上海應(yīng)聲叫停容積率低于1的地塊出讓：朱家角等7塊地撤牌

今年上海全市成交土地中住宅用地容積率小于1的共有6幅，該6幅土地平均溢價(jià)都在100%以上。

上海已被叫停出讓的七幅低密度住宅地塊分別位于青浦、奉賢、松江等區(qū)。青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)沙淀西路東側(cè)B1-B2地塊出讓已被中止。上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局（以下簡(jiǎn)稱：上海市規(guī)土局）網(wǎng)站近日發(fā)布了有關(guān)通知。通知給出的中止理由是為貫徹落實(shí)國(guó)土資發(fā)（2010）204號(hào)文精神。

國(guó)土資發(fā)（2010）204號(hào)文，即國(guó)土資源部12月19日晚發(fā)布的《關(guān)于嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)用地調(diào)控政策促進(jìn)土地市場(chǎng)健康發(fā)展有關(guān)問(wèn)題的通知》，該文件明確叫停容積率小于1的宅地的出讓。而上述朱家角鎮(zhèn)的地塊的容積率僅為0.7。

被中止出讓的地塊，因此也成為國(guó)土資源部相關(guān)文件發(fā)布以來(lái)，上海市頭個(gè)被叫停出讓的低密度住宅地塊。另悉，與此同時(shí)，上海地區(qū)正在進(jìn)行的多幅低密度住宅地塊出讓預(yù)申請(qǐng)也已經(jīng)叫停。

源起國(guó)土部調(diào)控

中止出讓的通知發(fā)布的時(shí)間是12月23日。據(jù)上海市規(guī)土局網(wǎng)站信息顯示，截至12月23日，已有5家開發(fā)商確認(rèn)競(jìng)購(gòu)上述朱家角地塊。昨日，上海土地交易工作人員證實(shí)，繳納競(jìng)購(gòu)該地塊保證金的開發(fā)商已開始辦理撤銷申請(qǐng)，該將在收到書面撤銷申請(qǐng)后的5個(gè)工作日內(nèi)，把保證金按原途徑帶息退還。

27日，有參與該地塊競(jìng)購(gòu)的開發(fā)商向早報(bào)記者確認(rèn)，目前已經(jīng)辦理了撤銷申請(qǐng)。此前的12月19日晚，國(guó)土資源部發(fā)布的《關(guān)于嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)用地調(diào)控政策促進(jìn)土地市場(chǎng)健康發(fā)展有關(guān)問(wèn)題的通知》明確，對(duì)發(fā)現(xiàn)存在超面積出讓、捆綁出讓、毛地出讓、住宅用地容積率小于1、出讓主體不合法等違反政策規(guī)定的出讓公告，及時(shí)責(zé)令市、縣國(guó)土資源主管部門撤銷公告，重新擬定出讓方案。

這是國(guó)土資源部自2003年叫停別墅用地出讓后，頭次官方明確出讓容積率小于1的宅地將被視為違規(guī)。國(guó)土部表示，違反規(guī)定出讓的，應(yīng)責(zé)令立即終止出讓行為，并依法追究責(zé)任。

上海應(yīng)聲叫停容積率低于1的地塊出讓：朱家角等7塊地撤牌

今年上海全市成交土地中住宅用地容積率小于1的共有6幅，該6幅土地平均溢價(jià)都在100%以上。

上海已被叫停出讓的七幅低密度住宅地塊分別位于青浦、奉賢、松江等區(qū)。青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)沙淀西路東側(cè)B1-B2地塊出讓已被中止。上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局（以下簡(jiǎn)稱：上海市規(guī)土局）網(wǎng)站近日發(fā)布了有關(guān)通知。通知給出的中止理由是為貫徹落實(shí)國(guó)土資發(fā)（2010）204號(hào)文精神。

國(guó)土資發(fā)（2010）204號(hào)文，即國(guó)土資源部12月19日晚發(fā)布的《關(guān)于嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)用地調(diào)控政策促進(jìn)土地市場(chǎng)健康發(fā)展有關(guān)問(wèn)題的通知》，該文件明確叫停容積率小于1的宅地的出讓。而上述朱家角鎮(zhèn)的地塊的容積率僅為0.7。

被中止出讓的地塊，因此也成為國(guó)土資源部相關(guān)文件發(fā)布以來(lái)，上海市頭個(gè)被叫停出讓的低密度住宅地塊。另悉，與此同時(shí)，上海地區(qū)正在進(jìn)行的多幅低密度住宅地塊出讓預(yù)申請(qǐng)也已經(jīng)叫停。

源起國(guó)土部調(diào)控

中止出讓的通知發(fā)布的時(shí)間是12月23日。據(jù)上海市規(guī)土局網(wǎng)站信息顯示，截至12月23日，已有5家開發(fā)商確認(rèn)競(jìng)購(gòu)上述朱家角地塊。昨日，上海土地交易工作人員證實(shí)，繳納競(jìng)購(gòu)該地塊保證金的開發(fā)商已開始辦理撤銷申請(qǐng)，該將在收到書面撤銷申請(qǐng)后的5個(gè)工作日內(nèi)，把保證金按原途徑帶息退還。

27日，有參與該地塊競(jìng)購(gòu)的開發(fā)商向早報(bào)記者確認(rèn)，目前已經(jīng)辦理了撤銷申請(qǐng)。此前的12月19日晚，國(guó)土資源部發(fā)布的《關(guān)于嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)用地調(diào)控政策促進(jìn)土地市場(chǎng)健康發(fā)展有關(guān)問(wèn)題的通知》明確，對(duì)發(fā)現(xiàn)存在超面積出讓、捆綁出讓、毛地出讓、住宅用地容積率小于1、出讓主體不合法等違反政策規(guī)定的出讓公告，及時(shí)責(zé)令市、縣國(guó)土資源主管部門撤銷公告，重新擬定出讓方案。

這是國(guó)土資源部自2003年叫停別墅用地出讓后，頭次官方明確出讓容積率小于1的宅地將被視為違規(guī)。國(guó)土部表示，違反規(guī)定出讓的，應(yīng)責(zé)令立即終止出讓行為，并依法追究責(zé)任。

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開發(fā)商表惋惜

27日，上海土地交易工作人員稱暫時(shí)沒(méi)有該地塊重新入市的消息。但有知情人士透露，該地塊未來(lái)入市容積率應(yīng)該會(huì)提高到1以上。

上海市規(guī)土局網(wǎng)站第111號(hào)公告，朱家角鎮(zhèn)沙淀西路東側(cè)B1-B2地塊原定于12月29日出讓。該地塊屬純住宅用地，東至浦泰路，南至沙淀中路，西至沙淀西路，北至南埭港河，出讓面積約13.83萬(wàn)平方米，容積率為0.7，是近年來(lái)上海土地市場(chǎng)難得一見的低容積率地塊。該地塊競(jìng)購(gòu)起始價(jià)為9.3331億元，粗略估算，起拍樓板價(jià)為9641元/平方米左右。

2010年初，與該地塊屬同一區(qū)域的兩幅地塊的出讓，都取得不錯(cuò)的成交成績(jī)。1月7日，上海古北集團(tuán)和嘉華（中國(guó)）分別以13.2億元和10.144億元的總價(jià)擊敗了十余名對(duì)手，摘得了B7、B8地塊和B3、B4地塊，較終的成交樓板價(jià)分別為14284元/平方米和14577元/平方米，溢價(jià)率均超過(guò)140％。這兩幅地塊的容積率同為0.7。

對(duì)于此次朱家角鎮(zhèn)沙淀西路東側(cè)B1－B2地塊的中止出讓，不少開發(fā)商表示惋惜。有開發(fā)商表示，按照國(guó)土局的規(guī)定，未來(lái)這幅地塊再次入市，容積率應(yīng)該會(huì)做出調(diào)整，這就會(huì)大大降低地塊的品質(zhì)。事實(shí)上，從土地集約化的角度而言，未來(lái)低密度的地塊一定是越來(lái)越稀缺，如果摘得這塊地，可取得的利潤(rùn)應(yīng)該不小，目前突然中止，的確有些可惜。

高價(jià)預(yù)期威懾

事實(shí)上，朱家角地塊如果能順利入市，價(jià)格肯定不低，這或許也是此次中止出讓的另一個(gè)原因。某位不愿透露姓名的開發(fā)商如此猜測(cè)。

華東師范大學(xué)房地產(chǎn)系主任華偉認(rèn)為，國(guó)土資發(fā)（2010）204號(hào)文除了劍指土地集約化管理，也希望從行政手段遏制高地價(jià)的產(chǎn)生，因?yàn)榈貎r(jià)的上漲較終會(huì)傳導(dǎo)到市場(chǎng)。

在朱家角鎮(zhèn)沙淀西路東側(cè)B1-B2地塊出讓前，曾在朱家角拿地的嘉華（中國(guó)）投資有限公司助理總經(jīng)理谷文勝就曾表示，相比之前的B7、B8地塊和B3、B4地塊，朱家角鎮(zhèn)沙淀西路東側(cè)B1-B2地塊地理位置更優(yōu)。而且目前青浦整個(gè)區(qū)域已經(jīng)規(guī)劃成別墅區(qū)，未來(lái)可開發(fā)的潛力不小。此次出讓的價(jià)格肯定會(huì)大大高于之前出讓的兄弟地塊。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年上海全市成交土地中住宅用地容積率小于1的共有6幅，該6幅土地平均溢價(jià)都在100%以上。

中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟表示，低容積率產(chǎn)品的購(gòu)購(gòu)主力是中產(chǎn)，這類產(chǎn)品相對(duì)普通產(chǎn)品價(jià)格更高，利潤(rùn)空間更大，從目前趙巷等地塊周邊的項(xiàng)目不難看出，不少地塊的售價(jià)相比當(dāng)初的拿地成本翻番，這就是吸引眾多開發(fā)商的原因。

同時(shí)暫停6幅低密度地塊

上海市規(guī)土局網(wǎng)站信息顯示，12月23日，除朱家角鎮(zhèn)沙淀西路東側(cè)B1-B2地塊出讓中止，還有多幅低密度地塊的預(yù)申請(qǐng)活動(dòng)被暫停。暫停理由同樣是為貫徹落實(shí)國(guó)土資發(fā)（2010）204號(hào)文精神。

根據(jù)上海市規(guī)土局發(fā)布的通知，6幅暫停預(yù)申請(qǐng)的地塊具體為朱家角鎮(zhèn)邱家港西側(cè)A4地塊，朱家角鎮(zhèn)張家圩路南側(cè)A6-1、A6-4、A7-1、A7-2地塊，朱家角鎮(zhèn)張家圩路南側(cè)A3-1、A3-2地塊，奉賢區(qū)奉城鎮(zhèn)蘭博路南側(cè)、南門港以東區(qū)域地塊，松江區(qū)的車亭公路三號(hào)地塊和千新公路一號(hào)地塊。

從上海市規(guī)土局網(wǎng)站看到，其中朱家角鎮(zhèn)邱家港西側(cè)A4地塊和千新公路一號(hào)地塊為純住宅用地，前者的容積率不大于0.7，后者的容積率為1.0。此外，另外四幅地塊為商住混合用地，其中車亭公路三號(hào)地塊的住宅容積率為1.2，其余三幅住宅部分的容積率全部為0.7。

早報(bào)記者看到，目前只有奉賢區(qū)奉城鎮(zhèn)蘭博路南側(cè)、南門港以東區(qū)域地塊預(yù)申請(qǐng)人數(shù)達(dá)到4家，其余基本上都處于無(wú)人申請(qǐng)的狀態(tài)，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，預(yù)申請(qǐng)時(shí)段內(nèi)，有效預(yù)申請(qǐng)人未達(dá)到規(guī)定人數(shù)的，不能轉(zhuǎn)入出讓環(huán)節(jié)。

實(shí)際上，如果上海低容積率土地被全部叫停，則今年8月13日成交的廣富林2-5號(hào)地塊（容積率0.8）將是今年上海較后一幅低容積率土地了。

目前除了上海，周邊區(qū)域還有多幅低密度宅地進(jìn)入出讓，比如蘇州2010-B-33號(hào)住宅地塊容積率不大于0.5，該地塊樓面起報(bào)價(jià)16000元/平方米。公開資料顯示，該地塊將于明年1月7日出讓。

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