2008年，限價(jià)房的推出，改變了廣州、北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。廣州市年初連續(xù)發(fā)售保利•西子灣、萬科•新里程等項(xiàng)目，給市場(chǎng)帶來了顯著的影響。

（1）給市場(chǎng)帶來了降價(jià)的預(yù)期。北京2008年的限價(jià)房，比普通商品房?jī)r(jià)格低35%，廣州限價(jià)房比商品房?jī)r(jià)格低20－30%。在廣州的金沙洲，剛有限價(jià)房推出，另外的發(fā)展商馬上推出更廉價(jià)的商品房。2008年廣州樓價(jià)的回調(diào)，很大程度上是限價(jià)房作出的貢獻(xiàn)。

（2）給普通缺房戶減少了購房的緊迫感和壓力。2008年1月廣州商品房銷售僅35萬平方米（為正常時(shí)候的1/3）。本來已滯銷的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在限價(jià)房的沖擊下，銷售量進(jìn)一步萎縮。

（3）招來了“不公平”的爭(zhēng)議聲。限價(jià)房的本質(zhì)，在于政府少收了地價(jià)，讓較終的購購者享受到“低于正常成本”的房子。廣州限定家庭年收入20萬以下者可購購，門檻不高。似失公平。另外，限價(jià)房的推出，讓廣大購購了商品房的人利益受損（價(jià)格回落）。限價(jià)房已經(jīng)不僅是政府的事情，也不僅是那部分有購房資格人士的事情，限價(jià)房已經(jīng)是全廣州人的事情。

限價(jià)房從推出的那開始，業(yè)內(nèi)業(yè)外的爭(zhēng)議聲就沒有停止過。

筆者認(rèn)為，限價(jià)房的發(fā)展應(yīng)慎重，三思而行，而且十分需要加強(qiáng)計(jì)劃管理。任何草率的計(jì)劃都會(huì)給住宅業(yè)的發(fā)展帶來巨大的負(fù)面影響。

1、發(fā)展“限價(jià)房”的目的需要明確。

發(fā)展限價(jià)房，政府需要付出高昂的代價(jià)（至少減少了很多土地出讓收入，以廣州金沙洲項(xiàng)目為例，每平方米建筑面積少收地價(jià)2000－2500元。）。

發(fā)展限價(jià)房，目的是為了抑制房?jī)r(jià)過快上漲，還是為了解決夾心層的住宅問題，需要進(jìn)一步明確。廣州的住房困難戶已通過廉租房和新社區(qū)的建設(shè)，在2007年基本解決居住問題。家庭年收入20萬的無房戶，是通過商品房解決合理，還是限價(jià)房這種“復(fù)合物”來調(diào)節(jié)。業(yè)內(nèi)人士存在極大爭(zhēng)議。

2、“限價(jià)房”的發(fā)展需要明確策略。

“限價(jià)房”是短期、臨時(shí)性的措施，還是長(zhǎng)期要堅(jiān)持的計(jì)劃？政府需要有周詳?shù)臏?zhǔn)備。如果是策略性、短期的，政府大可探索著干，如果是長(zhǎng)效性的，則必須有嚴(yán)謹(jǐn)?shù)挠?jì)劃。

3、“限價(jià)房”的發(fā)展需要定量研究和論證。

2008年，廣州房地產(chǎn)價(jià)跌量縮。主要原因在于限價(jià)房推出的數(shù)量過大。按政府部門公布的計(jì)劃，2008年計(jì)劃推出的限價(jià)房達(dá)1.5萬套（占商品房銷售量的20%），未來5年推出的土地超40%為“限價(jià)房”。

2006－2007年廣州樓價(jià)急升，但限價(jià)房大量推出，樓價(jià)又可能急跌。急升急跌，大起大落是政府部門和金融機(jī)構(gòu)都不愿意看到的。

4、“限價(jià)房”的游戲規(guī)則需進(jìn)一步細(xì)化。

限銷售對(duì)象、限房型、限銷售價(jià)格的“三限房”在2008年發(fā)售后，并未出現(xiàn)“潮”，說明市場(chǎng)絕不會(huì)像大家想象的那樣去發(fā)展。市場(chǎng)在變化，游戲規(guī)則也應(yīng)該有所調(diào)整，盡快成熟。否則，如果出現(xiàn)了大量“限價(jià)房”空置，會(huì)讓政府部門倍感尷尬，社會(huì)資源也會(huì)遭到浪費(fèi)。

“限價(jià)房”在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)，是屬于新鮮事物。“限價(jià)房”作為政府調(diào)控市場(chǎng)的手段，在一定的階段，會(huì)呈現(xiàn)雙刃劍的特點(diǎn)。

2008年，價(jià)格急速上揚(yáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)冷靜下來了?！跋迌r(jià)房”的發(fā)展也該冷靜冷靜了。

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