在業(yè)內(nèi)驚呼“面粉比面包貴”的地王時(shí)代，作為較精明的一群人，房地產(chǎn)商肯定不會(huì)做虧本的購(gòu)賣。然而奇怪的是，這群較精明的人當(dāng)中也出現(xiàn)了嚴(yán)重的戰(zhàn)略分歧：比如同為香港企業(yè)，在賬上只有百億資金的情況下，新恒基依然愿意花200億元高價(jià)在內(nèi)地拿地;而亞洲頭富李嘉誠(chéng)則堅(jiān)持控制負(fù)債率，釋放出拋售內(nèi)地持有物業(yè)的信號(hào)。

　　在地王爭(zhēng)霸賽愈演愈烈的時(shí)代，關(guān)于未來(lái)的房地產(chǎn)走勢(shì)，你能看得清嗎?

　　趨勢(shì)發(fā)布

　　13地王豪賭房?jī)r(jià)預(yù)期難降

　　從今年樓市“國(guó)五條”出臺(tái)至今，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，國(guó)內(nèi)北上廣深一線城市，陸續(xù)共誕生了13個(gè)地王，土地出讓金總額高達(dá)750億元。

　　在北京，7月的土地市場(chǎng)關(guān)鍵詞是“單價(jià)地王”和“央企入場(chǎng)”，懋源地產(chǎn)和中糧地產(chǎn)分別以近5萬(wàn)元/平方米的樓面地價(jià)拿地。而8月之后融創(chuàng)中國(guó)多次出手，成為北京土地市場(chǎng)上較炙手可熱的明星。

　　8月14日，融創(chuàng)中國(guó)、葛洲壩聯(lián)合體以41.2億元奪下亦莊兩塊宅地，拿地的樓面價(jià)超過周邊目前房?jī)r(jià)。9月4日，融創(chuàng)中國(guó)再以43.24億元的總價(jià)奪下北京農(nóng)展館北路8號(hào)地塊，樓面價(jià)達(dá)到令人瞠目結(jié)舌的7.3萬(wàn)元/平方米，創(chuàng)下北京土地出讓歷史上的較高紀(jì)錄。

　　如此大手筆讓人很難想象，融創(chuàng)中國(guó)董事局主席和行政總裁孫宏斌對(duì)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)(微博)》記者表示：“北京地價(jià)確實(shí)太不理性了，我不相信地價(jià)會(huì)一直這么漲下去。”

　　地王爭(zhēng)霸

　　北京豪宅價(jià)格或?qū)⒖缛?0萬(wàn)元/平方米的時(shí)代。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，融創(chuàng)中國(guó)這一地王的開發(fā)成本將超過12萬(wàn)元/平方米，售價(jià)更有可能達(dá)到15萬(wàn)元/平方米。業(yè)內(nèi)擔(dān)心，北京豪宅價(jià)格或?qū)⒖缛?0萬(wàn)元/平方米的時(shí)代。

　　在上海，土地市場(chǎng)的節(jié)奏與北京表現(xiàn)出同步性。年中陸續(xù)出現(xiàn)多個(gè)單價(jià)地王，總價(jià)數(shù)十億元。進(jìn)入8月，上海市政府對(duì)推地猛踩油門，不斷推出多幅地塊，累計(jì)出讓金額數(shù)百億元。

　　5月，上海世博地塊以4萬(wàn)元/平方米的單價(jià)拍出。隨后，北京房企福潤(rùn)天成以46億元在上海長(zhǎng)寧拿下當(dāng)時(shí)的上?？們r(jià)地王，溢價(jià)57%。

　　具有風(fēng)向標(biāo)意義的是，向來(lái)宣揚(yáng)“不拿地王”原則的萬(wàn)科，在上海浦東出手。萬(wàn)科拿下的這一商住地塊總價(jià)48.7億元，溢價(jià)率高達(dá)90%，刷新了上海當(dāng)時(shí)的地王紀(jì)錄。雖然此后萬(wàn)科對(duì)這一打破“地王禁區(qū)”的做法有自己的解釋，但顯然萬(wàn)科對(duì)拿地持積極態(tài)度，表明其對(duì)后市看好。

　　引發(fā)全國(guó)矚目的土地出讓高潮出現(xiàn)在9月5日的上海。今年總價(jià)地王，國(guó)內(nèi)有史以來(lái)排名的總價(jià)地王誕生。新鴻基以217.7億元奪下上海徐家匯地塊，樓面地價(jià)3.7萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)24.21%。

　　在華南的廣州、深圳等一線城市，較近數(shù)月以來(lái)也是地王不斷。佳兆業(yè)、越秀地產(chǎn)、恒大爭(zhēng)搶廣州。而在深圳，出現(xiàn)百億量級(jí)　　　的地王。7月26日，集團(tuán)以123.69億元代價(jià)力壓綠地、華潤(rùn)等房企，奪得深圳前海兩宗地塊，而這兩宗地塊合計(jì)則為深圳年內(nèi)總價(jià)地王。

　　豪賭后市

　　支持他們大膽拿地的原因有很多，頭先是調(diào)控的手段從以往的“抑制需求”到更加強(qiáng)調(diào)“增加供應(yīng)”。

　　不僅僅是一線城市，上海周邊二三線城市的土地市場(chǎng)也在9月5日達(dá)到了“沸點(diǎn)”。

　　9月5日，上海、杭州、蘇州賣地收金401.7億元，一日誕生三個(gè)地王。其中，上午徐家匯地塊被新鴻基217.7億元奪得;下午杭州華家池三地塊出讓，綠地、世茂、濱江各拿下一宗地，合計(jì)總價(jià)136.7億元;蘇州金雞湖兩個(gè)地塊世茂47.25億元包攬，蘇州單價(jià)地王誕生。

　　地王熱迅速蔓延到中西部城市，據(jù)媒體報(bào)道，9月12日，一宗起拍價(jià)70億元，起始樓面價(jià)9800元/平方米的地將被掛牌出讓，到時(shí)將成為武漢的總價(jià)以及單價(jià)雙料地王。

　　許多房企一邊抱怨地價(jià)太高，一邊不惜重金激烈爭(zhēng)搶地王。支持他們大膽拿地的原因有很多，頭先是調(diào)控的手段從以往的“抑制需求”到更加強(qiáng)調(diào)“增加供應(yīng)”。據(jù)國(guó)土部的數(shù)據(jù)顯示，上半年全國(guó)住房用地供應(yīng)5.53萬(wàn)公頃，同比增加36.9%，達(dá)到近年來(lái)新高。

　　其次，房地產(chǎn)再融資的開閘，也將有助于增加投資和市場(chǎng)供應(yīng)。近日中國(guó)證監(jiān)會(huì)受理了新湖中寶、宋都股份兩家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品房為目標(biāo)的再融資申請(qǐng)，讓業(yè)內(nèi)看到了曙光。

　　較后是市場(chǎng)的供求比例給予他們信息。以北京為例，四環(huán)內(nèi)商品住宅尖銳的供需矛盾，目前北京四環(huán)以內(nèi)僅剩7503套可售商品住宅。

　　房?jī)r(jià)難降

　　房?jī)r(jià)未來(lái)一年需要漲幅達(dá)50%才能符合地王預(yù)期。

　　中指系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，1~8月，10個(gè)城市中除廣州、深圳、武漢外住宅用地累積成交量均超過去年同期，同比漲幅較高的3個(gè)城市為杭州、北京和上海，漲幅分別為322%、306%、133%，重慶、武漢和上海分別以794萬(wàn)平方米、541萬(wàn)平方米、520萬(wàn)平方米的累積成交量排名前三位。1~8月北京和上海土地出讓金總額均突破千億元，同比明顯增加。

　　北京中原研究總監(jiān)張大偉稱，按照今年頻出的地王測(cè)算，房?jī)r(jià)未來(lái)一年需要漲幅達(dá)50%才能符合地王預(yù)期。

　　一邊在進(jìn)行樓市調(diào)控，而另一邊卻是地王頻出，可能導(dǎo)致樓市調(diào)控成果功歸一簣。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從短期內(nèi)來(lái)講，相關(guān)部門有可能會(huì)采取階段性收緊的措施遏制地價(jià)的過快上漲，但這只能說是治標(biāo)不治本的措施，要想根本解決地價(jià)過快上漲的局面，還應(yīng)該從控制市場(chǎng)流動(dòng)性、增加土地供應(yīng)、盤活存量土地、改變城鄉(xiāng)二元土地結(jié)構(gòu)、土地集約化利用等有諸多關(guān)系，也應(yīng)該建立起土地市場(chǎng)的長(zhǎng)效性調(diào)控機(jī)制，穩(wěn)定土地市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)上漲的預(yù)期。

　　張宏偉認(rèn)為，“地王”現(xiàn)象頻出，導(dǎo)致當(dāng)前土地市場(chǎng)虛熱，這有可能推動(dòng)土地市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)走高，房?jī)r(jià)自然就不會(huì)降下來(lái)。

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