王軍是上海一家小型IT公司的老總，1993年從家鄉(xiāng)山東考到上海讀大學，畢業(yè)后就留滬工作。今年5月，他以9000元/平方米的價格賣掉了他在“錦輝綠園”140平方米的房子——盡管這是他先進的且是自住的房子。

賣掉房子后，王軍以2萬元/年的價格租住在附近的某高端社區(qū)內(nèi)，居住面積100平方米左右?！拔乙幌伦饬?年，因為這本來是毛坯房，但我自己進行了裝修，所以租金便宜。”雖然失去了自己在上海先進的房產(chǎn)，但王軍同樣享受他的租房生活。

2004年，資金并不充裕的王軍和幾個朋友湊錢，購下了位于上海市區(qū)北部靠近外環(huán)的“錦輝綠園”的那套房子作為投資。當時該地塊的房價只有4000元/平方米左右，由于上海**一號線的延伸段馬上會通到這里，所以王軍他們非?？春闷渫顿Y價值。果然，僅隔1年，房子就從4000元/平方米漲到了6000元/平方米左右。

但在同年，上海樓市在一波宏觀調(diào)控中出現(xiàn)調(diào)整，王軍的幾個朋友有點害怕了。不過王軍仍然覺得房價會繼續(xù)上漲，于是他就以6000元/平方米的價格從幾個朋友手中接過了房子的“股份”。

為了不讓這次投資影響到正常生活，王軍將房價做高了大約20萬(中介公司對這種虛假合同的操作輕車熟路)，這樣就可以從銀行多貸到現(xiàn)金，用這部分現(xiàn)金支付稅金(實際上，做高房價也支付了更多稅金)，并將未來3年的還貸款預留下來，甚至還能多出一部分用于消費。

王軍很清楚，資金鏈如此緊張的操作必須滿足幾個條件：房價上漲，3-5年計劃到期后了結(jié)，要么出售，要么將銀行的高額貸款部分全部還掉，否則將難以承受越來越高的利息。

“2005年的觀望氣氛很濃，但和去年完全不同。簡單的說就是去年的房價太高，漲得太快，已經(jīng)到了下跌的時候，甚至遠遠超過我較樂觀的估計?！蓖踯娬f。于是，去年11月王軍決定把房子出售。

從掛牌到較后成交，至少有上百個購房者來看過房子。盡管中介的掛牌價格一直在漲，但成交量很低，這讓王軍很擔心。“我也有點心急，雖然一直在漲，但我一直將掛牌價低于市場平均價格，希望盡快成交。然而，即便這樣也掛了大半年，不過幸運的是，今年上半年迎來了迄今為止較后一輪上漲高峰?！?

從2007年10月股市轉(zhuǎn)向開始，大量資金從股市撤出來，這部分資金可能是推動較后一輪房價上漲的主要動力。今年3、4月份，王軍把掛牌價調(diào)整到了9000元，鎖定了3、4家真正有意向的購家，并較終成交。

選擇賣房持有現(xiàn)金，王軍算了一筆賬：三年期以上定期存款的稅后利息高于5%，他目前的房屋租金是2萬元/年，連同裝修成本大約2.5萬/年。

也就是說，如果以50萬元存款，利息就夠其支付房租，并且不降低生活品質(zhì)。

同時，王軍賣掉的房子市值大約120萬，將這些存入銀行，除了其中50萬本金的利息要用于支付房租外，還可以享受70萬本金帶來的純利息收益，而且毫無風險。假設此狀況能夠一直持續(xù)下去，就可以認為這一套房子的價值只有50萬。

“為什么人們還要多花70萬購房子呢？無非是以下幾種原因：投資者希望房價一直漲下去。如果投資者以3年為投資周期，交易成本大約占房價的10%，如果依賴增值部分彌補70萬的利息損失，根據(jù)上面的數(shù)據(jù)，若想收益不低于儲蓄，三年后的房價應達到(70×5%×3)+120×(1+10%)=142.5萬，折合約每年漲幅6%，也就是說，僅僅為了彌補70萬的利息損失，也需要6%的漲幅?！?

“如果上述120萬元不是現(xiàn)金，而是有很大比例的貸款的話，成本會進一步上升，因為貸款利率永遠高于存款利率，所以如果那70萬是貸款的話，利差大約為2%，這就是凈損失?！蓖踯姺治?。

持有房產(chǎn)的時候，王軍不僅沒有70萬元帶來的利息收益，而且要支付較高的貸款利息。隨著貸款利率的上升，他每個月的還貸金額逐漸接近承受極限。特別是，如果房價下跌30%，就可能背上負資產(chǎn)。所以，穩(wěn)妥的做法便是：獲利了結(jié)。

如今手握現(xiàn)金，王軍覺得很輕松。

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！