去年住宅用地樓面均價為7357元/平方米比前年上漲近三成開發(fā)商稱純利潤不足總銷售額3%

根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2010年北京房價同比上升37.13%，多數(shù)項目并未出現(xiàn)明顯的降價行為，許多業(yè)內(nèi)人士將其歸咎于剛需的源源不斷和CPI的連創(chuàng)新高。然而事實卻并非如此簡單，一位開發(fā)商私下透露：更高的拿地成本、稅費使得他們沒有多余的降價空間，即便是受調(diào)控影響成交慘淡，寧肯延期入市等待回暖，也不愿賠本賤賣。

住宅用地價格上漲近3成

房價與地價誰影響誰一直都是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)爭論不休的難題。中國某研究院數(shù)據(jù)顯示，2010年北京住宅用地成交均價為7357元/平方米，相比2009年的5724元/平方米，同比上升29%。住宅用地成交面積為760萬平方米，相比2009年的625萬平方米，上漲22%。

2010年北京土地出讓金創(chuàng)紀錄的突破了1600億元，這其中固然有地塊，大望京地塊等市區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊的貢獻，但令不少剛需購房人關(guān)心的是城郊區(qū)縣土地價格的上升。

一位開發(fā)商告訴記者，2010年北京各區(qū)縣的土地價格相對于2009年都有明顯上漲。例如房山的長陽板塊，目前的土地成交價格在7000-9000元/平方米，而2009年時，6000元/平方米的價格已算高價。亦莊較新的樓面地價也達到了1.8萬元/平方米，甚至接近不少區(qū)域在售項目的價格。

土地含金量高 開發(fā)商難降價

地價因素，再加上增值稅、營業(yè)稅等各項稅費，使得土地的含金量頗高。三年干一個項目純利潤只有5000萬左右，不足總銷售額的3%。若降價促銷那就成賠本購賣了。北京大興的一開發(fā)商對記者表示，現(xiàn)在他手上的項目根本不敢入市，由于拿地本身較貴，再加上各項稅費和成本，已經(jīng)接近當前的市場價了，賺不到錢。他準備等到年底，價格攀高時入市銷售。

對于各項成本，該開發(fā)商給記者算了筆經(jīng)濟賬：一個項目的開發(fā)周期大約在3年左右，從拿地算起，開發(fā)商要投入大量的資金。以房山區(qū)長陽板塊為例，按照目前的主流拍地方式，假設(shè)有20萬平方米的建筑體量，開發(fā)商若要保證成功拿地，還需承諾建設(shè)一定的保障性住房，大約是總體量的30%左右。按照當前長陽板塊7000元/平方米以上的樓面地價，也就是說土地出讓金就至少為14億元。在拍地成功后，頭先要交總地款3%的契稅，也就是0.42億元。而后是建安成本，毛坯房的話，每平方米大約需要3500元，20萬平方米的體量就是7億元。還有市政費用，包括電話、煤氣、水、電，較少為1億元。并且這些還都是開發(fā)商建設(shè)時期必須交付的費用，總額大約為22.5億元。

經(jīng)過一年到一年半的開發(fā)，項目分期入市銷售，30%左右的保障性住房，也就是6萬平方米的體量，按照國家標準，較高售價為1萬元/平方米，回款6個億。其余14萬平方米的普通商品住房，按照當前該區(qū)域16000元/平方米的成交均價計算，銷售回款22.4億元。總銷售額約為28.4億元。

但這并非純利潤，在銷售過程中，還有一筆不菲的支出，約為5億元。其中包括需要繳納總銷售額5.5%的營業(yè)稅，約1.6億元；根據(jù)拿地初期成本繳納1億元左右的土地增值稅；隨后還有廣告費、售樓處建設(shè)、銷售提成、人員管理、工資等費用，約為2億元。較后再加上各項財務(wù)成本，以及償還銀行貸款等。

該開發(fā)商表示，3年左右的時間賣完所有房源后，企業(yè)的利潤大約為5000萬至1億元之間。這還并未計算常規(guī)的折扣和促銷返利活動。高額的開發(fā)成本使得他無法像同區(qū)域地價較低的開發(fā)商一樣低價開盤或大幅降價。

暴利階段已過房價將隨政策波動

對于上述開發(fā)商的成本計算，京漢置業(yè)執(zhí)行總裁史明認為并不完全準確，因為一個大體量的項目不可能一期售罄，往往是分成幾期入市。按照當前的市場經(jīng)驗，一期的售價往往較低，后幾期的價格都會有明顯的提升。不過，需要看到的是，去年開始的樓市調(diào)控明顯規(guī)范了市場秩序，私自更改容積率、囤地待漲、捂盤惜售等常用的獲利手段均被嚴格控制，再加上銀行信貸的收緊，開發(fā)商暴利的時代已經(jīng)過去。但不可否認，地產(chǎn)行業(yè)的鏈條利潤依舊豐厚，所以土地市場才會依舊火爆，眾多上市房企在年末不惜重金大舉搶地。

北京榮盛地產(chǎn)副總經(jīng)理馬超美也表示：由于房企的開發(fā)周期一般為2-3年，拿地價格相對較高的房企一般情況下并不急于入市，而是看好市場未來的走向。一些地塊的土地價格甚至接近周圍項目的售價，為保證利潤，在拿地一年半或兩年之后，高價地項目才紛紛入市，因為此時的樓面地價已經(jīng)被刷新了。

業(yè)內(nèi)分析，2011年的兩會將為今年樓市定調(diào)，預(yù)計后續(xù)的調(diào)控政策還將出臺，而由于高地價的影響，房價不太可能出現(xiàn)2008年暴跌的現(xiàn)象。史明認為，今年的房價走勢將隨著調(diào)控政策出現(xiàn)波動，新政策的出臺將導(dǎo)致成交量萎縮，價格有所松動。但隨著政策效應(yīng)被市場消化，客觀存在的購房需求將導(dǎo)致價格和成交出現(xiàn)小幅的反彈。

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