■核心提示

就在人們翹頭盼望房地產(chǎn)市場“拐點”出現(xiàn)的焦灼目光中，房地產(chǎn)價格或緩或急地以持續(xù)上漲態(tài)勢一次次打破了人們的期待。于是，人們開始以購漲不購跌的心態(tài)再次殺入房地產(chǎn)市場，一些城市樓價在較近兩個月里“狂飆突進”。

專家分析認為，在當前的宏觀經(jīng)濟背景下，我國房地產(chǎn)市場升溫跡象明顯，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展關(guān)鍵在于政府做好住房保障工作，尤其是各級地方政府應不折不扣地將出臺的一系列住房保障政策落實到位。

如果沒有調(diào)控，房地產(chǎn)價格會漲得更猛更快

近年來，政府一直高度關(guān)注房地產(chǎn)市場，出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策。然而，給人的直接觀感卻是，調(diào)控似乎沒有起到多大作用，人們期待的房價“拐點”不僅一直沒有出現(xiàn)，而且還在持續(xù)上漲。究竟如何看待近年來的房地產(chǎn)調(diào)控成效呢？

可見的事實是，到較近一輪房地產(chǎn)價格暴漲前，全國的房地產(chǎn)價格漲幅的確出現(xiàn)了趨緩的跡象。不少地方的房地產(chǎn)價格，因為宏觀調(diào)控的因素，漲勢得到了一定程度的抑制。

在上海，不少市民都有直觀的感受，2006年的房價漲得的確比以前慢了，一段時間內(nèi)，上海房地產(chǎn)市場的不少投資客甚至紛紛撤離樓市。即便是在較近一輪全局性的樓價狂飆中，上海房價的漲幅仍列全國末位。

國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)也顯示，2006年，全年70個大中城市房屋銷售價格比上年上漲5.5％，漲幅比上年回落2.1個百分點。

這些事實和數(shù)據(jù)，都客觀地表明，如果沒有政府持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，各地的房地產(chǎn)價格只會漲得更猛更快。從這個意義上來理解，兩年多來的房地產(chǎn)調(diào)控有效抑制了房地產(chǎn)市場的投機，延緩了房地產(chǎn)價格的漲勢，無疑也為進一步的調(diào)控騰出了時間和空間。

短期內(nèi)房地產(chǎn)市場很難出現(xiàn)價格“拐點”

事實上，通過理性的經(jīng)濟分析就能發(fā)現(xiàn)，短期內(nèi)，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)價格“拐點”可能性不大。在多種經(jīng)濟因素的作用下，我國房價目前仍處在進一步上漲的通道中。

申銀萬國證券研究所的有關(guān)分析認為，從長期來看，我國房地產(chǎn)市場前景看好；城市化進程和居民對住房的改善需求催生了巨大的中國住宅市場發(fā)展空間?！岸鴱亩讨芷趤砜?，這輪房地產(chǎn)市場仍處在上升通道中；較低的利率環(huán)境、升值的預期都使得行業(yè)的景氣周期得以延長?！鄙赉y萬國證券研究所分析師黃燕銘說。

中信證券房地產(chǎn)行業(yè)頭席分析師王德勇指出，在當前的背景下，房地產(chǎn)升值作為資產(chǎn)升值的重要構(gòu)成部分，無可避免?！凹词钩雠_一些較嚴厲的調(diào)控政策，在資產(chǎn)升值、剛性需求、供給短缺的背景下，房價的上漲短期內(nèi)難以逆轉(zhuǎn)?！?

申銀萬國證券研究所分析師殷姿明確指出，由于房地產(chǎn)具有投資品的性質(zhì)，人民幣升值在一定程度上推動了資產(chǎn)價格的不斷上漲。

總體而言，專家普遍認為，目前，房價上漲的動力主要來源于供需矛盾以及國民貨幣財富的增長所催生的強大的自住和投資需求。殷姿分析說，高收入人群對高房價有著更強的承受能力，出于資產(chǎn)配置目的，其投資需求推動了房價不斷攀升；而一般的普通人群，面對高速增長的房價，對住房的渴求迫使他們接受高房價，耗盡財力來實現(xiàn)“居住”需求。消費者由此從投資者手中接下接力棒，繼續(xù)支撐高房價。

聯(lián)合證券分析師魚晉華則進一步指出，雖然央行較近進行了年內(nèi)的第四次加息，“但國內(nèi)自今年以來持續(xù)處于負利率的格局至今仍未改變，而且還在加劇。在負利率時代，包括房地產(chǎn)在內(nèi)的資產(chǎn)價格攀升，成為抵御通脹對財富銷蝕的途徑”。

住房保障成為新一輪房地產(chǎn)調(diào)控

今年5月份以來，受宏觀調(diào)控抑制而漲幅趨緩甚至下降的房價，突然發(fā)力，重新展開一輪上漲勢頭。在這樣的背景下，國家如何對房地產(chǎn)市場進一步調(diào)控成為各方關(guān)注的焦點。

8月13日，《國務院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》出臺，明確提出以城市低收入家庭為對象，進一步建立健全城市廉租住房制度，改進和規(guī)范經(jīng)濟適用住房制度，到“十一五”期末，力爭使低收入家庭住房條件得到明顯改善。

8月24日至25日，全國城市住房工作會議在京召開，會議強調(diào)“要積極采取措施，加強廉租住房制度建設(shè)，解決好城市低收入家庭住房困難”。

專家認為，政府房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵，是“既不越位，更不能缺位”。種種跡象表明，加強政府的住房保障功能正成為當前房地產(chǎn)調(diào)控的。

一位央企在滬房地產(chǎn)公司負責人對記者說，較近國務院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的相關(guān)政策的出臺，“可以說是房地產(chǎn)調(diào)控的一個轉(zhuǎn)折點，表明政府調(diào)控開始轉(zhuǎn)向更加重視住房保障體系的建設(shè)和落實”。

銀河證券上海總部研究員任承德分析認為，近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)顯得過度市場化了，保障性住房缺位十分明顯。他說：“將房地產(chǎn)市場發(fā)展與住房保障分開，才是有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵。但是，從近年來的實踐看，不少地方政府都把調(diào)控的著力點放在控制房價上，而對住房保障的關(guān)注明顯不夠。其結(jié)果是，市場沒有管好，保障缺位嚴重?，F(xiàn)在，政府把房地產(chǎn)調(diào)控的主要著力點，放在改善低收入家庭的住房條件，加快建立健全以廉租住房制度為、多渠道解決城市低收入家庭住房困難上，應該說是走出了關(guān)鍵而正確的一步。”

其實，與10年前相比，當前我國房地產(chǎn)業(yè)的市場化水平和金融化程度都已發(fā)展到相當高的層級上，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。因此，房地產(chǎn)調(diào)控的前提是必須確保房地產(chǎn)市場的穩(wěn)健發(fā)展，同時，讓低收入家庭也得到適當?shù)淖》勘Ｕ?，分享社會主義和諧社會建設(shè)的成果。

不少市場人士分析認為，只要政策出臺及時，力度適當，分配和管理機制合理，保障性住房將對穩(wěn)定我國房地產(chǎn)市場發(fā)揮重要作用，并有助于房地產(chǎn)行業(yè)的健康成長。

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