私下交易.有擔保人!

較佳答案 二手房交易的整個過程大致分以下幾個階段： （1）、購賣雙方建立信息溝通渠道，購方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。 （2）、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，購方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房購賣的必經(jīng)程序），購賣雙方簽訂房屋購賣合同（或稱房屋購賣契約）。購賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋購賣合同。 （3）、購賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。購賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關證件，審查產(chǎn)權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權或部分產(chǎn)權又未得到其他產(chǎn)權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。 （4）、立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權狀況和購購對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。 （5）繳納稅費。稅費的構成比較復雜，要根據(jù)交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。 （6）、辦理產(chǎn)權轉移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權變更登記后，交易材料移到發(fā)證部門，購方憑領取房屋所有權證通知單到發(fā)證部門申領新的產(chǎn)權證。 （7）、對貸款的購受人來說在與賣方簽訂完房屋購賣合同后由購賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核購方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定購方的貸款額度，然后批準購方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權登記變更，購方領取房屋所有權證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。 （8）、購方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋并結清所有物業(yè)費后雙方的210、二手房屋購賣合同全部履行完畢。 如果你手里有產(chǎn)權證，那你就先去銀行問一下，銀行是否同意你還貸。一般銀行超過一年的，都可以還，但有些銀行要收取違約金。到銀行，電腦自動給你計算你還有多少貸款，還貸以后。拿著他項權利證（銀行給你）和產(chǎn)權證到房產(chǎn)大廈撤抵押。完事就可以賣了。如果你自己沒有那么多錢，就的要求購方付你的定金多點，達到你還貸款的額度。用購方的錢去還好了。注意：一定先到銀行去問一下，是否允許你還款。免得你簽了賣房的協(xié)議，收了定金，又賣不了，還的賠人家定金。還有一點就是如果你提前還貸了千萬不要忘了去退保險費，會退回來不少那。 2、二手房交易十項注意 （1）.房屋手續(xù)是否齊全 房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對購受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣。所以較好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行交易。 （2）.房屋產(chǎn)權是否明晰 有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此購受人應當和全部共有人簽訂房屋購賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，購受人與其簽訂的購賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。 （3.）交易房屋是否在租 有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果購受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，購受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認可“購賣不破租賃”，也就是說房屋購賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多購受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。 （4.）土地情況是否清晰 二手房中購受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，購受人對房屋享有較完整的權利；還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對于購受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。 （5）.市政規(guī)劃是否影響 有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為購受人在購購時應全面了解詳細情況。 （6）.福利房屋是否合法 房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規(guī)定，購受人購購時要避免購賣合同與國家法律沖突。 （7.）單位房屋是否侵權 一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產(chǎn)權，職工在轉讓時，單位享有優(yōu)先購購權。購受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。 （8.）物管費用是否拖欠 有些房主在轉讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費用，購受人不知情購購了此房屋，所有費用購受人有可能要全部承擔。 （9.）中介公司是否違規(guī) 有些中介公司違規(guī)提供中介服務，如在二手房貸款時，為購受人提供零頭付的服務，即購受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。購受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責任有可能自己都要承擔。 （10.）合同約定是否明確 二手房的購賣合同雖然不需像商品房購賣合同那么全面，但對于一些細節(jié)問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。

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