樓市的每一次風(fēng)吹草動(dòng)，都會(huì)引來一片熱議。剛剛過去的這個(gè)周末，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究主任秦虹的一句話，成為輿論和公眾熱烈討論的話題。秦虹說，這次兩年多的房地產(chǎn)調(diào)控政策出現(xiàn)了兩大效果：一是投機(jī)性需求已基本被擠出了市場(chǎng)。人們所購的房子80%-90%都是自用。二是房?jī)r(jià)的上漲幅度得到了控制。

　　部分投資性需求已經(jīng)被擠出住宅物業(yè)地產(chǎn)

　　秦虹認(rèn)為，未來中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的空間還是很大，自住性需求、改善性需求的空間還是比較大，但市場(chǎng)的增長(zhǎng)速度一定是下降的，不可能再像以前那樣。越來越多的企業(yè)采取穩(wěn)健的發(fā)展戰(zhàn)略和財(cái)務(wù)模式，這是非常理智的一種投資行為。經(jīng)濟(jì)之聲特約評(píng)論員、知名財(cái)經(jīng)專欄作家葉檀就這個(gè)話題發(fā)表她的觀點(diǎn)。

　　葉檀：從住宅物業(yè)這個(gè)方面來看，確實(shí)是有一些投資性的需求被擠出了房地產(chǎn)市場(chǎng)。另一方面也應(yīng)該看到，在限購這一方面，有一些成交事實(shí)上是通過做一些文件來突破限購政策的。還有一個(gè)方面是商業(yè)的剛性需求誘使，但同時(shí)商業(yè)物業(yè)方面的寫字樓或者商鋪價(jià)格大幅上升，這就說明投資者已經(jīng)開始大規(guī)模進(jìn)入商業(yè)物業(yè)和工業(yè)物業(yè)這一塊，所以這一方面我們要提出警惕。尤其是在住宅地產(chǎn)這塊從今年3月份以后成交量開始反彈，而且5月份尤其是端午又出現(xiàn)了非常火爆的情況，這些現(xiàn)象都是值得警惕的。

　　葉檀認(rèn)為，老百姓對(duì)于房產(chǎn)的投資性需求依舊存在。

　　葉檀：我們很難判斷投資跟投機(jī)性需求兩者的分界線在哪里，現(xiàn)在限購政策主要是通過資格審核把投資性需求擠出了市場(chǎng)。比如像北京、上海這些城市限購政策執(zhí)行得比較好，所以大部分的投資性需求被擠出了市場(chǎng)。但另外一方面，確實(shí)有很多人通過補(bǔ)交稅收等做法來獲得購房資格，而且這些城市的剛性需求量比較大，所以較近樓市價(jià)格反彈也比較厲害。另一方面，除了住宅這一塊，商業(yè)物業(yè)價(jià)格起來得非常快。所以一方面是住宅地產(chǎn)價(jià)格微有下降，而在商業(yè)或者其它的物業(yè)方面有一個(gè)大幅回升的趨勢(shì)。

　　限購限貸政策一旦取消 房地產(chǎn)市場(chǎng)將大幅反彈

　　按照秦虹的觀點(diǎn)，如果投資性需求真的已經(jīng)被擠出的話，限購限貸等調(diào)控政策是否已經(jīng)失去了存在的意義？葉檀表示，如果限購限貸政策現(xiàn)在就退出市場(chǎng)的話，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)大幅反彈。

　　葉檀：因?yàn)楝F(xiàn)在的投資性需求被部分?jǐn)D出市場(chǎng)，主要就是限購政策的結(jié)果。如果限購政策取消，那么在全國會(huì)形成一個(gè)高收入的購房熱潮，已經(jīng)開始反彈的這些房地產(chǎn)將會(huì)繼續(xù)大幅反彈。限貸政策同樣也是如此。限購跟限貸都是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的命門，雖然有一些行政手段的影子，但是效果非常好，如果一下子就把這些政策給取消，那么中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)必然會(huì)迎來一輪報(bào)復(fù)性的反彈。

　　秦虹認(rèn)為調(diào)控的個(gè)效果是：房?jī)r(jià)的上漲幅度得到了控制。但目前來看，一些地方的房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了反彈，而且很多地方的土地市場(chǎng)又迎來了久違的熱鬧場(chǎng)面。因此，房?jī)r(jià)是不是已經(jīng)不存在向下走的可能性，接下來房?jī)r(jià)的懸念只存在于上漲的速度和幅度？葉檀對(duì)此表示贊同。

　　葉檀：從央行較近的調(diào)查來看，預(yù)期有七成左右的人難以接受現(xiàn)在的房?jī)r(jià)，或者是預(yù)期未來的房?jī)r(jià)還會(huì)上漲。這對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控是不利的，因?yàn)榇蠹业念A(yù)期在向上走。另一方面，房地產(chǎn)成交量目前出現(xiàn)了向上的趨勢(shì)，所有的投資品市場(chǎng)都是量在下行，一旦成交量上升，價(jià)格向下走的空間就不大了。另外一項(xiàng)較能反映房地產(chǎn)特色的價(jià)格就是同一個(gè)樓盤的價(jià)格到底怎么樣，拿寫字樓的樓盤來說，如果較近這兩年價(jià)格在大幅上升，我們很難說它的市場(chǎng)趨勢(shì)是往下走的。所以從這些現(xiàn)象以及這些前瞻性的數(shù)據(jù)都可以看得出來，我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)開始觸底反彈。

　　堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控是市場(chǎng)共識(shí)

　　對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控要放松的說法，這段時(shí)間住建部、發(fā)改委、銀監(jiān)會(huì)、央行等部門連續(xù)出面辟謠，強(qiáng)調(diào)會(huì)嚴(yán)格調(diào)控。關(guān)于住建部專家做出“房地產(chǎn)投機(jī)性需求基本上被擠出市場(chǎng)”這樣一個(gè)表態(tài)，是不是可以理解為：現(xiàn)有的調(diào)控政策已有成效并將繼續(xù)實(shí)施，但更嚴(yán)厲的政策不會(huì)再出臺(tái)，也就是說樓市已經(jīng)迎來政策底？葉檀表示，很難得出這樣的一個(gè)結(jié)論。

　　葉檀：秦虹女士在說這個(gè)話的時(shí)候是有前提的，，她未必代表單位身份；，她未必說是全部的房地產(chǎn)市場(chǎng)，她只是說住宅地產(chǎn)出現(xiàn)了這個(gè)情況。房地產(chǎn)市場(chǎng)包含的類別非常大，并不僅僅局限于住宅地產(chǎn)，所以在不同的市場(chǎng)它的調(diào)控政策也是不一樣的，只有一點(diǎn)我們非常明確：我們現(xiàn)在的調(diào)控會(huì)堅(jiān)持，鼓勵(lì)剛性需求、改善型需求這一塊不會(huì)變，這是為了房地產(chǎn)的軟著陸，但是繼續(xù)調(diào)控的步伐也是不會(huì)變的，否則房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)迎來大幅度反彈。市場(chǎng)有保底共識(shí)，但是泡沫的共識(shí)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有形成，未來如果要刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，這個(gè)共識(shí)是完全不允許的。

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