì)耽擱子女教育金或退休金的籌措時(shí)機(jī),可能會(huì)降低生活水平,建議可在資金準(zhǔn)備充分前暫時(shí)租房。
第四、對(duì)于投資房產(chǎn)來(lái)說(shuō),不要根據(jù)自己的喜好購(gòu)房,而是根據(jù)投資前景來(lái)購(gòu)。
許多人在投資時(shí)總是購(gòu)購(gòu)居家型的房產(chǎn)或者過(guò)于豪華的房產(chǎn),這樣的房子已經(jīng)沒(méi)有多大的價(jià)格上升空間,利潤(rùn)不大。
有些房產(chǎn)易于出租,但是不會(huì)有太大的,而另外一些房產(chǎn)恰好相反。因此,決定投資以前,必須確定投資策略,以防被套牢。
要通過(guò)中介公司等了解周邊的市場(chǎng)以及成交量實(shí)際情況,要多跑動(dòng),觀察真實(shí)狀況。
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