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葉檀:房租上漲與樓市調(diào)控?zé)o關(guān)

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:新快報網(wǎng)絡(luò)版  閱讀 975 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  沒有任何一條規(guī)律指出房價下跌會導(dǎo)致房租上漲。

  房地產(chǎn)新政出爐效果立竿見影,去年反復(fù)是因政策執(zhí)行不力,加上通脹預(yù)期疊加效果。在“新國八條”影響下,上周北京無論是期房住宅、二手房,還是總成交量均下跌六成左右。這當(dāng)然不能說明調(diào)控已成功,2009年調(diào)控后出現(xiàn)三個月的房地產(chǎn)市場低迷,較終還是一飛沖天。

  房價是否得到控制還未定論,房租開始瘋狂上升。據(jù)統(tǒng)計局較新數(shù)據(jù),1月居住類價格同比上漲6.8%。其中住房租金上漲7.1%。事實上,各大城市房租上漲幅度遠超統(tǒng)計局數(shù)字,大多在5%到20%間。房租上漲使低收入惴惴不安。

  房地產(chǎn)調(diào)控提升房租的理論橫空出世。邏輯是,房地產(chǎn)調(diào)控限制了成交量,導(dǎo)致可供房減少,而剛需居高不下,房租上漲是市場供需關(guān)系失調(diào)的反應(yīng)。

  這一理論經(jīng)不起推敲。

  我國房地產(chǎn)市場與房租之間無必然聯(lián)系。此前我國房地產(chǎn)主要是投資品種與抗通脹品種,從2003年市場化后,房地產(chǎn)依然處于上升通道中,目前還未出現(xiàn)拐點。當(dāng)然,筆者認為拐點在前,這是預(yù)期,與真正拐點到來是兩回事。不斷上升的價格催生出房地產(chǎn)投資客,贏利方法是購房、捂房而后擇機出手獲得資產(chǎn)增值收入。

  在房價泡沫不斷上升遠超房租時,投資客絕不會把出租當(dāng)做主要的贏利來源,原因是租售比離譜,靠出租要幾十年甚至一百年才能收回成本,每月租金收益跑不贏一年期存款利率,沒人會傻到靠出租謀利。

  一線城市房價十年漲五倍,但房租上漲速度可憐。號稱在杭州租房業(yè)界攬下1/3生意的盛世管家市場部經(jīng)理韓毅給記者看了份員工培訓(xùn)材料:“這組數(shù)據(jù)要求每個新員工都要記牢———2000年到2009年,杭州租金均價從1505元漲到2300元,10年才漲50%。”中國大城市的租售比一直在1∶500以上。很明顯,房價高、房屋周轉(zhuǎn)率高并不增加出租房供應(yīng)量,而會增加捂房投資者。

  目前房地產(chǎn)新政如能真正抑制房價,將切斷房地產(chǎn)作為投資品的屬性,手握數(shù)套房的只有兩種選擇,對未來預(yù)期不看好或資金壓力過大者會趕緊兌現(xiàn),而另一種就是出租獲利,房地產(chǎn)價格下降而租金價格上升,將使租售比逐漸恢復(fù)正常狀態(tài),當(dāng)租房一年的收益大于長期定存收益時,租房就會成為頭選。

  歷史數(shù)據(jù)印證了房價與租賃間的反向關(guān)系,21世紀分析師羅寅申表示,“上海二手房市場歷史走勢表明,當(dāng)樓市火爆時,租賃占比約40%,樓市低迷時,租賃占比70%。”

  房租價格上升的真正原因在調(diào)控之外。背景是通脹壓力增加,較低收入工資水平上升,給了房東提價的充足理由。由于我國尚未對租客有充分保護,房東隨時提價以測試市場底線。而急于驅(qū)趕低素質(zhì)勞動力的地方政府對此眼開眼閉,甚至禁止群租助紂為虐。同時,商品房市場走勢不定,觀望者增加,一些人暫時租房導(dǎo)致租房者有所增加。

  無論如何,房租上漲是有邊界的,房價沒有邊界。房租與實體經(jīng)濟與租房者收入密切相關(guān),不可能火箭式躥升,而房價取決于貨幣泡沫,直到泡沫崩潰。美國房地產(chǎn)市場前車不遠。

 

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